Huurdersrisico REIT en vastgoedfonds: zo beoordeelt u concentratierisico

Huurdersrisico en concentratierisico: zo analyseert u de kwaliteit van vastgoedinkomsten

Vastgoedrendement komt uiteindelijk uit huur. Daardoor is de kwaliteit van uw huurders minstens zo belangrijk als het type pand of de locatie. Veel beleggers kijken vooral naar bezettingsgraad en dividend, maar missen het verschil tussen “veel huurders” en “goede spreiding”. Een portefeuille kan 98% bezet zijn en tóch kwetsbaar zijn als één huurder, één sector of één regio te veel gewicht heeft. Dat noemen wij concentratierisico.

In dit artikel leggen wij helder uit hoe u huurdersrisico en concentratierisico beoordeelt bij REIT’s en niet beursgenoteerde vastgoedfondsen. Wij behandelen de belangrijkste kengetallen en tabellen, laten zien hoe u appels met appels vergelijkt en geven praktische signalen die vaak vooraf al laten zien waar de zwakke plekken zitten.

Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.

Wat is huurdersrisico?

Huurdersrisico is het risico dat huurinkomsten (tijdelijk) wegvallen of dalen doordat een huurder niet kan betalen, vertrekt of heronderhandelt. Bij vastgoed voelt huur vaak “stabiel”, maar in werkelijkheid hangt stabiliteit af van drie dingen.

De betalingskracht van de huurder.
 De looptijd en voorwaarden van het huurcontract.
 De herverhuurbaarheid van het pand als de huurder vertrekt.

Hoe zwakker één van deze drie is, hoe groter het risico dat een mooie bezettingsgraad niet gelijk staat aan stabiele cashflow.

Wat is concentratierisico?

Concentratierisico is huurdersrisico dat vergroot wordt doordat de portefeuille te afhankelijk is van één bron. Dit kan op verschillende niveaus spelen.

Eén grote huurder die een groot deel van de huur betaalt.
 Eén sector die het merendeel van de huur vertegenwoordigt, zoals retail of logistiek.
 Eén regio of stad die te dominant is.
 Eén type contractstructuur of één looptijdcluster.

Concentratie is niet per definitie slecht. Een portefeuille met één top huurder kan prima zijn als die huurder zeer kredietwaardig is, het contract lang is en het vastgoed alternatief gebruik kent. Het probleem ontstaat als concentratie samengaat met lage kredietkwaliteit, korte looptijden, hoge herverhuurkosten of zwakke locaties.

Waarom huurdersrisico bij vastgoedbeleggen vaak wordt onderschat

Veel beleggers zien huur als “vast”, maar huur is in de praktijk een afspraak tussen twee partijen. Een afspraak kan breken of worden aangepast als de economische realiteit verandert. In vastgoed spelen bovendien vaak hoge frictiekosten.

Bij vertrek ontstaat leegstand.
 Er zijn vaak kosten voor verhuur, incentives en verbouwing.
 De nieuwe huur kan lager uitvallen.
 De bezettingsgraad kan langer onder druk staan dan u vooraf dacht.

Daarom vinden wij huurderskwaliteit en spreiding een kernonderdeel van risicobeperking, zeker voor beleggers die vastgoed zien als een rustige inkomenspijler.

De belangrijkste cijfers voor een snelle kwaliteitscheck van vastgoedfondsen en REIT’s

Top 10 huurders en het aandeel in de totale huur

Vrijwel elk fonds of REIT toont de top huurders en hun aandeel. Hier zoekt u vooral naar twee dingen: afhankelijkheid en kwaliteit.

Als één huurder bijvoorbeeld 15% tot 25% van de huur betaalt, dan is het logisch dat die huurder de “motor” is. Dan wilt u extra zekerheid over kredietwaardigheid, contractduur en alternatieve verhuurbaarheid. Bij een top huurder van 2% tot 5% is het risico meer gespreid, maar dan kan sector- of regioconcentratie alsnog het echte risico zijn.

WALE of WALT: gemiddelde resterende looptijd van huurcontracten

WALE staat voor Weighted Average Lease Expiry. In eenvoudige woorden: hoe lang lopen de contracten gemiddeld nog, gewogen naar huurinkomsten. Een langere WALE betekent vaak meer voorspelbaarheid, maar het is geen garantie.

Een lange WALE is sterk als de huurders ook echt kredietwaardig zijn.
 Een korte WALE kan prima zijn als herverhuur makkelijk is en de markt sterk is.

Het gaat dus om WALE in combinatie met huurderskwaliteit en herverhuurbaarheid.

Lease expiry schedule: hoeveel huur loopt af per jaar?

Dit is één van de meest waardevolle tabellen. U ziet hoeveel procent van de huurcontracten afloopt in 2026, 2027, 2028 enzovoort. Hier zoekt u naar pieken.

Als 25% tot 35% van de huur in één jaar afloopt, kan dat een herverhuur- en onderhandelingsrisico zijn. Het hoeft niet verkeerd te zijn, maar het vraagt om context: zijn de huurders sterk, zijn de locaties top, en is de markt voor dit vastgoedtype gezond?

Rent collection en arrears: wordt de huur daadwerkelijk geïnd?

Vooral in stressperiodes is dit een belangrijk signaal. Bezetting kan hoog lijken, maar als huurders laat betalen of achterstanden opbouwen, kan de cashflow toch onder druk staan. Niet elke partij rapporteert dit even uitgebreid, maar als het er staat, is het vaak zeer informatief.

Occupancy: bezettingsgraad, maar wel op de juiste manier

Bezettingsgraad is nuttig, maar alleen als u begrijpt hoe het gemeten wordt. Let op verschil tussen fysieke bezetting en economische bezetting. Economische bezetting kan lager zijn als er kortingen, tijdelijke vrijstellingen of incentives lopen.

Kwalitatieve factoren die de cijfers pas echt betekenis geven

Kredietkwaliteit van huurders

Bij portefeuilles met veel grote, bekende huurders helpt het als er credit ratings beschikbaar zijn of als er duidelijkheid is over het type huurder, zoals overheid, zorginstelling, supermarktketen of logistieke speler met sterke balans. Bij kleinere huurders is het moeilijker, maar dan is spreiding vaak belangrijker.

Type huurcontract: wie draagt de kosten?

In sommige segmenten zijn huurcontracten zo ingericht dat de huurder veel kosten draagt (bijvoorbeeld onderhoud, verzekeringen en belastingen). Dat kan de voorspelbaarheid van netto huurinkomsten verhogen. In andere segmenten draagt de eigenaar meer kosten, wat de cashflow gevoeliger maakt voor inflatie in onderhoud en energie.

Indexatie en huurmechanismen

Contracten met indexatie kunnen een buffer zijn tegen inflatie, maar u wilt ook weten of er caps, floors of bijzondere bepalingen zijn. In sommige markten kan heronderhandeling snel optreden als huur “te hard” stijgt ten opzichte van de markt.

Alternatieve verhuurbaarheid

Dit is een onderschat onderdeel. Een distributiecentrum op een A locatie is vaak makkelijker opnieuw te verhuren dan een zeer gespecialiseerd pand met één type gebruiker. Hoe specifieker het vastgoed, hoe groter het risico dat leegstand lang duurt of dat er hoge kosten nodig zijn om een nieuwe huurder te vinden.

Praktische signalen die wij als red flags zien bij REIT’s en vastgoedfondsen

Wij vinden deze combinaties vaak risicovoller dan ze op het eerste gezicht lijken.

1. Een hoge payout en weinig buffer, terwijl een groot deel van de huur snel afloopt.
2. Een sterke bezettingsgraad, maar met relatief veel huurdersachterstanden of herstructureringen.
3. Een hoge concentratie in één huurder of sector, zonder duidelijke toelichting op kredietkwaliteit en herverhuurbaarheid.
4. Veel lease expiries in dezelfde periode, gecombineerd met hoge herverhuurkosten of grote renovatieopgaven.
5. Een portefeuille die afhankelijk is van één economische regio, terwijl die regio gevoelig is voor één industrie.

Dit betekent niet dat u dit altijd moet vermijden. Het betekent dat u extra scherp wilt zijn op compensatie: hogere kwaliteit locaties, langere contracten, lagere leverage of een conservatiever uitkeringsbeleid.

Tip: op onze website vindt u gratis cursus om te downloaden, van beginnen tot gevorderd beleggen.

Tot slot

Huurdersrisico en concentratierisico zijn geen theoretische begrippen. Ze bepalen of huurinkomsten écht voorspelbaar zijn en of dividend of uitkeringen ook in mindere tijden houdbaar blijven. Wie niet alleen naar rendement kijkt, maar ook naar de spreiding van huurders, contracten en sectoren, bouwt meestal een vastgoedpositie die beter past bij rust en lange termijn.