Crowdrealestate Review 2025: Online Vastgoed Investeren met Zekerheden en Risico’s

De Nederlandse vastgoedmarkt blijft voor veel beleggers een aantrekkelijke optie om vermogen te spreiden en stabiele inkomsten te genereren. Een van de platformen die hierin voorziet is Crowdrealestate, een partij die al sinds 2016 actief is in Nederland, België en Duitsland. Het platform biedt particuliere en zakelijke beleggers de mogelijkheid om online te investeren in zorgvuldig geselecteerde vastgoedprojecten, vaak met een eerste of tweede hypotheekrecht als zekerheid.

Voor beleggers die niet zelf panden willen kopen, verhuren en beheren, kan Crowdrealestate een interessante manier zijn om toch te profiteren van het rendement van vastgoed. Maar hoe werkt dit precies, welke rendementen kunt u verwachten, en wat zijn de risico’s? In dit uitgebreide reviewartikel gaan wij hier dieper op in.

Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.

Wat is Crowdrealestate?

Platform voor vastgoedfinanciering en -investeringen

Crowdrealestate is een online investerings- en financieringsplatform dat vastgoedprojecten verbindt met beleggers. Projectontwikkelaars en vastgoedpartijen plaatsen hun financieringsaanvragen op het platform. Particuliere en institutionele beleggers kunnen zich vervolgens inschrijven om een deel van de financiering mogelijk te maken.

De projecten variëren van transformaties van kantoorgebouwen naar huurwoningen tot de ontwikkeling van hotels, zorgcomplexen en logistieke centra. Het platform stelt beleggers in staat te investeren vanaf relatief lage bedragen, vaak vanaf enkele honderden tot duizenden euro’s per project.

Europese vergunning en toezicht

Sinds november 2023 zijn crowdfundingplatformen vergunningplichtig onder de ECSPR-verordening (European Crowdfunding Service Providers Regulation). Crowdrealestate beschikt over deze vergunning en staat geregistreerd bij zowel de AFM (Autoriteit Financiële Markten) als ESMA (European Securities and Markets Authority). Dit geeft beleggers extra zekerheid dat er onafhankelijk toezicht plaatsvindt en dat het platform voldoet aan Europese regelgeving.

Hoe werkt investeren via Crowdrealestate?

Stap 1: Account aanmaken

Om te investeren via Crowdrealestate dient u eerst een account aan te maken. Dit gaat volledig online en omvat verificatie via iDIN of een identiteitsbewijs, een investeerderstoets en een simulatietoets. Deze tests moeten aantonen of u ervaren of onervaren belegger bent en hoeveel risico u financieel kunt dragen.

Stap 2: Projectselectie

Na registratie kunt u deelnemen aan een breed aanbod van projecten. Elk project bevat een Essentiële Beleggingsinformatie (EBi) document met informatie over de looptijd, rente, risico’s en zekerheden. Dit document helpt beleggers om een weloverwogen beslissing te nemen.

Stap 3: Voorinschrijving

Vaak werkt Crowdrealestate met een voorinschrijvingsperiode. U kunt zich inschrijven voor een project en een bedrag reserveren. Zodra het drempelbedrag is behaald, wordt de investering definitief gemaakt.

Stap 4: Investeren en rente-inkomsten

Vanaf het moment van storting ontvangt u rente, doorgaans maandelijks of per kwartaal. De rentepercentages liggen in de meeste gevallen tussen 6% en 9% netto per jaar, afhankelijk van de risico-inschatting en de zekerheden.

Rendement en zekerheden bij Crowdrealestate

Volgens de cijfers van Crowdrealestate bedraagt het gemiddeld netto rendement 6,43% (bijgewerkt tot maart 2025). Dit is aanzienlijk hoger dan de spaarrente en concurrerend met alternatieve vastgoedfondsen en vastgoedobligaties.

Hypotheekrechten en aanvullende zekerheden

Elke belegging bij Crowdrealestate is gedekt door een eerste of tweede hypotheekrecht. Dit is de belangrijkste zekerheid voor beleggers: mocht de projecteigenaar zijn verplichtingen niet nakomen, kan het vastgoed waarop het recht rust gedwongen worden verkocht.

In sommige gevallen zijn er ook aanvullende zekerheden, zoals verpanding van huurinkomsten of persoonlijke aansprakelijkheid van de ontwikkelaar. Dit kan het risico voor beleggers verder beperken.

Risico’s van beleggen via Crowdrealestate

Geen depositogarantiestelsel

Net als bij andere vormen van vastgoedbeleggen geldt: er zijn risico’s. Investeringen via Crowdrealestate vallen niet onder het depositogarantiestelsel. Dat betekent dat uw inleg niet gegarandeerd terugkomt bij wanbetaling of faillissement.

Projectrisico’s

Elk vastgoedproject kent specifieke risico’s, zoals bouwvertragingen, leegstand, veranderende regelgeving of lagere huuropbrengsten. Hoewel Crowdrealestate een uitgebreid selectieproces toepast, blijven deze risico’s bestaan.

Liquiditeitsrisico

Investeringen zijn doorgaans niet tussentijds verhandelbaar. U legt uw geld vast voor de looptijd van het project, die vaak varieert van 18 tot 36 maanden. Er is geen secundaire markt waar u uw deelname kunt verkopen.

Vergelijking met vastgoedfondsen

Gesloten vastgoedfondsen

Crowdrealestate verschilt van traditionele vastgoedfondsen zoals SynVest, Corum Investments, Annexum, Vondellaan en Fortus. Bij deze fondsen investeert u in een gespreide portefeuille van vastgoedobjecten, vaak met dividenduitkeringen tussen de 5% en 7% per jaar. Het risico is meestal lager omdat de portefeuille gespreid is over meerdere huurders en objecten.

Crowdrealestate richt zich daarentegen op losse projecten. Het rendement kan hoger zijn, maar het risico per project is ook geconcentreerder.

Vastgoedobligaties

Een andere vergelijking is die met vastgoedobligaties, waarbij beleggers ook een vast rentepercentage ontvangen. In beide gevallen gaat het vaak om een looptijd van enkele jaren en een vast rendement, maar crowdfundingplatformen als Crowdrealestate maken de toegang laagdrempeliger.

Kosten voor beleggers

Beleggen via Crowdrealestate brengt beperkte kosten met zich mee. Beleggers betalen vooraf eenmalig bemiddelingskosten van 0,45% over de inleg. Er zijn geen doorlopende beheerkosten of uitstapkosten.

Dit maakt het kostenmodel transparant en overzichtelijk, zeker in vergelijking met sommige vastgoedfondsen waar jaarlijkse beheervergoedingen en prestatievergoedingen gelden.

Projecten en succesratio

Financieringsvolume en gebruikers

Crowdrealestate heeft sinds 2016 meer dan €330 miljoen gefinancierd via ruim 10.500 beleggers. Opvallend is dat het platform tot nu toe een succesratio van 100% claimt, zonder afboekingen. Dit betekent dat alle projecten tot nu toe volgens plan zijn gefinancierd en terugbetaald.

Voorbeelden van projecten

Enkele recente projecten zijn:

• Transformatie van een kantoorgebouw in Dongen naar 71 duurzame huurwoningen
• Herontwikkeling van het historische Koepelcomplex in Breda
• Financiering van hotels in Duitsland en Oostenrijk
• Logistieke centra in Nederland

Deze spreiding over sectoren (wonen, zorg, logistiek, hotels) maakt het platform interessant voor beleggers die in verschillende niches willen investeren.

Analyse van de belangrijkste projecten bij Crowdrealestate

Crowdrealestate biedt een breed palet aan vastgoedprojecten. Elk projecttype kent zijn eigen kansen en risico’s. Wij bespreken hieronder de meest voorkomende categorieën waarin Crowdrealestate actief is.

Woningtransformaties: duurzame huurwoningen

Een voorbeeld is de transformatie van een voormalig kantoorpand in Dongen naar 71 duurzame huurwoningen.

Rendement en zekerheid

• Vaste rente: ca. 7% per jaar
• Looptijd: 24–36 maanden
• Zekerheid: eerste hypotheekrecht op de afzonderlijke clusters van appartementen

Relevantie voor beleggers

De vraag naar huurwoningen in het middensegment is in Nederland structureel groot. Meer dan 1.700 huurders meldden zich vooraf al aan voor dit project. Voor beleggers betekent dit een relatief stabiel perspectief op huurinkomsten en een lagere kans op leegstand.

Risico’s

• Bouwvertragingen kunnen de looptijd verlengen.
• Overheidsbeleid rond huurregulering kan het rendement beïnvloeden.

Historisch erfgoed: de transformatie van het Koepelcomplex Breda

Eén van de meest spraakmakende projecten is het Koepel District in Breda, een herbestemming van de iconische koepelgevangenis en omliggende gebouwen.

Rendement en zekerheid

• Vaste rente: 7–8% per jaar
• Looptijd: 24–36 maanden
• Zekerheid: eerste hypotheekrechten per deelpropositie

Relevantie voor beleggers

Beleggen in erfgoed heeft naast financieel rendement ook maatschappelijke waarde. Dit project versterkt de binnenstad van Breda en combineert wonen, werken en cultuur. Voor beleggers die naast rendement ook duurzaamheid en lokale impact belangrijk vinden, is dit een interessante categorie.

Risico’s

• Complexe ontwikkeling met meerdere partijen (ontwikkelaars, gemeente, architecten).
• Lange looptijd, waardoor kapitaal langer vaststaat.

Zorgvastgoed

Crowdrealestate biedt regelmatig financieringen voor zorgcomplexen. Denk aan bestaande zorginstellingen of nieuwbouwprojecten.

Rendement en zekerheid

• Vaste rente: vaak rond 7,5% per jaar
• Zekerheden: eerste hypotheek en verpanding huurinkomsten

Relevantie voor beleggers

De zorgsector wordt gezien als een van de meest stabiele segmenten binnen vastgoed. Ouderenzorg en woonzorgconcepten hebben structureel veel vraag in Nederland. Dit kan bijdragen aan lagere risico’s voor beleggers.

Risico’s

• Politieke besluitvorming over zorgfinanciering kan invloed hebben.
• Afhankelijkheid van specifieke zorgexploitanten.

Hotels en recreatievastgoed

Projecten zoals Familiehotel Das Ludwig II of wellnesshotels in Oostenrijk en Duitsland komen regelmatig terug op Crowdrealestate.

Rendement en zekerheid

• Rente: vaak 7,25% – 7,75% per jaar
• Zekerheid: eerste hypotheekrecht, loan-to-value vaak maximaal 50%

Relevantie voor beleggers

De hotelsector kent na de coronaperiode een hersteltrend. Hotels met goede locaties en exploitanten kunnen aantrekkelijk zijn. Zeker wanneer de loan-to-value laag is, zoals bij 50%, geeft dit extra zekerheid.

Risico’s

• Seizoen afhankelijkheid en economische cycli.
• Hogere gevoeligheid voor toerismeschommelingen.

Logistiek en bedrijfsruimtes

Een ander segment waarin Crowdrealestate actief is, is logistiek vastgoed. Een voorbeeld is het Logistiek Centrum Dentgenbach.

Rendement en zekerheid

• Rente: 8% per jaar
• Looptijd: 18 maanden
• Zekerheid: eerste hypotheekrecht

Relevantie voor beleggers

De vraag naar logistieke centra blijft hoog door e-commerce en internationale handel. Beleggen in dit segment kan een stabielere bezettingsgraad en voorspelbare huurinkomsten opleveren.

Risico’s

• Afhankelijkheid van enkele grote huurders.
• Fluctuaties in internationale handel en transport.

Hypothekenportefeuilles

Een aparte categorie bij Crowdrealestate zijn hypothekenportefeuilles waarin beleggers indirect deelnemen in meerdere vastgoedobjecten.

Rendement en zekerheid

• Rente: ca. 6,5–9% per jaar
• Zekerheden: mix van hypotheekrechten op de onderliggende objecten

Relevantie voor beleggers

Deze categorie geeft beleggers automatisch spreiding, omdat het niet om één enkel object gaat, maar om meerdere hypotheken. Dit kan het risico per investering verlagen.

Risico’s

• Complexere structuur, minder inzicht in individuele objecten.
• Afhankelijkheid van de kwaliteit van de totale portefeuille.

Vergelijking projectcategorieën: waar liggen de kansen?

Wanneer we de verschillende projectcategorieën naast elkaar zetten, zien we dat:

• Woningtransformaties en zorgvastgoed doorgaans de meest stabiele segmenten zijn, met hoge vraag en voorspelbare cashflows.
• Hotels en recreatievastgoed hogere rendementen kunnen bieden, maar ook gevoeliger zijn voor economische schommelingen.
• Logistiek vastgoed aantrekkelijk blijft door de groei van e-commerce, maar afhankelijk is van huurdersconcentratie.
• Hypothekenportefeuilles beleggers een natuurlijke spreiding geven, wat aantrekkelijk kan zijn voor risicobeheersing.

Voor beleggers kan het zinvol zijn om meerdere projectcategorieën te combineren, zodat er binnen Crowdrealestate zelf al risicospreiding ontstaat. Bekijk en vergelijk zelf de project categorieën hier.

Duurzaamheid en ESG-integratie

Een belangrijke trend in vastgoed is duurzaamheid. Crowdrealestate speelt hierop in door projecten te selecteren die bijdragen aan energiezuinige en duurzame bouw. Denk aan appartementen met zonnepanelen en warmtepompen of herbestemming van monumentale panden met circulaire bouwtechnieken.

Voor beleggers die waarde hechten aan ESG-principes (Environmental, Social, Governance) is dit een pluspunt.

Voor wie is Crowdrealestate geschikt?

Crowdrealestate is vooral geschikt voor beleggers die:

• Op zoek zijn naar vast rendement in de orde van 6–9% per jaar
• Graag investeren in tastbaar vastgoed zonder zelf te beheren
• Bereid zijn hun geld voor 1,5 tot 3 jaar vast te zetten
• Diversificatie zoeken naast aandelen, obligaties of vastgoedfondsen

Voor beleggers die liever in een gespreid fonds investeren en direct een bredere risicospreiding willen, kunnen traditionele vastgoedfondsen geschikter zijn.

Mijn persoonlijke ervaring met brokers en vastgoedbeleggingen

Voor mijn eigen portefeuille beleg ik niet alleen via crowdfundingplatformen zoals Crowdrealestate, maar ook via een broker. Zelf gebruik ik MEXEM, omdat dit de goedkoopste broker is met een breed aanbod aan ETF’s, REIT’s en aandelen wereldwijd. Daarnaast investeer ik via vastgoedfondsen als SynVest, Corum Investments, Vondellaan, Annexum en Fortus, die interessante mogelijkheden bieden voor stabiele vastgoeddividenden.

Deze combinatie van brokers, vastgoedfondsen en crowdfunding zorgt voor een goede balans tussen spreiding, rendement en risico.

Conclusie: Is Crowdrealestate een verstandige keuze?

Crowdrealestate heeft zich sinds 2016 ontwikkeld tot een betrouwbaar en professioneel platform voor vastgoedfinanciering. Met een vergunning van de AFM en ESMA, een transparant kostenmodel en een indrukwekkende succesratio zonder defaults, biedt het platform beleggers toegang tot vastgoedprojecten met een aantrekkelijk rendement.

Toch zijn er risico’s. Het betreft investeringen die niet onder het depositogarantiestelsel vallen, en het kapitaal is vaak voor meerdere jaren vastgezet. Daarom is het belangrijk om Crowdrealestate te zien als onderdeel van een breder gespreide portefeuille.

Voor beleggers die geïnteresseerd zijn in concreet vastgoed, duurzaamheid en een stabiel vast rendement, kan Crowdrealestate in 2025 een waardevolle aanvulling zijn. U dient echter een goede vergelijking te maken met de talloze alternatieven, waaronder vastgoedfondsen maar ook REIT's, ETF's, aandelen, obligaties, et cetera.

Disclaimer: Dit artikel bevat op geen enkele wijze koopadvies en dient louter ter inspiratie voor nader onderzoek. Vastgoedfondsbeleggen geeft geen beleggingsadvies. Wij zijn geen professioneel beleggingsadviseur en niet op de hoogte van uw persoonlijke financiële situatie. Beleggen kent risico's tot geld verlies, en blijft uw eigen verantwoordelijkheid. Lees de volledige disclaimer.