Financiële Vrijheid Creëren met Vastgoed: Zo Bouwt U Stabiele Inkomsten Op met Cashflow

Vastgoed wordt al decennialang gezien als een van de meest betrouwbare manieren om vermogen op te bouwen. Niet alleen vanwege de tastbare aard van het bezit, maar vooral ook vanwege de stabiele huurinkomsten, de inflatiebescherming en het relatief lage risico bij goed gespreide beleggingen. In dit artikel bespreken we hoe u via vastgoed en vastgoedfondsen op een stabiele en beheerste manier financiële vrijheid kunt creëren.

We behandelen stap voor stap hoe u klein kunt beginnen, welke rendementen realistisch zijn, hoe u risico’s beperkt via spreiding in vastgoed, en hoe u dit proces omzet naar een concreet en haalbaar plan. Daarbij gebruiken we inzichten over  financiële vrijheid en vertalen dit naar praktische handvatten voor vastgoedbeleggers in Nederland.

Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.

Wat betekent financiële vrijheid voor vastgoedbeleggers?

Financiële vrijheid betekent dat u voldoende passief inkomen genereert om uw levensstijl te bekostigen, zonder dat u afhankelijk bent van werk of AOW. Voor veel vastgoedbeleggers ligt de nadruk daarbij op stabiele huurinkomsten uit vastgoedfondsen of vastgoedobligaties.

U ontvangt bijvoorbeeld maandelijks of per kwartaal een vaste uitkering uit een goed gespreid fonds. Dit kan gaan om fondsen die investeren in zorgvastgoed, supermarktvastgoed, huurwoningen of bedrijfsruimtes. Fondsen zoals SynVest, Corum Investments, Annexum, Vondellaan Vastgoed of Fortus (waarbij de minimale inleg 100.000 euro is) kunnen hierin een rol spelen. Zelf beleg ik via de broker MEXEM, die ik als goedkoopste en meest geschikte broker ervaar voor vastgoedgerelateerde investeringen.

Begin met een concreet financieel plan: zo werkt het

De sleutel tot financiële vrijheid via vastgoed is eenvoudig: consistent beleggen in goed gespreide, betrouwbare vastgoedobjecten of fondsen, met een lange termijnvisie. Volgens het basisscenario begint men bijvoorbeeld met een maandelijkse inleg van €500 tot €1.000 en een startkapitaal van €100.000 tot €150.000. Via de kracht van rendement-op-rendement kan dit vermogen over 20 tot 30 jaar uitgroeien tot €800.000 tot meer dan €1.500.000, afhankelijk van het rendement.

Bij vastgoedbeleggingen ligt een haalbaar langjarig netto rendement op ongeveer 5% tot 7%. Dit is lager dan bij groeiaandelen, maar wél veel stabieler en met minder koersrisico. Het voordeel van vastgoed is bovendien dat u maandelijks cashflow kunt ontvangen uit huuropbrengsten.

Een eenvoudig plan bestaat uit drie onderdelen:

1. Uw maandelijkse inleg
2. De beleggingshorizon (20–30 jaar)
3. Het verwachte netto rendement

Waarom vastgoed beter past bij stabiele financiële vrijheid

De meeste mensen overschatten wat ze in één jaar kunnen bereiken, maar onderschatten wat mogelijk is in 20 jaar. Vastgoed speelt hier perfect op in. In tegenstelling tot aandelen kent vastgoed minder grilligheid, zeker wanneer u kiest voor gesloten vastgoedfondsen met lange huurcontracten en betrouwbare huurders.

Een vastgoedfonds dat zich bijvoorbeeld richt op zorgvastgoed of supermarkten heeft vaak huurstromen die 10 tot 15 jaar vooruit vastliggen. Daardoor blijft de bezettingsgraad stabiel en kunt u rekenen op consistente uitkeringen. Voor beleggers die financiële vrijheid nastreven is dat essentieel.

Wat als u op latere leeftijd begint?

Veel beleggers die hun bedrijf verkocht hebben of recent met pensioen zijn, vragen zich af: “Is het te laat om te beginnen?” Het antwoord is nee, mits u realistische verwachtingen heeft. In plaats van te mikken op enorme vermogensgroei, is het verstandig te focussen op kapitaalbehoud en passieve inkomsten via vastgoed.

Stel dat u met €200.000 inlegt in vijf vastgoedfondsen die elk een dividendrendement van 6% bieden. Dat levert u jaarlijks €12.000 aan passief inkomen op. Zonder dat u iets hoeft te verkopen of actief hoeft te beleggen. Dit is precies het type rust en voorspelbaarheid waar veel beleggers in de doelgroep behoefte aan hebben.

Spreiding is cruciaal – ook binnen vastgoed

Een veelgemaakte fout is om te zwaar in één object, één sector of één regio te beleggen. Via vastgoedfondsen kunt u dit ondervangen. Kies bijvoorbeeld voor een combinatie van:

• Zorgvastgoed (via fondsen als SynVest of Cortese)
• Supermarktvastgoed (Corum Origin of Annexum)
• Huurwoningen in groeiregio’s (Vondellaan Vastgoed)
• Bedrijfsruimtes (Fortus, vanaf €100.000 inleg)

Door deze spreiding verlaagt u het risico op waardedaling of leegstand in één segment. U spreidt bovendien over type huurders (zorginstellingen, retailketens, particulieren, mkb) wat de stabiliteit ten goede komt.

Realistische scenario’s voor rendement en vermogen met vastgoed

We schetsen drie scenario’s die toepasbaar zijn op vastgoed:

1. Worst case scenario: u belegt €500 per maand en behaalt 5% netto rendement. Na 20 jaar groeit dit naar ongeveer €200.000 tot €300.000.
2. Most likely scenario: u belegt €1.000 per maand tegen 6% rendement. Dit kan na 20 jaar leiden tot een vermogen van €400.000 tot €600.000.
3. Best case scenario: als u vroeg begint, eigen vermogen inlegt en rendementen van 7%+ realiseert, kan u na 25–30 jaar zelfs richting het miljoen aan belegd vermogen gaan.

Let op: deze bedragen zijn vóór belasting, en rendementen kunnen variëren per fonds en per jaar. In vastgoed zijn waardestijgingen vaak beperkt, maar de nadruk ligt dan ook op cashflow en kapitaalbescherming.

Mindset: vastgoedbeleggen als sport en discipline

Tot slot een belangrijk inzicht: financiële vrijheid is geen sprint, maar een marathon. Of u nu pas begint met beleggen of al jarenlang ervaring heeft, consistentie en discipline zijn de sleutel. Zie vastgoedbeleggen niet als een snelle winstgenerator, maar als een manier om grip te krijgen op uw financiële toekomst.

De rol van inflatie en koopkrachtbehoud bij vastgoedbeleggingen

Een van de grootste bedreigingen voor uw vermogen is stille geldontwaarding door inflatie. Zeker voor gepensioneerde beleggers of ex-ondernemers met een vermogen in contanten of spaarproducten, is dit een sluipend risico. Historisch gezien bedraagt de gemiddelde inflatie in Nederland tussen de 2% en 3% per jaar. In uitzonderlijke jaren kan dit zelfs oplopen tot 10% of meer, zoals recent is gebleken.

Vastgoed biedt hier een krachtige bescherming tegen. Huuropbrengsten uit vastgoedfondsen worden namelijk vaak geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex (CPI). Dit betekent dat de huurprijzen jaarlijks mogen stijgen in lijn met de inflatie. Als gevolg daarvan stijgt ook uw uitgekeerde dividend op termijn mee. In tegenstelling tot obligaties of spaarrentes, blijft uw koopkracht dus relatief stabiel.

Voor vastgoedbeleggers die een passieve cashflow willen realiseren, is dit bijzonder relevant. Stel dat u jaarlijks €12.000 aan inkomsten ontvangt uit vastgoedfondsen. Als deze uitkeringen stijgen met gemiddeld 2% inflatie per jaar, dan ontvangt u na 15 jaar ruim €16.000 – puur dankzij indexatie. Op deze manier blijft u niet alleen financieel vrij, maar ook koopkrachtig.

Let er wel op dat niet elk vastgoedfonds even goed indexeert. Bekijk altijd het huurbeleid en contractstructuur van het fonds waarin u investeert. Fondsen met lange huurcontracten én jaarlijkse indexatie bieden het meeste comfort.

Fiscale optimalisatie bij vastgoedbeleggen: vermogensrendementsheffing en box 3

Wie financiële vrijheid wil bereiken, dient ook goed na te denken over de fiscale impact van vastgoedbeleggingen. Zeker wanneer u investeert via vastgoedfondsen of vastgoedobligaties, vallen deze beleggingen doorgaans onder box 3 van de inkomstenbelasting.

De Belastingdienst rekent hier met een fictief rendement over uw vermogen, afhankelijk van de omvang. Sinds 2023 is dit gebaseerd op werkelijke vermogenssamenstelling, met afzonderlijke forfaits voor spaargeld, beleggingen en schulden. Voor vastgoedfondsen en vastgoedobligaties geldt doorgaans het forfaitaire tarief voor beleggingen (momenteel ongeveer 6,17% in 2025), waarover u vervolgens 36% belasting betaalt.

Stel dat u €250.000 aan vastgoedbeleggingen bezit. Dan kan de fictieve rendementsgrondslag oplopen tot circa €15.400. Hierover betaalt u ongeveer €5.500 belasting per jaar. Deze fiscale druk kan uw netto rendement fors beïnvloeden.

Er zijn echter manieren om fiscaal efficiënter te beleggen:

• Investeer deels via een BV of holding om de belastingdruk te verlagen, zeker bij grotere vermogens.
• Verdeel vermogen strategisch tussen partners om de vrijstellingen optimaal te benutten.
• Overweeg vastgoedfondsen die investeren in vastgoed met een beperkte waardegroei, maar hoge uitkering (de focus ligt dan op cashflow, niet op vermogensaanwas).

Een goede fiscale planning maakt op termijn een verschil van tienduizenden euro’s. Wie financiële vrijheid wil creëren, doet er daarom goed aan om – waar nodig – advies in te winnen van een fiscalist gespecialiseerd in box 3-beleggingen of vermogensstructurering.

Financiele vrijheid creëren met onroerend goed

Maak een plan. Verdiep uzelf in vastgoedfondsen. Spreid uw beleggingen. En bovenal: blijf trouw aan uw eigen strategie.

Wilt u meer leren over vastgoedbeleggingen en stabiele cashflow via fondsen of vastgoedobligaties? Op deze website vindt u eerlijke informatie over onder andere vastgoedfondsen, REIT's, vastgoedobligaties en brokers zoals MEXEM.

Heeft u interesse in financiële vrijheid via vastgoed? Begin klein, blijf leren, en bouw structureel aan een gespreid portfolio van vastgoedfondsen met stabiele uitkeringen. Dat is de nuchtere weg naar rust, rendement en onafhankelijkheid.