Fortus Review 2025: Beleggen in vastgoedobligaties vanaf €100.000 met 7-8,5% rendement

12 augustus 2025

Voor veel Nederlandse beleggers met vermogen is vastgoed al jaren een aantrekkelijk onderdeel van de beleggingsportefeuille. Het tastbare karakter, de relatief stabiele waardeontwikkeling en de mogelijkheid om passief inkomen te genereren, maken het tot een populaire keuze. Toch is direct vastgoedbezit – zoals het kopen en verhuren van woningen – de laatste jaren complexer en minder rendabel geworden door strengere regelgeving, hogere belastingen en extra verplichtingen.

Fortus speelt in op deze ontwikkeling door vastgoedbeleggingen toegankelijk te maken via vastgoedobligaties. In plaats van zelf panden te kopen en te beheren, verstrekt u indirect een lening aan vastgoedontwikkelaars, waarbij u profiteert van een vaste rente en duidelijke zekerheden. In deze Fortus Review 2025 bekijken we uitgebreid wat Fortus doet, hoe het werkt, welke voorwaarden en rendementen gelden, en voor welke beleggers dit type investering geschikt kan zijn.

Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.

Wat is Fortus en hoe werkt het?

Fortus is een Nederlandse aanbieder van vastgoedobligaties die investeerders de kans biedt om vanaf €100.000 te beleggen in een gespreide portefeuille van vastgoedprojecten. In de basis werkt het als volgt: beleggers investeren in een obligatiefonds, Fortus verstrekt hiermee leningen aan vastgoedontwikkelaars, en u ontvangt maandelijks rente over uw inleg. Aan het einde van de looptijd (minimaal drie jaar) wordt uw hoofdsom terugbetaald, mits alle projecten succesvol worden afgerond.

De projecten waarin Fortus investeert zijn voornamelijk gericht op:

Residentieel vastgoed, zoals nieuwbouw of transformaties van kantoorpanden naar appartementen.
Zorgvastgoed, bijvoorbeeld de verbouwing van gebouwen naar zorgappartementen.
Verduurzaming, waaronder renovaties die woningen energiezuiniger maken.
Transformaties van verouderd vastgoed naar modern en bewoonbaar onroerend goed.

Dit type investeren wordt ook wel indirect vastgoedbeleggen genoemd. U bent niet zelf eigenaar van het pand en hoeft dus geen huurders te zoeken of onderhoud te regelen. Tegelijkertijd ontvangt u wel rente-inkomsten op basis van de waarde van het onderliggende vastgoed.

Meer informatie? Bekijk hier de website

Waarom vastgoedobligaties interessant kunnen zijn

Voor beleggers die zoeken naar stabiel inkomen zonder de operationele lasten van direct vastgoed, bieden vastgoedobligaties zoals die van Fortus een aantrekkelijk alternatief. De belangrijkste voordelen zijn:

1. Passief inkomen zonder beheer
U hoeft geen tijd te besteden aan verhuur, onderhoud of regelgeving. Het rendement komt uit rente, niet uit huur.

2. Vast rendement
In tegenstelling tot aandelen of beursgenoteerde vastgoedfondsen, waarbij koersen schommelen, ontvangt u een vooraf afgesproken rentepercentage.

3. Spreiding binnen vastgoed
Fortus verdeelt uw inleg over meerdere projecten, waardoor het risico per object afneemt.

4. Zekerheden
Projecten worden vaak gedekt door een eerste hypotheekrecht, borgstellingen en andere zekerheden. Dit verkleint het risico, hoewel het niet weggenomen wordt.

Voor beleggers die de voorkeur geven aan vaste kasstromen en bescherming tegen inflatie, kan dit type investering goed passen naast andere vastgoedfondsen of obligaties.

Investeren bij Fortus in 2025

Fortus hanteert duidelijke voorwaarden die passen bij beleggers met een middelgroot tot groot vermogen:

Minimale inleg: €100.000
Looptijd: minimaal 3 jaar
Vaste rente: 7% tot 8,5% per jaar
Uitkering: maandelijks
Projecttype: residentieel, zorgvastgoed, transformaties, verduurzaming
Zekerheden: eerste hypotheekrecht, borgstellingen, Stichting Obligatiehouders

De rentepercentages zijn afhankelijk van de looptijd en het type investering. Een langere looptijd of een hoger risicoprofiel kan een hogere rente opleveren. Maandelijkse uitkeringen zorgen voor een regelmatige cashflow, wat vooral interessant kan zijn voor beleggers die het rendement als aanvulling op hun inkomen gebruiken.

Meer informatie of Fortus bij u past? Download de gratis brochure of vraag een vrijblijvend gesprek aan

Hoe beleggen bij Fortus in vastgoedobligaties vanaf €100.000

Beleggen bij Fortus begint met een minimale inleg van €100.000, die u voor minimaal drie jaar vastzet in een vastgoedobligatiefonds. Uw investering wordt gespreid over meerdere zorgvuldig geselecteerde projecten, zoals residentieel vastgoed, zorgappartementen en verduurzamingsprojecten. In ruil voor deze lening aan Fortus ontvangt u maandelijks een vaste rente tussen 7% en 8,5%, afhankelijk van de looptijd en het type project. Het rendement wordt direct op uw rekening uitgekeerd, wat zorgt voor een stabiele cashflow. Aan het einde van de looptijd wordt uw inleg teruggestort, mits alle projecten succesvol zijn afgerond. Dankzij zekerheden zoals een eerste hypotheekrecht en borgstellingen wordt het risico verkleind, al blijft vastgoedbeleggen altijd onderhevig aan markt- en projectrisico’s.

Zekerheden en risicobeperking bij Fortus

Fortus profileert zich als een aanbieder die sterk inzet op risicobeperking. Dit doet het op verschillende manieren:

Eerste hypotheekrecht
Dit geeft de beleggers een sterke juridische positie. Mocht een project onverhoopt misgaan, dan heeft Fortus het recht om het onderpand (het vastgoed) te verkopen en de opbrengst te gebruiken voor terugbetaling.
Hoofdelijke aansprakelijkheid
De lening nemer kan zowel privé als zakelijk aansprakelijk worden gesteld.
Borgstellingen en negatieve hypotheekverklaringen
Deze extra contractuele zekerheden moeten voorkomen dat het vastgoed zonder toestemming wordt belast of verkocht.
Stichting Obligatiehouders
Deze stichting behartigt de belangen van beleggers en houdt toezicht op de zekerheden.
Projectselectie via Fortus Score Card
Fortus toetst projecten op haalbaarheid, risico en rendement voordat deze worden goedgekeurd.

Hoewel deze maatregelen risico’s beperken, blijft het belangrijk te beseffen dat vastgoedobligaties altijd onderhevig zijn aan markt- en projectrisico. Een veranderend economisch klimaat, vertragingen in bouwprojecten of waardedalingen van vastgoed kunnen het rendement beïnvloeden.

Meer informatie? Lees hier verder

Voor wie is Fortus geschikt?

Fortus richt zich duidelijk op beleggers die:

Minimaal €100.000 beschikbaar hebben om voor 3 jaar vast te zetten.
Op zoek zijn naar passief inkomen uit vastgoed.
Geen interesse hebben in actief beheer van panden.
Spreiding zoeken binnen de vastgoedmarkt.
Waarde hechten aan duidelijke voorwaarden en maandelijkse uitbetalingen.

Zowel particuliere als zakelijke beleggers (bijvoorbeeld via een BV of holding) kunnen investeren. Het past in de strategie van beleggers die al posities hebben in andere vastgoedfondsen zoals SynVest, Corum Investments, Vondellaan of Annexum, en die hun portefeuille verder willen diversifiëren.

Verschillen tussen Fortus en direct vastgoedbeleggen

Tot enkele jaren geleden was het voor particuliere beleggers populair om woningen te kopen en te verhuren als buy-to-let-investering. Door nieuwe wet- en regelgeving, zoals het opkoopverbod en de Wet betaalbare middenhuur, is dit minder aantrekkelijk geworden. Belangrijke verschillen:

Regelgeving en belasting
Direct vastgoedbezit brengt meer verplichtingen met zich mee, zoals verhuurvergunningen, hogere overdrachtsbelasting en strengere huurprijsregulering.
Beheerlasten
Huurders vinden, onderhoud plannen, servicekosten afhandelen: het kost tijd en energie.
Financieringskansen
Hypotheken voor beleggers zijn duurder geworden en moeilijker te verkrijgen.

Fortus neemt deze lasten weg door het hele proces van selectie, financiering en beheer te verzorgen. Als belegger profiteert u van het rendement zonder dat u de dagelijkse verantwoordelijkheden draagt.

Meer informatie of Fortus bij u past? Download de gratis brochure of vraag een vrijblijvend gesprek aan

Rendement en cashflow in de praktijk

Stel, u belegt €100.000 voor een looptijd van drie jaar tegen 8% rente. Dan ontvangt u:

Jaarlijks: €8.000 rente.
Maandelijks: ongeveer €666,67 rente-uitkering.
Aan het einde van de looptijd: uw volledige inleg terug (bij succesvolle afronding).

Deze maandelijkse uitkering kan een stabiele aanvulling zijn op uw pensioeninkomen of andere beleggingsopbrengsten. In vergelijking met spaarrentes (momenteel vaak onder 3%) of staatsobligaties ligt het rendement aanzienlijk hoger. Daar staat tegenover dat het risico ook hoger is.

Projectvoorbeelden

Fortus publiceert regelmatig voorbeelden van gefinancierde projecten. Enkele recente cases:

Herengracht, Amsterdam
Transformatie van een kantoorpand naar zeven zelfstandige appartementen. Totale financiering: €6,5 miljoen.

Forel, Amersfoort
Renovatie van een zorggebouw tot 26 zorgappartementen. Totale financiering: €3,6 miljoen.

Mosplein, Amsterdam
Verduurzaming en renovatie van een bestaand appartementencomplex. Financiering: €645.000.

Deze projecten hebben niet alleen financieel rendement, maar dragen ook bij aan maatschappelijke doelen, zoals het vergroten van het woningaanbod en verduurzaming van vastgoed.

Ervaringen van beleggers

Fortus ontvangt veel positieve reviews van investeerders. Terugkerende thema’s zijn:

Transparante communicatie.
Maandelijkse en tijdige uitbetaling van rente.
Deskundigheid van het team.
Het gevoel van betrouwbaarheid door de vastgoedervaring van de oprichters.

Met name medeoprichter Esther Dekker wordt vaak genoemd vanwege haar kennis en heldere uitleg. Haar bekendheid uit vastgoedmedia en podcasts vergroot het vertrouwen bij beleggers.

Educatie en ondersteuning

Fortus biedt naast investeringsmogelijkheden ook educatieve content. Er is een gratis online masterclass vastgoedbeleggen, waarin onderwerpen als wetgeving, rendement en risicobeheersing worden behandeld. Dit is met name waardevol voor beginnende beleggers die willen leren hoe ze vastgoed in hun portefeuille kunnen opnemen zonder direct panden te kopen.

Aandachtspunten en risico’s

Hoewel Fortus veel zekerheden biedt, is het belangrijk realistisch te blijven over risico’s:

Uw inleg zit minimaal 3 jaar vast. Er is geen secundaire markt zoals bij beursgenoteerde obligaties.
Rendement is afhankelijk van de prestaties van de onderliggende projecten.
Bij grote economische tegenwind kan de waarde van vastgoed dalen.
Onvoorziene vertragingen of problemen bij ontwikkelaars kunnen de kasstroom beïnvloeden.

Een verstandige belegger zal Fortus niet als enige investering kiezen, maar opnemen binnen een gespreide portefeuille van vastgoedfondsen, aandelen, obligaties en eventueel liquide middelen.

Meer informatie? Bekijk hier de website

Mijn visie op Fortus in de vastgoedbeleggingsstrategie

Zelf beleg ik via de broker MEXEM, die ik als zeer voordelig en professioneel ervaar voor zowel aandelen als vastgoedfondsen. Binnen mijn vastgoedstrategie kan een partij als Fortus een interessante rol spelen, juist vanwege de vaste rente en het gemak van passief beleggen. In combinatie met beursgenoteerde vastgoedfondsen en andere private vastgoedfondsen, biedt dit een bredere spreiding en meerdere inkomensstromen.

Voor beleggers met een stabiel vermogen, zoals veel ex-ondernemers of gepensioneerden, is het aantrekkelijk om een deel van het kapitaal onder te brengen in een constructie die maandelijks inkomen oplevert zonder veel omkijken.

Conclusie: Fortus als optie in 2025

Fortus biedt in 2025 een professioneel en gestructureerd platform voor vastgoedobligaties met een aantrekkelijk vast rendement. Het richt zich op beleggers die eenvoud, zekerheid en passief inkomen waarderen. Met de focus op residentieel vastgoed, zorgvastgoed en verduurzaming combineert Fortus financieel rendement met maatschappelijke waarde.

De sterke punten zijn de vaste rente tot 8,5%, maandelijkse uitkering, eerste hypotheekrechten en het ervaren team. Aandachtspunten blijven de minimale inleg, de vaste looptijd en het niet-garantie-element van het rendement.

Wie bereid is zijn inleg drie jaar vast te zetten en spreiding zoekt binnen vastgoedbeleggingen, vindt in Fortus een solide optie om stabiele kasstroom te genereren en het vermogen te laten werken.

Meer informatie of Fortus bij u past? Download de gratis brochure of vraag een vrijblijvend gesprek aan

Disclaimer: Dit artikel bevat op geen enkele wijze koopadvies en dient louter ter inspiratie voor nader onderzoek. Vastgoedfondsbeleggen geeft geen beleggingsadvies. Wij zijn geen professioneel beleggingsadviseur en niet op de hoogte van uw persoonlijke financiële situatie. Beleggen kent risico's tot geld verlies, en blijft uw eigen verantwoordelijkheid. Lees de volledige disclaimer.