iShares European Property Yield UCITS ETF (IQQP) Analyse – Europees Vastgoedfonds met Dividend

De iShares European Property Yield UCITS ETF (ticker: IQQP) is een beleggingsfonds dat zich volledig richt op Europees vastgoed. Het fonds volgt de FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK Dividend+ index, waarmee beleggers gespreid investeren in beursgenoteerde vastgoedbedrijven en REIT’s (Real Estate Investment Trusts) binnen Europa, exclusief het Verenigd Koninkrijk. Het bijzondere van deze index is dat uitsluitend vastgoedbedrijven worden opgenomen die een verwacht dividendrendement van minimaal 2% uitkeren. Dit maakt de ETF relevant voor beleggers die waarde hechten aan een stabiele en periodieke cashflow uit hun beleggingen.

Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.

iShares European Property Yield UCITS ETF (IQQP) Analyse voor Vastgoedbeleggers

Kerngegevens van de ETF

• ISIN: IE00B0M63284
• Fondsomvang: €1,021 miljard
• Opgericht: 4 november 2005
• Kostenratio (TER): 0,40% per jaar
• Beleggingsmethode: fysieke replicatie (volledige opbouw van de index)
• Aantal posities: circa 50
• Uitkeringsbeleid: uitkerend (per kwartaal dividend)
• Valuta: euro (niet afgedekt tegen valutarisico’s)
• Dividendrendement (2025): circa 2,8%

Door de omvang en het lange track record is de ETF te kwalificeren als stabiel en betrouwbaar beleggingsinstrument voor beleggers die in Europees vastgoed willen investeren zonder directe panden te kopen of beheren.

Spreiding en samenstelling

De ETF bestaat uit 50 vastgoedbedrijven en REIT’s verspreid over de belangrijkste Europese markten. De tien grootste posities nemen ruim 60% van de totale portefeuille in. Dit betekent dat de ETF wel degelijk geconcentreerde blootstelling heeft aan enkele grote spelers, zoals:

• Vonovia SE (Duitsland) – 16,8%
• Swiss Prime Site (Zwitserland) – 7,9%
• Unibail-Rodamco-Westfield (Frankrijk) – 6,2%
• PSP Swiss Property (Zwitserland) – 5,7%
• Klépierre (Frankrijk) – 5,6%

Qua landenweging zien we een duidelijke nadruk op Duitsland (23,8%), Frankrijk (21,1%), Zwitserland (18%) en België (12,3%). Dit betekent dat beleggers voornamelijk blootstelling hebben aan de kernmarkten van continentaal Europa.

Wat betreft sectorverdeling bestaat ruim 97% van de ETF uit direct vastgoed, zoals woningverhuur, kantoren, retailvastgoed en logistiek vastgoed. Slechts een zeer klein percentage zit in overige categorieën.

Rendement en koersontwikkeling

De ETF heeft sinds zijn oprichting in 2005 een totaalrendement behaald van +137,8%. Toch is dit rendement niet lineair verlopen. Zoals bij de meeste vastgoedbeleggingen zien we duidelijke cycli met perioden van forse groei, maar ook flinke correcties.

• 1 jaar (2024–2025): +4,6%
• 3 jaar: +13,9%
• 5 jaar: -5,5%
• 2023: +18,3%
• 2022: -37,6%

De resultaten laten zien dat vastgoed sterk conjunctuurgevoelig is. In tijden van stijgende rentes en economische onzekerheid kunnen de koersen fors dalen, zoals in 2022. Daartegenover staat dat hersteljaren, zoals 2023, ook dubbele-cijferige rendementen laten zien.

Dividendbeleid IQQP

Het dividendrendement ligt historisch gezien rond de 2,5% tot 3%. In 2025 bedraagt het actuele dividendrendement circa 2,84%, wat neerkomt op €0,88 per aandeel in de afgelopen 12 maanden. De ETF keert ieder kwartaal dividend uit, wat aansluit bij de voorkeur van veel vastgoedbeleggers voor een regelmatige cashflow.

Ter vergelijking: veel niet-beursgenoteerde Nederlandse vastgoedfondsen, zoals SynVest, Corum Investments of Vondellaan Vastgoed, keren vaak een hoger dividendrendement uit (5%–7%). Daar staat tegenover dat een beursgenoteerde ETF als IQQP dagelijks verhandelbaar is, waardoor liquiditeit en flexibiliteit groter zijn.

Risico’s en volatiliteit

De ETF kent een relatief hoge volatiliteit. Over de afgelopen 12 maanden bedroeg de volatiliteit 16,6%, terwijl over de laatste vijf jaar dit cijfer zelfs 21,3% was. De maximale koersdaling sinds oprichting bedraagt -65%.

Voor beleggers die stabiliteit zoeken, zoals pensioenbeleggers of vermogensbeheerders die uitkeringen willen matchen met stabiele cashflows, kan dit een belangrijk aandachtspunt zijn. Het koersrisico is aanzienlijk, ook al biedt het dividend enige demping.

Daarnaast is er valutarisico: hoewel de ETF genoteerd staat in euro’s, zijn sommige onderliggende vastgoedbedrijven actief in Zwitserse frank of Zweedse kroon. Omdat er geen afdekking plaatsvindt, kan dit tot extra schommelingen leiden.

Vergelijking met andere vastgoed ETF’s

Binnen de categorie Europese vastgoed-ETF’s zijn er meerdere alternatieven. Zo biedt Xtrackers een soortgelijk fonds met lagere kosten (0,33% TER) maar met een accumulerende structuur (dividenden worden herbelegd). Voor beleggers die waarde hechten aan directe uitkeringen is de iShares IQQP aantrekkelijker.

In vergelijking met Nederlandse niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen (zoals Annexum of Fortus Vastgoedfondsen, waarbij Fortus een minimale inleg van €100.000 hanteert) biedt de ETF een veel lagere instapdrempel. U kunt al vanaf enkele honderden euro’s deelnemen en uw belegging eenvoudig spreiden over meerdere vastgoedbeleggingen.

Relevantie voor Nederlandse vastgoedbeleggers

Voor een belegger die vooral gericht is op stabiel inkomen uit vastgoed kan deze ETF een interessante aanvulling zijn. Het is geen vervanging van fysieke vastgoedfondsen met een hoger dividendrendement, maar eerder een liquide instrument om gespreid blootstelling te krijgen aan Europees beursgenoteerd vastgoed.

Wijzelf beleggen via de broker MEXEM, omdat deze lage kosten en brede toegang tot internationale ETF’s biedt. Dit maakt het eenvoudig om naast niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen zoals SynVest of Corum ook beursgenoteerde alternatieven in de portefeuille op te nemen.

Conclusie iShares European Property Yield UCITS ETF (IQQP)

De iShares European Property Yield UCITS ETF (IQQP) biedt beleggers de mogelijkheid om gespreid te beleggen in Europees vastgoed met een stabiele dividenduitkering. Het fonds heeft een solide omvang, lange historie en duidelijke spreiding over kernlanden als Duitsland, Frankrijk en Zwitserland.

Daar staat tegenover dat beleggers rekening moeten houden met behoorlijke koersschommelingen en een relatief bescheiden dividendrendement in vergelijking met niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Voor de risicobewuste belegger die zijn vastgoedportefeuille wil diversifiëren met beursgenoteerd vastgoed kan dit echter een waardevolle toevoeging zijn.

Wilt u een stabiel en goed gespreid inkomen uit vastgoed realiseren, dan kan de combinatie van directe vastgoedfondsen (met hogere uitkering) en een beursgenoteerde ETF als IQQP zorgen voor zowel liquiditeit als stabiliteit binnen de totale beleggingsportefeuille.

Let op: dit artikel bevat geen advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.