Beleggen in Industrieel Vastgoed voor 2025: 10 Investeringen met Dividend

Industriële vastgoedbeleggingen vormen de ruggengraat van de moderne economie. Waar woningen en zorgvastgoed vaak bekend staan om stabiliteit en maatschappelijke waarde, biedt industrieel vastgoed een directe link met productie, logistiek en distributie. Denk hierbij aan bedrijfsruimtes, distributiecentra, opslaghallen en productiecomplexen. Juist in een tijd waarin e-commerce en globalisering blijven groeien, neemt de vraag naar kwalitatief industrieel vastgoed toe. Voor beleggers die zoeken naar betrouwbare dividenduitkeringen en een tastbare investering, kan deze sector een interessante aanvulling zijn binnen de portefeuille.

Wat industrieel vastgoed aantrekkelijk maakt, is de combinatie van lange huurcontracten met solide huurders, zoals logistieke bedrijven, producenten en groothandels. Hierdoor ontstaat een stabiele kasstroom, die in veel gevallen leidt tot consistente dividenduitkeringen. Vastgoedfondsen die zich richten op industrieel vastgoed – zowel beursgenoteerd (REIT’s) als niet-beursgenoteerd – spelen in op deze behoefte. Voor Nederlandse beleggers zijn er diverse mogelijkheden, variërend van internationale fondsen met wereldwijde spreiding tot gespecialiseerde vastgoedfondsen zoals SynVest, Corum Investments, Vondellaan, Annexum of Fortus (met een minimale inleg van 100.000 euro).

Daarnaast is industrieel vastgoed in de huidige markt minder gevoelig voor conjunctuurschommelingen dan bijvoorbeeld kantoren of winkels. Logistiek vastgoed, zoals distributiecentra en opslagruimtes, blijft in trek dankzij online handel en de vraag naar efficiënte toeleveringsketens. Dit geeft beleggers een zekere mate van bescherming tegen economische terugval, hoewel risico’s zoals leegstand, stijgende rente of waardedalingen nooit uitgesloten zijn.

Binnen dit artikel behandelen wij 10 investeringen in industrieel vastgoed die dividend uitkeren. Wij richten ons daarbij op transparantie, kostenstructuur, risico’s en rendement, zodat u een helder beeld krijgt van de mogelijkheden en beperkingen.

Heb je nog geen beleggingsaccount of wil je kosten besparen? Tip: Zelf beleggen wij via de broker MEXEM, die wij als goedkoopste en meest uitgebreide broker in Nederland ervaren. Wij zien industrieel vastgoed en vastgoedfondsen als waardevolle pijlers binnen een gespreide beleggingsstrategie.

Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.

Beleggen in Industrieel Vastgoed: 10 Beste REIT’s en vastgoedfondsen

STAG Industrial (STAG) - Analyse

STAG is een pure-play industriële REIT met 597 panden (117,6 mln sq ft) in 41 staten. De winstkwaliteit is solide: bruto­marge 79,8%, EBIT-marge 36,6% en nettomarge 29,2%. 2025 guidance/consensus wijst op FFO van $2,51 (+4,4% j/j), oplopend naar $2,64 in 2026 en $2,83 in 2027. Het management verhoogde recent de core-FFO-bandbreedte ($2,48–$2,52) en meldde versnelling in leasing (o.a. ~3,6 mln sq ft, ~25% cash spreads), terwijl circa 81,4% van de 2025-hercontracteringen al is afgedekt—goed voor voorspelbaarheid.

Dividend & kwaliteit van inkomen. Forward yield 4,11% met maandelijkse uitkering ($0,1242) en een payout van ~60%. De dividendgroei loopt 13 jaar op rij door, maar de 5-jaars CAGR is slechts 0,69%—inkomen is stabiel, groeitempo bescheiden.

Waardering. Bij $36,97 handelt STAG rond 14,5x FFO (fwd), P/B ~1,97 en EV/EBITDA ~16,9. Dat is geen bargain, maar acceptabel voor een defensieve industriële portefeuille met lage volatiliteit (beta 0,61). GAAP P/E (TTM) 28,6x is minder relevant voor REITs. SA/Wall Street zitten op “Buy”, kwantmodellen zelfs “Strong Buy”.

Balans & risico’s. Nettoschuld is fors (totale schuld $3,08 mrd; D/E 87,5%), cash is beperkt ($35 mln). Renterisico en herfinanciering blijven key watch-items. Short interest is gematigd (4,17%). Operationeel risico lijkt beheersbaar dankzij brede spreiding en sterke leasing­pipeline. Bulls rekenen op 3–5% organische groei via escalators en spreads; dat is geloofwaardig, maar dividendgroei zal pas versnellen bij lagere rentes of extra accretieve deals/ontwikkelingen.

Conclusie. Kwalitatieve “monthly payer” voor defensief inkomen en gematigde groei. Koopwaardig voor inkomens­beleggers; voor pure groeibeleggers blijft het tempo beperkt. Triggers: aanhoudend sterke spreads, voortgang development/reshoring en eventuele rentedaling.

Rexford Industrial Realty (REXR) - Analyse

Rexford Industrial is een gespecialiseerde industrial REIT met een uniek profiel: de volledige portefeuille (422 panden, 51 mln sq ft) ligt in “infill” Zuid-Californië – de grootste industriële markt van de VS, gekenmerkt door structureel hoge vraag en lage nieuwbouwcapaciteit. Deze focus creëert sterke pricing power, maar maakt REXR ook gevoelig voor regionale cycli.

Resultaten & vooruitzichten. Voor 2025 wordt core FFO rond $2,39 verwacht (+stabiel j/j), met bevestigde guidance en $195 mln aan embedded NOI-groei. Marges zijn gezond (brutomarge 77,6%, EBIT-marge 38,8%, nettomarge 32,2%). De groei zit vooral in huurverhogingen: recent rapporteerde REXR hogere vergelijkbare huurtarieven. Activistische beleggers (o.a. Elliott) namen posities, wat kan leiden tot druk op buybacks of strategische alternatieven.

Dividend & rendement. Het dividendrendement bedraagt 4,3% (payout ~72%). Met een indrukwekkende 5-jaars CAGR van 16,2% is REXR een zeldzame combinatie van groei en income. De dividendgroei loopt inmiddels 11 jaar door. De balans is relatief gezond: D/E slechts 36,5%, terwijl de kaspositie ($435 mln) robuust is.

Waardering. Tegen $41,78 noteert REXR op 16,7x FFO (fwd) en EV/EBITDA 19,7. Dat is duurder dan peers als STAG, maar deels gerechtvaardigd door de unieke marktpositie en groeiperspectieven. Het kwantitatieve model (SA Quant) geeft “Buy”, Wall Street gemiddeld “Buy”, maar veel analisten houden de voorkeur neutraal vanwege waardering en regio­risico.

Risico’s. Concentratie in één regio (SoCal) maakt REXR kwetsbaar voor lokale economische vertraging of regulatoire druk. Short interest ligt met 7,2% bovengemiddeld. De relatief hoge multiple betekent dat tegenvallers zwaar worden afgestraft.

Conclusie. REXR biedt een unieke “pure-play” op schaarse, hoogwaardige logistieke ruimte in Zuid-Californië. Voor beleggers die groei en dividend combineren is dit een aantrekkelijke REIT, maar instap vraagt discipline: koopwaardig bij zwakte, minder geschikt voor wie enkel stabiel inkomen zoekt.

NewLake Capital Partners (NLCP) - Analyse

NewLake Capital Partners is een kleine, intern beheerde REIT die vastgoedkapitaal verstrekt aan gelicenseerde cannabis­operators via sale-leasebacks en build-to-suit transacties. De portefeuille omvat 33 panden (15 teeltfaciliteiten, 18 dispensaries), allemaal verhuurd op triple-net basis. Dit model zorgt voor hoge marges en voorspelbare kasstromen, maar is volledig afhankelijk van de gezondheid van de cannabis­sector.

Resultaten & vooruitzichten. In Q2 2025 rapporteerde NLCP FFO van $0,55 (+$0,07 boven consensus) en omzet van $12,9 mln. Op jaarbasis wordt FFO van $1,99 verwacht, wat tegen de huidige koers ($13,85) neerkomt op een extreem lage waardering: slechts 6,9x P/FFO. De marges zijn uitzonderlijk hoog (brutomarge 98%, nettomarge 50%), terwijl de balans vrijwel schuldenvrij is (totale schuld $7,7 mln op $289 mln marktkap).

Dividend & rendement. Het dividendrendement is een spectaculaire 12,4%, met een uitkeringsratio van ~86%. Hoewel dit hoog lijkt, zijn de kasstromen gedekt en blijft management het dividend bevestigen. De groei­historie is kort (3 jaar), maar de combinatie van netto cashpositie en triple-net contracten maakt de uitkering voorlopig houdbaar.

Waardering. NLCP noteert tegen 0,72x boekwaarde en EV/EBITDA slechts 6,5—een forse discount t.o.v. traditionele REIT’s. Factorratings (SA) geven A+ voor waardering en winstgevendheid. Zowel Seeking Alpha-analisten als Wall Street plaatsen het aandeel op “Buy”, met enkele “Strong Buy”-aanbevelingen.

Risico’s. Het bedrijfsmodel is sterk geconcentreerd: kleine portefeuille, slechts 8 medewerkers, en volledige blootstelling aan de volatiele cannabis­markt. Tenant default risk is de grootste bedreiging. Ook de OTC-notering beperkt liquiditeit en kan institutionele instroom remmen.

Conclusie. NLCP biedt een zeldzame combinatie van ultrahoge yield, sterke balans en spotgoedkope waardering. Voor risicotolerante beleggers met vertrouwen in de cannabismarkt is dit een opportunistische “deep value” REIT. Voor defensieve beleggers zijn de volatiliteit en tenant-risico’s waarschijnlijk te hoog.

Industrial Logistics Properties Trust (ILPT) - Analyse

Industrial Logistics Properties Trust bezit een grote portefeuille van 411 industriële en logistieke panden (60 mln sq ft) verspreid over 39 staten. Ongeveer 76% van de huurinkomsten komt van investment-grade huurders of langlopende Hawaii-landleases, wat de operationele kwaliteit onderstreept. Het beheer ligt bij The RMR Group, een ervaren vastgoedbeheerder.

Resultaten & vooruitzichten. In Q2 2025 rapporteerde ILPT FFO van $0,21 (+$0,01 boven verwachting) en omzet van $112 mln. Voor Q3 wordt $0,25–$0,27 FFO verwacht, wat wijst op een voorzichtig herstel. De brutomarge blijft hoog (86%), maar door hoge rentelasten noteert ILPT nog steeds een negatief nettoresultaat (-20,7% marge).

Dividend & balans. Het dividend werd in juli 2025 verhoogd met 400% naar $0,05 per kwartaal. Daarmee ligt de forward yield op 3,4% en de payout ratio rond 13% – relatief conservatief. De grote zorg blijft de balans: met $4,2 mrd schuld tegenover slechts $391 mln marktkap en een debt-to-equity van >440% is ILPT extreem ge­leveraged. Wel is er recent herfinanciering afgerond ($1,16 mrd fixed-rate mortgage), wat tijdelijk lucht geeft.

Waardering. Met een koers van $6,02 noteert ILPT tegen 6,4x FFO en slechts 0,75x boekwaarde. Daarmee lijkt de REIT spotgoedkoop, maar de hoge leverage en lage dividenddekking in het verleden maken dit deels een “value trap”-scenario. Seeking Alpha-analisten waarderen het aandeel als “Buy”, Wall Street zelfs licht positiever (“Buy/Strong Buy”), terwijl kwantmodellen eerder neutraal zijn.

Risico’s. De schuldpositie, afhankelijkheid van herfinanciering en negatieve netto-inkomsten vormen de kernrisico’s. Hoewel de vastgoedportefeuille kwalitatief sterk is, kunnen stijgende rente en beperkte liquiditeit het herstel ondermijnen.

Conclusie. ILPT combineert sterke activa en aantrekkelijke waardering met een zeer fragiele balans. Voor beleggers met hoge risicobereidheid kan dit een turn­around play zijn, maar defensieve income-investeerders doen er goed aan af te wachten.

EastGroup Properties (EGP) - Analyse

EastGroup Properties is een gevestigde industrial REIT (opgericht in 1969) met focus op hoogwaardige distributieruimte in Sunbelt-staten zoals Texas, Florida, Californië, Arizona en North Carolina. De portefeuille omvat circa 63,1 mln sq ft, meestal middelgrote logistieke panden (20–100k sq ft) nabij transportknooppunten.

Resultaten & vooruitzichten. In Q2 2025 rapporteerde EGP FFO van $2,21 (nipt boven verwachting) op een omzet van $177,3 mln. Voor geheel 2025 wordt een FFO van $8,96 verwacht, wat bij $168,77 neerkomt op 18,7x FFO – geen koopje, maar in lijn met premium peers. De marges zijn stevig: brutomarge 73%, EBIT-marge 39% en nettomarge 35%. Management kondigde $215–250 mln aan nieuwe ontwikkelingsprojecten aan, ondanks iets trager wordende leasing. Bezettingsgraad en huurherzieningen blijven echter licht boven verwachting.

Dividend & groei. Het dividendrendement bedraagt 3,7% op jaarbasis, met een payout van ~64%. Belangrijk is de sterke dividendgroei: +11% verhoging in augustus 2025, met een 5-jaars CAGR van 13,3%. Dat maakt EGP aantrekkelijk voor beleggers die groei en inkomen willen combineren. De balans is gezond: schuldpositie $1,5 mrd op $8,9 mrd marktkap (D/E ~44%), met voldoende flexibiliteit voor ontwikkeling.

Waardering. Op EV/EBITDA 23,6 en P/B 2,6 noteert EGP duidelijk aan de dure kant. Toch wordt dit grotendeels gerechtvaardigd door de hoge kwaliteit van de portefeuille, het bewezen ontwikkelprogramma en consistente waardecreatie. Wall Street is uitgesproken positief (11 “Strong Buys”), terwijl kwantmodellen neutraler zijn door de waarderingspremie.

Risico’s. De premium waardering maakt het aandeel gevoelig voor correcties bij macro-economische tegenwind. Leasinggroei vertraagt licht en hogere financieringskosten kunnen marges drukken.

Conclusie. EGP is een high-quality industrial REIT met sterke dividendgroei, gezonde balans en schaalvoordelen in groeimarkten. Ideaal voor lange termijn beleggers die stabiliteit én groei zoeken, maar de huidige waardering vereist geduld of een dip om aantrekkelijker in te stappen.

Prologis (PLD) – analyse

Prologis is met afstand de grootste industrial REIT ter wereld, met een portefeuille van circa 1,3 miljard sq ft verspreid over 20 landen. Het bedrijf verhuurt moderne logistieke faciliteiten aan ruim 6.500 klanten, variërend van B2B tot e-commerce spelers. Daarmee geldt Prologis als “de koning van de warehouses” met schaalvoordelen die geen enkele concurrent kan evenaren.

Resultaten & vooruitzichten. In Q2 2025 rapporteerde Prologis een FFO van $1,46 (+$0,04 boven consensus) en een omzet van $2,18 mrd (+$160 mln boven verwachting). De guidance voor 2025 werd verhoogd: ontwikkelingsstarts lopen op tot $2,75 mrd, gesteund door een record leasing pipeline. Op jaarbasis wordt een FFO van $5,77 verwacht, wat tegen de huidige koers ($112,68) neerkomt op 19,3x P/FFO. De marges zijn uitzonderlijk sterk: bruto 76%, EBIT 42%, netto 39%.

Dividend & balans. Prologis biedt een dividendrendement van 3,6% met een payout van ~70%. De dividendhistorie is robuust: 11 jaar aaneengesloten groei, met een 5-jaars CAGR van ruim 12%. Daarmee is PLD een van de meest betrouwbare dividendgroeiers in de sector. De balans is solide, maar omvangrijk: $35,3 mrd schuld tegenover $105 mrd marktkap. Debt-to-equity bedraagt 62%, goed gedekt door de stabiele kasstromen.

Waardering. Op EV/EBITDA 22,4 en P/B 2,0 noteert Prologis tegen een duidelijke premie t.o.v. veel kleinere sectorgenoten. Toch rechtvaardigt de wereldwijde schaal, hoge winstmarges en sterke marktposities deze waardering deels. Analisten van zowel Seeking Alpha als Wall Street zijn overwegend positief (“Buy/Strong Buy”), al waarschuwen kwantmodellen voor overwaardering.

Risico’s. Belangrijkste risico’s zijn de hoge schuldpositie, gevoeligheid voor renteontwikkelingen en mogelijke vertraging in e-commercegroei. Daarnaast kan verdere expansie in nieuwe segmenten (zoals datacenters) onzekerheden met zich meebrengen.

Conclusie. Prologis combineert marktleiderschap, dividendgroei en sterke fundamentals. Voor lange termijn beleggers is het een “core holding” in de industrial REIT-sector, maar instap is aantrekkelijker bij koerszwakte gezien de premium waardering.

Innovative Industrial Properties (IIPR) – analyse

Innovative Industrial Properties (IIPR) is een niche-REIT die industriële panden bezit en verhuurt aan gelicentieerde cannabisproducenten in de VS. Sinds de oprichting in 2016 heeft het bedrijf een first-mover voordeel opgebouwd in dit segment. De strategie draait om sale-leaseback-contracten met lange looptijden, vaak triple-net leases, waardoor stabiele inkomsten ontstaan.

Resultaten & vooruitzichten. In Q2 2025 rapporteerde IIPR een FFO van $1,56 (licht onder consensus) en een omzet van $62,9 mln (ook een kleine miss). Belangrijker is dat IIPR kampt met huurachterstanden en defaults bij enkele cannabisoperators, wat de groei drukt. Tegelijkertijd zoekt het bedrijf spreiding door $270 mln te investeren in life sciences en door zijn huurdersbestand te “refreshen”. Voor 2025 wordt een FFO van $6,58 per aandeel voorzien, wat bij $56,61 koers een extreem lage 8,4x P/FFO oplevert.

Dividend & balans. Het dividendrendement is uitzonderlijk hoog: 13,8%, goed voor een jaarlijkse uitkering van $7,60 per aandeel. De payout ratio ligt boven 100%, wat vragen oproept over houdbaarheid. Toch wist IIPR het dividend 7 jaar op rij te verhogen, met een CAGR van 14,6% in 5 jaar. De balans is conservatief: $291 mln schuld tegenover een marktkap van $1,5 mrd (debt/equity slechts ~15%). Hierdoor blijft de balans veerkrachtig ondanks operationele tegenwind.

Waardering. Met EV/EBITDA 7,9 en P/B 0,83 noteert IIPR op een diepe discount ten opzichte van de sector. Seeking Alpha-analisten zijn positief (“Buy”), terwijl Wall Street voorzichtiger is (“Hold”) door de onzekerheid rond cannabiswetgeving en tenant risk.

Risico’s. Grootste risico’s zijn huurachterstanden, afhankelijkheid van de volatiele cannabissector en het risico op een dividendverlaging. Daarnaast speelt regelgeving rond cannabis op federaal niveau een grote rol.

Conclusie. IIPR biedt een unieke mix van hoog dividend, lage waardering en gezonde balans. Het is een contrair aandeel: geschikt voor risicotolerante beleggers die geloven in herstel van de cannabissector, maar ongeschikt voor defensieve income-investeerders.

Plymouth Industrial REIT (PLYM) – analyse

Plymouth Industrial REIT is een kleinere, maar snelgroeiende industrial REIT die sinds 2011 actief is. Het bedrijf bezit en beheert een portefeuille van single- en multi-tenant industriële panden in de VS. De strategie richt zich op betaalbare en functionele opslag- en distributieruimtes voor huurders, met een nadruk op flexibiliteit en kostenbewustzijn.

Resultaten & vooruitzichten. In Q2 2025 rapporteerde Plymouth een FFO van $0,46 (in lijn met de verwachting) en een omzet van $47,2 mln (+$1 mln boven consensus). Voor heel 2025 wordt een FFO van $1,94 per aandeel voorzien, wat bij de huidige koers ($21,92) neerkomt op een aantrekkelijke waardering van slechts 11,1x P/FFO – duidelijk goedkoper dan grotere sectorgenoten zoals Prologis of EastGroup. De bezettingsgraad blijft hoog (doelstelling 97,3%) en de acquisitie van een 1,95 mln sq ft portfolio in Ohio voor $193 mln versterkt de groeivooruitzichten.

Dividend & balans. Het dividendrendement bedraagt 4,5%, met een relatief lage payout van ~50%. Dit maakt verdere verhogingen mogelijk, al blijft de dividendhistorie wisselvallig: de afgelopen 5 jaar was er een -10,8% CAGR, maar de laatste drie jaar is er weer sprake van groei. De balans is krap: $844 mln schuld tegenover een marktkap van $966 mln (debt/equity ~136%). Hierdoor is PLYM gevoeliger voor rentestijgingen en herfinancieringsrisico’s.

Waardering. Met EV/EBITDA 19,8 en P/B 1,8 lijkt Plymouth correct gewaardeerd, maar de lage P/FFO maakt het aandeel interessant voor waardezoekers. Seeking Alpha-analisten zijn gematigd positief (“Buy/Hold”), terwijl Wall Street verdeeld is (1 Buy, 5 Hold, 1 Sell).

Risico’s. De hoge leverage, beperkte schaal en afhankelijkheid van acquisities maken PLYM risicovoller dan grotere REIT’s. Daarnaast kan volatiliteit in financieringsmarkten de groei beperken.

Conclusie. Plymouth biedt hoge bezetting, aantrekkelijk dividend en lage waardering, maar brengt bovengemiddeld risico mee. Interessant voor beleggers die op zoek zijn naar value en bereid zijn volatiliteit te accepteren, minder geschikt voor defensieve lange termijn beleggers.

First Industrial Realty Trust (FR) – analyse

First Industrial Realty Trust is een pure-play U.S. industrial REIT met focus op logistieke panden in 15 supply-constrained grootstedelijke markten. Met 70,5 miljoen sq ft aan eigendom en projecten onder ontwikkeling biedt FR brede exposure aan de structurele vraag naar opslag- en distributieruimte, vooral in kustmarkten waar grond schaars is.

Resultaten & vooruitzichten. In Q2 2025 rapporteerde FR een FFO van $0,76, boven verwachting (+$0,03), en een omzet van $180,2 mln (+$2,9 mln). Voor geheel 2025 voorziet het management een FFO van $2,88–$2,96 per aandeel. Bij een koers van $52,44 komt dit neer op een aantrekkelijke 17,5x P/FFO – goedkoper dan grotere sectorgenoten zoals Prologis en Terreno. De marges zijn robuust: brutomarge 73%, EBIT 42% en netto 39%. Leasing-activiteit blijft stabiel, en nieuwe ontwikkelingsprojecten dragen bij aan toekomstige cashflow.

Dividend & balans. FR keert $1,78 per aandeel uit, goed voor een dividendrendement van 3,5%. De payout-ratio van ~61% is gezond en geeft ruimte voor verdere verhogingen. Over de afgelopen 5 jaar groeide het dividend met gemiddeld 11,2% per jaar, en 2025 kende zelfs een verhoging van 20%. De balans is gematigd: $2,4 mrd schuld tegenover een marktkap van $7,0 mrd (debt/equity ~88%). Dit ligt hoger dan bij conservatievere peers, maar blijft goed gedekt door sterke kasstromen.

Waardering. Met EV/EBITDA 19,3 en P/B 2,6 noteert FR in lijn met de sector. Seeking Alpha-analisten en Wall Street zijn unaniem positief (“Buy”), waarbij de sterke fundamentals en dividendgroei centraal staan. Kwantmodellen zijn neutraler vanwege de waarderings- en schuldratio’s.

Risico’s. Belangrijkste risico’s zijn de relatief hoge leverage, gevoeligheid voor rentestijgingen en mogelijke vertraging in industriële vraag.

Conclusie. FR combineert aantrekkelijke waardering, solide dividendgroei en sterke posities in kernmarkten. Een goede balans tussen value en groei in de industrial REIT-sector, met een licht hoger risicoprofiel dan premium spelers.

Terreno Realty Corporation (TRNO) – analyse 

Terreno Realty is een gespecialiseerde industrial REIT die zich volledig richt op zes grote kustmarkten in de VS: New York/Northern New Jersey, Los Angeles, Miami, San Francisco Bay Area, Seattle en Washington D.C. Deze markten kenmerken zich door hoge vraag, beperkte grondbeschikbaarheid en structurele huurdruk, waardoor TRNO profiteert van sterke pricing power. Het bedrijf bezit 298 gebouwen (19,3 mln sq ft), 47 landparcels en ontwikkelt actief nieuwe projecten.

Resultaten & vooruitzichten. In Q2 2025 rapporteerde TRNO een FFO van $0,64, iets onder verwachting (-$0,01), op een omzet van $112,2 mln (licht gemist). Ondanks dit kleine tegenvallertje blijft de operationele bezettingsgraad hoog en groeide de portefeuille verder met $233 mln aan nieuwe acquisities. De forward FFO ligt op $2,58, wat bij de koers van $57,82 neerkomt op een stevige waardering van 22,2x P/FFO. De marges zijn solide: brutomarge 74%, EBIT-marge 39% en netto 60%, wat de kwaliteit van de portefeuille onderstreept.

Dividend & balans. Het dividendrendement bedraagt 3,6%, met een payout van ~79%. De dividendgroei is sterk en betrouwbaar: al 13 jaar op rij, met een CAGR van 12,7% in de afgelopen 5 jaar. In augustus 2025 werd het kwartaaldividend opnieuw verhoogd (+6,1% tot $0,52). De balans is opvallend conservatief: $746 mln schuld bij een marktkap van $5,9 mrd (debt/equity slechts ~19%). Hierdoor heeft TRNO veel ruimte voor verdere acquisities en ontwikkeling zonder overmatige hefboom.

Waardering. Met EV/EBITDA 26 en P/B 1,5 noteert TRNO duidelijk aan de dure kant. Dit premium weerspiegelt de sterke posities in supply-constrained markten en de betrouwbare dividendgroei. Wall Street is overwegend positief (rating “Buy”), maar kwantmodellen en Seeking Alpha-analisten zijn neutraler vanwege de hoge waardering.

Conclusie. TRNO combineert sterke markten, lage leverage en consistente dividendgroei. Voor defensieve beleggers is dit een kwaliteits-REIT met voorspelbare cashflows, maar de huidige waardering vraagt om selectiviteit: aantrekkelijker bij koerszwakte of voor wie bereid is een premie te betalen voor veiligheid.

Wel of niet beleggen in industrieel vastgoed?

Beleggen in industrieel vastgoed biedt beleggers een stabiele basis voor een portefeuille die gericht is op passieve inkomsten en risicospreiding. De combinatie van langdurige huurcontracten, betrouwbare huurders en structurele vraag naar logistieke en productievoorzieningen maakt dit een aantrekkelijke categorie binnen vastgoedfondsen. Met name beleggers die zekerheid zoeken in de vorm van dividenduitkeringen, vinden in industrieel vastgoed een kansrijk segment.

Toch mag men de risico’s niet onderschatten. Factoren als rentestijgingen, waardeschommelingen en afhankelijkheid van economische bedrijvigheid spelen altijd mee. Daarom is het belangrijk om te spreiden, zowel binnen verschillende vastgoedcategorieën als over meerdere fondsen. Voor Nederlandse beleggers zijn er diverse mogelijkheden, van REIT’s met internationale spreiding tot gespecialiseerde niet-beursgenoteerde fondsen.

De komende jaren lijkt de structurele vraag naar distributie- en opslagruimten alleen maar toe te nemen, gedreven door e-commerce, digitalisering en globalisering. Industrieel vastgoed kan daarmee een waardevolle aanvulling zijn voor beleggers die streven naar een stabiel rendement met periodieke dividenduitkeringen, passend binnen een defensieve en gediversifieerde vastgoedstrategie.

Let op: dit artikel bevat geen advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.