American Healthcare REIT (AHR) Analyse 2025 – Zorgvastgoed met Groei en Waarderingrisico

American Healthcare REIT (AHR) is een beursgenoteerde Amerikaanse zorgvastgoed-REIT met een groeiende portefeuille van seniorenhuisvesting, verpleeghuizen, medische kantoren en andere zorggerelateerde faciliteiten. Voor Nederlandse vastgoedbeleggers die via vastgoedfondsen of beursgenoteerde REIT’s willen profiteren van stabiele huurinkomsten in de zorgsector, kan AHR een interessante case zijn.

In deze analyse bespreken wij de bedrijfsstructuur, financiële prestaties, waardering, dividend, risico’s en kansen, en hoe AHR zich verhoudt tot alternatieven zoals Nederlandse zorgvastgoedfondsen (bijvoorbeeld SynVest of Annexum) en internationale REIT’s.

Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.

American Healthcare REIT Bedrijfsprofiel – Gespecialiseerd in Zorgvastgoed

American Healthcare REIT is een self-managed REIT met een brede spreiding over verschillende segmenten van zorgvastgoed, waaronder:

• Senior Housing (woonzorglocaties voor ouderen)
• Skilled Nursing Facilities (SNF)
• Outpatient Medical Buildings (OM) – poliklinieken en medische kantoren
• Integrated Senior Health Campuses

De portefeuille bevindt zich voornamelijk in de Verenigde Staten, maar er zijn ook vestigingen in het Verenigd Koninkrijk en op het Isle of Man.

Het bedrijf maakt gebruik van de RIDEA-structuur, waardoor het operationele activiteiten binnen seniorenhuisvesting mag combineren met vastgoedinvesteringen. Dit biedt extra flexibiliteit, maar betekent ook dat het rendement deels afhankelijk is van operationele prestaties in plaats van alleen huurcontracten.

American Healthcare REIT analyse: Financiële Kerncijfers

• Beurskoers: $40,39 (14 augustus 2025)
• Marktkapitalisatie: $6,93 miljard
• FFO (FWD): $1,64
• P/FFO (FWD): 24,73
• Dividendrendement (FWD): 2,46%
• Jaarlijkse uitkering: $1,00 per aandeel
• Schuldgraad (Debt/Equity): 69,74%
• Bezettingsgraad en NOI: stijgend, met hogere guidance voor 2025

Sterke Groei, maar Hoge Waardering

AHR laat indrukwekkende groeicijfers zien:

• FFO-groei (YoY): +27,27%
• EBITDA-groei (YoY): +16,09%
• Operationele kasstroomgroei: +135%

Deze cijfers worden gedreven door de stijgende vraag naar zorgvastgoed, mede door de vergrijzing in de VS en het VK. Analisten hebben hun winstverwachtingen meerdere keren opwaarts bijgesteld in de afgelopen twaalf maanden.

Toch is de waardering hoog: met een P/FFO van 24,73 en een P/E Non-GAAP van 131,13 is AHR duurder dan veel sectorgenoten. Dit betekent dat toekomstige groei al deels in de koers is verdisconteerd.

American Healthcare REIT Dividendbeleid – Groei, maar Laag Rendement

Het dividendrendement van 2,46% is relatief laag voor een REIT. Ter vergelijking: veel Europese en Nederlandse zorgvastgoedfondsen keren 5% tot 6% per jaar uit.

Wel positief is dat het dividend recent verhoogd is (dividendgroei +7,91% CAGR). De uitkeringsratio op FFO-basis ligt rond 60%, wat ruimte biedt voor toekomstige verhogingen.

Voor beleggers die vooral cashflow zoeken, zijn fondsen als SynVest Zorgvastgoed of Annexum Zorgwoningen aantrekkelijker door hogere directe opbrengsten, terwijl AHR meer een groeiverhaal is.

Balans en Risico

De schuldpositie van AHR is gematigd met een Debt/Equity van 69,74% en een Debt/Capital van 41,09%. Dit ligt lager dan het sectorgemiddelde, wat de financiële stabiliteit versterkt.

Belangrijk risico is echter de waardering: wanneer de markt minder optimistisch wordt over zorgvastgoed, kan de koers dalen, zeker gezien de hoge multiples. Daarnaast is AHR gevoelig voor renteontwikkelingen, omdat hogere financieringskosten de marges drukken.

Strategische Relevantie voor Nederlandse Vastgoedbeleggers

Voor Nederlandse vastgoedbeleggers die via een broker wereldwijd willen spreiden, kan AHR een aanvulling zijn op een portefeuille met Europese vastgoedfondsen. Zelf beleggen wij via de broker MEXEM, die lage transactiekosten biedt voor internationale REIT’s, en vinden naast AHR ook vastgoedfondsen zoals Corum Investments, Vondellaan en Fortus Vastgoed (minimale inleg €100.000) interessant.

De reden om AHR te overwegen is demografische groei in de zorgvraag, iets dat ook in Nederland speelt maar waar de VS en VK vaak hogere huurrendementen behalen.

AHR is dus meer een groei-investering dan een pure inkomstenbelegging.

Kansen en Bedreigingen

Kansen

• Vergrijzing in ontwikkelde markten stimuleert vraag naar zorgvastgoed
• Portfolio-expansie in meerdere landen geeft spreiding
• Sterke operationele groei in NOI en kasstroom

Bedreigingen

• Hoge waardering kan koersdruk geven bij tegenvallers
• Lager dividendrendement dan Europese sectorgenoten
• Rentegevoeligheid door financieringsstructuur

Conclusie American Healthcare REIT – Interessant voor Groei, Minder voor Direct Inkomen

American Healthcare REIT is een sterke speler in zorgvastgoed met duidelijke groeivooruitzichten. Voor beleggers die mikken op kapitaalgroei in een defensieve vastgoedsector, kan AHR aantrekkelijk zijn. Voor beleggers die vooral stabiele en hoge directe inkomsten zoeken, blijven Nederlandse zorgvastgoedfondsen vaak aantrekkelijker.

AHR kan wel een goede aanvulling zijn in een gespreide portefeuille, zeker voor wie via een broker toegang heeft tot internationale REIT’s en de valutarisico’s accepteert.

Let op: geen advies! Beleggen kent risico’s tot geldverlies.