Hoe REIT’s Analyseren? FFO en AFFO zo analyseert u REIT kengetallen
FFO AFFO uitleg REIT: REIT analyse voor beginners met de juiste kengetallen
Wie REIT’s koopt voor dividend en stabiele vastgoedcashflow, merkt al snel dat een normale aandelenanalyse niet altijd werkt. Bij vastgoed spelen afschrijvingen, taxaties, huurcontracten en financiering een grotere rol dan bij veel andere sectoren. Daarom zien wij dat beginners vaak op de verkeerde cijfers sturen, met als gevolg dat een REIT “goedkoop” lijkt terwijl de onderliggende cashflow onder druk staat, of “duur” lijkt terwijl de kwaliteit juist hoog is.
Waar we bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen minder analytische mogelijkheden hebben, is dit bij REIT’s des te meer. Wie gevorderd beleggen wilt, kan zich meer specialiseren in REIT’s. De basis is hetzelfde als met beleggen in aandelen, maar er zijn belangrijke specifieke kenmerken inherent aan onroerend goed.
In dit artikel leggen wij uit welke kengetallen u wél nodig heeft voor een goede REIT analyse: FFO, AFFO, payout ratio en de belangrijkste debt metrics. Wij leggen ook uit welke cijfers u beter niet als leidraad gebruikt, zoals de gewone EPS, en hoe u appels met appels vergelijkt zodat u niet per ongeluk twee totaal verschillende REIT’s naast elkaar legt.
Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.
Waarom EPS bij REIT’s vaak misleidend is
Bij “normale” bedrijven is winst per aandeel (EPS) een bruikbaar startpunt. Bij REIT’s kan EPS vertekenen, omdat vastgoed in de boekhouding wordt afgeschreven terwijl goed vastgoed economisch juist waarde kan behouden of stijgen. Daarnaast kunnen herwaarderingen en eenmalige posten de winst in een jaar omhoog of omlaag trekken, zonder dat de huurinkomsten echt veranderen.
Wat u dan krijgt is een REIT met een lage EPS die toch veel cash uitkeert, of een REIT met een hoge EPS die weinig echte vrije kasstroom heeft. Daarom gebruiken veel vastgoedbeleggers liever FFO en AFFO als basis voor dividendkwaliteit en waardering.
Tip: we raden aan om voor een goede broker te kiezen. Zelf beleggen we via MEXEM vanwege de (zeer) lage kosten, het grootste aanbod aan beleggingen, maar ook vanwege de gratis tools waaronder die voor REIT’s en aandelen.
Wat is FFO bij een REIT?
FFO staat voor Funds From Operations. In simpele woorden is dit een poging om de operationele verdienkracht van vastgoed te meten, zonder boekhoudkundige ruis die bij vastgoed groot kan zijn.
Veel REIT’s starten grofweg vanuit de nettowinst en corrigeren onder andere voor:
Afschrijvingen en amortisatie op vastgoed
Winst of verlies op verkoop van vastgoed
Hierdoor krijgt u een maatstaf die dichter bij de “huurgedreven” winstgevendheid ligt dan EPS.
FFO per aandeel en de FFO multiple
Praktisch kijkt u vaak naar:
FFO per aandeel
Koers gedeeld door FFO per aandeel (Price to FFO)
Dit lijkt op een P E ratio, maar dan op een REIT passende basis. Let erop dat REIT’s hun FFO-definitie soms net anders toepassen. Lees daarom altijd even in de kwartaalrapportage welke correcties zij precies doen.
Tip: indien deze gegevens voor u onbekend klinken, raden we aan om eerst onze gratis cursus te volgen. Van financieel vrij leven, tot beginnen met beleggen tot aan gevorderd beleggen. 100% gratis te volgen met in totaal circa 20 – 30 uur cursusmateriaal. U zult niet teleurgesteld zijn omtrent de inhoudelijke kwaliteit. Word een ervaren belegger!
Wat is AFFO en waarom is dit vaak nóg belangrijker?
AFFO staat voor Adjusted Funds From Operations. Waar FFO vooral de operationele verdienkracht benadert, probeert AFFO dichter te komen bij wat een REIT werkelijk “overhoudt” voor dividend nadat terugkerende kosten zijn betaald.
AFFO corrigeert vaak voor zaken zoals:
Terugkerende onderhoudsinvesteringen (maintenance capex)
Leasing costs zoals huurdersverbeteringen en verhuurcommissies
Andere normalisaties die structureel terugkomen
Voor dividendbeleggers is AFFO vaak de betere maatstaf voor dividenddekking, omdat dividend uiteindelijk betaald wordt uit duurzame cashflow, niet uit boekwinst.
Payout ratio: wanneer is een REIT dividend gezond?
De payout ratio zegt: welk deel van de verdiencapaciteit keert de REIT uit als dividend. Bij REIT’s gebruikt u hiervoor bij voorkeur FFO of AFFO, niet EPS.
U ziet in de praktijk meestal twee varianten:
Dividend payout op basis van FFO
Dividend payout op basis van AFFO
Hoe leest u de payout ratio in context?
Een payout ratio van bijvoorbeeld 70 tot 90 procent van AFFO kan bij sommige vastgoedtypes normaal zijn, terwijl bij andere types juist meer buffer gewenst is. Het gaat niet om één magisch percentage, maar om de combinatie van:
Stabiliteit van huurinkomsten
Leegstandsrisico en herverhuurkosten
Rentegevoeligheid en herfinancieringsmomenten
Groeiambitie (moet er veel geïnvesteerd worden om te groeien?)
Een payout ratio boven 100 procent op AFFO is meestal een waarschuwingslampje: dan is het dividend structureel hoger dan de onderliggende vrije cashflow, tenzij het een tijdelijk effect is dat helder wordt uitgelegd.
Debt metrics: zo beoordeelt u schuldrisico bij REIT’s
Bij vastgoed is financiering een kernonderdeel. Daarom kan een REIT met prachtige bezittingen toch een kwetsbare belegging zijn als de schuld te hoog is of als herfinanciering op een slecht moment moet plaatsvinden.
Dit zijn de debt metrics die wij bij een eerste scan belangrijk vinden.
Net debt to EBITDA of net debt to EBITDAre
Deze ratio geeft een beeld van leverage: hoeveel jaar operationele winst (EBITDA) nodig zou zijn om de netto schuld terug te betalen, theoretisch gezien. Lager is meestal veiliger, maar wat “normaal” is verschilt per vastgoedtype en per renteomgeving.
Interest coverage
Interest coverage zegt: hoeveel ruimte is er om rente te betalen uit de operationele winst. In een periode met hogere rente is dit extra belangrijk. Als interest coverage laag wordt, kan dat druk geven op dividend, investeringen en groei.
Fixed charge coverage
Sommige REIT’s gebruiken fixed charge coverage om naast rente ook andere vaste lasten in de ratio mee te nemen. Dit kan nuttig zijn bij REIT’s met veel vaste verplichtingen.
Debt maturity en herfinancieringsprofiel
Kijk niet alleen naar hoeveel schuld er is, maar vooral wanneer die vervalt. Een REIT met “netjes” ogende ratio’s kan alsnog kwetsbaar zijn als een groot deel van de schuld in één of twee jaar herfinancierd moet worden.
Loan to Value en type schuld
Loan to Value (LTV) geeft een indicatie van schuld ten opzichte van vastgoedwaarde. Ook hier geldt: het juiste niveau hangt af van vastgoedtype en stabiliteit. Daarnaast maakt het uit of schuld vooral secured is (op pandniveau) of unsecured (op bedrijfsniveau), en of rentes vast of variabel zijn.
Real Estate Investment Trusts eerlijk vergelijken: zo voorkomt u verkeerde conclusies
Beginners vergelijken vaak een datacenter REIT met een winkelvastgoed REIT, of een Amerikaanse equity REIT met een mortgage REIT, en trekken dan conclusies op basis van één ratio. Dat werkt zelden.
Wij zouden REIT’s pas echt naast elkaar leggen als deze punten redelijk vergelijkbaar zijn:
Zelfde REIT categorie: equity REIT versus mortgage REIT
Vergelijkbare vastgoedsector: woningen, zorg, logistiek, retail, datacenters
Vergelijkbare geografie: VS, Europa, of een duidelijke mix
Zelfde basis voor dividenddekking: bij voorkeur AFFO payout
Vergelijkbare leverage en looptijd van schuld
Vergelijkbare huurcontracten en bezettingsgraad
Als u dit niet meeneemt, vergelijkt u vaak in werkelijkheid risico met risico, of groei met stabiliteit, zonder dat u het doorheeft.
Praktische mini check voor een eerste REIT analyse
Als u één REIT snel wilt beoordelen, werkt deze volgorde vaak het meest rustig:
- Begrijp het management: zijn ze betrouwbaar, strategisch, en loyaal?
- Begrijp het vastgoedtype en de huurders
- Bekijk FFO en AFFO trend per aandeel over meerdere jaren
- Check AFFO payout ratio en of het dividend gedekt is
- Check leverage (net debt ratio) en interest coverage
- Bekijk schuldvervaldata en variabele versus vaste rente
- Lees kort de toelichting op grote afwijkingen of eenmalige posten
Context voor vastgoedbeleggers en spreiding
REIT’s en vastgoed ETF’s zijn liquide en transparant, maar ze bewegen wel mee met beursgevoel en renteverwachtingen. Sommige beleggers combineren dit daarom met niet beursgenoteerde oplossingen, zoals vastgoedfondsen van SynVest, Corum Investments, Vondellaan, Annexum en Fortus (minimale inleg Fortus is 100.000 euro), om spreiding in structuren en uitkeringsritme te realiseren.
Tot slot
Wie REIT’s analyseert met FFO, AFFO, payout ratio en debt metrics, kijkt veel dichter naar de echte motor van vastgoedrendement: huurcashflow, financiering en dividenddiscipline. Dat geeft meestal meer rust dan sturen op EPS of alleen op een hoog dividendrendement. Als u wilt, werken wij hierna ook het vervolgartikel uit over herfinancieringsrisico bij REIT’s, met een praktische uitleg van debt maturity ladders en rentegevoeligheid.