Investeren in Opslag Vastgoed? Ontdek Hoe + 5x Beste Self Storage REIT's

De vraag naar opslagruimte groeit wereldwijd. In steden wonen mensen kleiner, bedrijven werken flexibeler en de behoefte aan betaalbare opslagruimte neemt ieder jaar toe. Dit maakt investeren in opslag (ook wel self storage vastgoed) een vastgoedcategorie die steeds meer aandacht krijgt van beleggers.

Waar zorgvastgoed en huurwoningen vaak gezien worden als stabiel en traditioneel, biedt opslagvastgoed juist een aantrekkelijke combinatie van flexibiliteit, lage kosten en relatief stabiele huurinkomsten. Voor beleggers die risicospreiding zoeken, kan self storage een waardevolle aanvulling zijn binnen de portefeuille.

Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.

Wat is investeren in opslagvastgoed?

Opslagvastgoed bestaat uit gebouwen die zijn ingericht met individuele opslagunits. Particulieren gebruiken deze vaak voor meubels, seizoensspullen of archiefmateriaal, terwijl bedrijven opslagunits gebruiken voor voorraad, gereedschap of archiefopslag.

Kenmerken van opslagvastgoed zijn:

• Korte huurcontracten, vaak maandelijks opzegbaar.
• Lage onderhoudskosten per vierkante meter.
• Hoge mate van flexibiliteit in prijsvorming (prijzen kunnen snel aangepast worden aan de vraag).
• Bezettingsgraden die in volwassen markten vaak boven de 90% liggen.

In de Verenigde Staten is de self storage-sector een gevestigde markt, waar grote spelers zoals Public Storage en Extra Space Storage miljarden waard zijn. In Nederland is de sector kleiner, maar ook hier groeit de vraag naar opslagruimte. Bedrijven zoals ALLSAFE en Shurgard zijn actief in het verhuren van opslagruimte, maar meestal niet direct toegankelijk voor particuliere beleggers.

Waarom is opslag interessant voor vastgoedbeleggers?

Opslagvastgoed heeft een aantal aantrekkelijke eigenschappen:

1. Structurele vraaggroei
    Door urbanisatie en kleinere woningen neemt de vraag naar extra ruimte toe. Ook bedrijven hebben door e-commerce en flexibele bedrijfsvoering meer tijdelijke opslag nodig.
2. Inflatiebestendige huurinkomsten
    Omdat huurcontracten kortlopend zijn, kunnen verhuurders prijzen relatief snel indexeren. Dit maakt opslagvastgoed goed bestand tegen inflatie.
3. Lage operationele kosten
    In vergelijking met woningen of zorgvastgoed zijn onderhoud en exploitatiekosten beperkt. Er zijn vaak geen liften, weinig installaties en nauwelijks servicekosten.
4. Spreiding binnen vastgoedportefeuille
    Voor beleggers die al investeren in woningen of zorgvastgoed, kan opslag zorgen voor diversificatie. De vraag naar opslag reageert vaak anders op economische cycli dan traditionele vastgoedsectoren.

Hoe kunt u beleggen in opslag en storage?

Voor Nederlandse beleggers zijn er grofweg drie manieren om te beleggen in opslagvastgoed:

1. Beleggen in internationale REITs (beursgenoteerde fondsen)

In de VS zijn diverse beursgenoteerde opslagfondsen actief. Deze REITs keren doorgaans kwartaaldividend uit en zijn via een broker zoals MEXEM goed toegankelijk. Zelf beleggen wij ook via de broker MEXEM, die een breed aanbod van vastgoedfondsen biedt tegen scherpe tarieven. Hieronder geven we een analyse van vijf interessante internationale REIT’s voor opslag, ter inspiratie.

2. Beleggen via Nederlandse vastgoedfondsen

In Nederland bestaan (nog) weinig fondsen die zich uitsluitend richten op opslagvastgoed. Wel zijn er gesloten vastgoedfondsen en private structuren die opslag toevoegen binnen een gemengde portefeuille. Bekende namen in de Nederlandse markt zijn SynVest, Corum Investments, Vondellaan, Annexum en Fortus (minimale inleg vanaf €100.000). Deze richten zich vooral op woningen, zorg en winkels, maar opslag kan in de toekomst een steeds grotere rol gaan spelen.

3. Rechtstreeks investeren in opslaglocaties

Sommige particuliere beleggers kiezen ervoor om zelf een loods of opslagruimte te ontwikkelen en te verhuren. Dit vereist echter veel kennis en kapitaal, waardoor het voor de meeste beleggers minder aantrekkelijk is. Sommigen beginnen klein door te investeren in garageboxen. Alhoewel dit leuk kan zijn, is het rendement vaak relatief laag. Meer interessant is het opkopen van een grote loods en hierin opslag units t.b.v. storage te bouwen. Dit vergt echter wel meer kennis, kunde en geld.

Rendement en dividend bij opslagfondsen

Het rendement op opslagvastgoed is afhankelijk van de locatie, bezettingsgraad en kostenstructuur. Grote beursgenoteerde fondsen zoals Public Storage of CubeSmart keren doorgaans 4 tot 5,5% dividendrendement per jaar uit.

Een bijkomend voordeel is de consistente dividendgroei. Zo heeft CubeSmart de afgelopen tien jaar het dividend jaarlijks verhoogd, en ook Extra Space Storage staat bekend om stabiele uitkeringen.

Kleinere spelers, zoals Global Self Storage, bieden vaak een iets hoger dividendrendement, maar brengen ook meer risico mee vanwege hun beperkte schaalgrootte.

5 Sterke REIT’s (vastgoedfondsen) voor opslag en storage

1. Global Self Storage (SELF)

• Marktkapitalisatie: $59 miljoen (microcap).
• Dividendrendement (FWD): 5,54% met een jaarlijkse uitkering van $0,29.
• Payout ratio: ca. 80% van FFO – relatief hoog, maar gebruikelijk bij kleine REITs.
• Balans: bescheiden schuld ($16 miljoen) met een debt-to-equity ratio van 34%, conservatief in vergelijking met grotere sectorgenoten.
• Groei: omzetgroei jaarlijks ca. 4%, stabiel maar beperkt schaalvoordeel.
• Risico’s:
  • Extreem klein fonds, waardoor koersvolatiliteit groot is.
  • Lage liquiditeit van het aandeel; instappen/uitstappen kan lastig zijn.
  • Afhankelijk van slechts 13 locaties in de VS.
• Sterktes:
  • Dividend is stabiel, zelfs in mindere marktomstandigheden.
  • Nichefonds dat interessant kan zijn voor beleggers die een hoog dividend in combinatie met kleine REIT-exposure zoeken.
• Relevantie voor Nederlandse beleggers: SELF kan dienen als speculatieve aanvulling in een portefeuille, maar is niet geschikt als kernbelegging. Het dividendrendement is aantrekkelijk, maar schaal en liquiditeit zijn duidelijke beperkingen.

2. CubeSmart (CUBE)

• Marktkapitalisatie: $9,26 miljard.
• Dividendrendement (FWD): 5,15% met een jaarlijkse uitkering van $2,08.
• Dividendgroei: 14 jaar op rij verhoogd, CAGR van bijna 10% over 5 jaar.
• Balans: schuldpositie relatief hoog (debt-to-equity 118%), maar gangbaar binnen de sector.
• Operationeel: eigenaar van ruim 1.500 locaties, top 3 speler in de VS.
• Groei: FFO in 2025 licht dalend (-1,8%), maar daarna herstel richting 2026–2027.
• Risico’s:
  • Sterke afhankelijkheid van stedelijke markten; gevoelig voor vraagfluctuaties.
  • Hogere rente drukt waarderingen en financieringslasten.
• Sterktes:
  • Bewezen dividendgroei, aantrekkelijk voor beleggers die inflatiebestendige inkomsten zoeken.
  • Groot genoeg om schaalvoordelen te benutten, maar kleiner dan marktleiders PSA en EXR waardoor meer groeipotentieel aanwezig is.
• Relevantie: CubeSmart is geschikt voor beleggers die stabiel dividend willen combineren met groeipotentieel in een gevestigde REIT.

3. Public Storage (PSA)

• Marktkapitalisatie: $51 miljard – de absolute marktleider.
• Dividendrendement (FWD): 4,14% (uitkering $12 per aandeel).
• Dividendbeleid: dividendgroei over de laatste 5 jaar ca. 8,5% per jaar.
• Portefeuille: meer dan 3.300 faciliteiten in de VS, plus 35% belang in Shurgard (Europa).
• Balans: zware schuld ($10,4 miljard), debt-to-equity ruim 110%, maar goed gedekt door stabiele cashflow.
• Risico’s:
  • Waardering aan de hoge kant (P/FFO 17,3).
  • Groei is trager door verzadiging van de markt; afhankelijk van acquisities.
• Sterktes:
  • Zeer stabiel en voorspelbaar, vergelijkbaar met blue-chip vastgoed.
  • Europese exposure via Shurgard biedt extra diversificatie.
• Relevantie: PSA is ideaal voor beleggers die stabiliteit en wereldwijde spreiding binnen self-storage willen. Het rendement is iets lager dan bij kleinere peers, maar betrouwbaarheid en schaal zijn hier de kernwoorden.

4. SmartStop Self Storage (SMA)

• Marktkapitalisatie: $1,4 miljard.
• Dividendrendement (FWD): 4,48% met een jaarlijkse uitkering van $1,63.
• Dividenduitkering: maandelijks, wat aantrekkelijk kan zijn voor beleggers die cashflow zoeken.
• Groei: omzetgroei 8,9% in 2025, sterke FFO-groei verwacht richting 2026–2027.
• Balans: relatief hoog schuldniveau (debt-to-equity 73%).
• Risico’s:
  • Nettoverlies in 2025 (-$12,9 miljoen), ondanks stijgende omzet.
  • Hoog short interest (bijna 9%), wat wijst op scepsis onder beleggers.
• Sterktes:
  • Snelle expansie in de VS én Canada (229 locaties, waarvan 43 in Canada).
  • Potentie om uit te groeien tot een bredere internationale speler.
• Relevantie: SMA biedt kansen door expansie, maar hogere risico’s door schuldenlast en negatieve winst. Geschikt voor beleggers die iets meer risico durven nemen in ruil voor maandelijkse dividenden.

5. Extra Space Storage (EXR)

• Marktkapitalisatie: $31 miljard – tweede grootste speler.
• Dividendrendement (FWD): 4,62% met een jaarlijkse uitkering van $6,48.
• Dividendgroei: 12,5% CAGR over de laatste 5 jaar.
• Portefeuille: ruim 4.100 locaties in de VS, grootste operator in absolute termen (321 miljoen vierkante meter verhuurbaar oppervlak).
• Groei: stabiele omzetgroei (3–5% per jaar), FFO licht stijgend.
• Risico’s:
  • Hoge schulden ($13,6 miljard) – debt-to-equity bijna 93%.
  • Koersdruk door sectorbrede rentegevoeligheid en lagere bezettingsgraad.
• Sterktes:
  • Sterke schaalvoordelen en marktpositie.
  • Dividendgroei bovengemiddeld; aantrekkelijk voor lange termijn.
• Relevantie: EXR is een solide keuze voor beleggers die stabiel dividend én groei zoeken binnen een sectorleider. Een goede balans tussen risico en rendement.

Risico’s van investeren in opslagvastgoed

Hoewel opslagvastgoed veel voordelen biedt, zijn er ook risico’s:

• Concurrentie: in volwassen markten kan overaanbod ontstaan, waardoor de bezettingsgraad en huurprijzen onder druk komen te staan.
• Cyclische vraag: tijdens economische recessies kan de vraag naar opslagruimte tijdelijk afnemen, vooral bij bedrijven.
• Valutarisico: wie in Amerikaanse fondsen belegt, krijgt te maken met wisselkoersschommelingen tussen de dollar en euro.

Beperkte transparantie in Nederland: er zijn nog weinig gespecialiseerde Nederlandse fondsen die zich puur op opslag richten, waardoor beleggers vaak zijn aangewezen op internationale fondsen.

Opslagfondsen versus andere vastgoedcategorieën

Het is interessant om opslagvastgoed te vergelijken met andere vormen van vastgoed:

• Woningen: bieden vaak stabielere huurcontracten en zijn minder cyclisch, maar kennen hogere onderhouds- en beheerkosten.
• Zorgvastgoed: lange contracten met betrouwbare huurders (zorginstellingen), maar minder flexibel in prijsindexatie.
• Winkels: afhankelijk van consumentengedrag en conjunctuur; winkelvastgoed heeft het zwaarder gehad door e-commerce.
• Opslag: flexibel, inflatiebestendig en met relatief lage kosten, maar gevoeliger voor concurrentie en schaalvoordelen.

Is investeren in opslag geschikt voor u?

Voor beleggers die:

• Risicospreiding zoeken binnen hun vastgoedportefeuille,
• Interesse hebben in relatief stabiele dividenduitkeringen,
• En toegang willen tot een sector die profiteert van langdurige trends als urbanisatie en e-commerce, kan investeren in opslagfondsen een interessante optie zijn.

Conclusie investeren in opslag en storage

Investeren in opslag is in Nederland nog relatief onbekend, maar internationaal een volwassen sector met bewezen rendement. Grote beursgenoteerde fondsen zoals Public Storage, CubeSmart en Extra Space Storage bieden beleggers stabiele dividenduitkeringen en profiteren van structurele vraaggroei.

Voor Nederlandse beleggers is de meest laagdrempelige manier om via een broker zoals MEXEM in internationale opslag-REITs te beleggen. Daarnaast kan opslag in de toekomst ook een rol gaan spelen binnen Nederlandse vastgoedfondsen, naast zorg, wonen en winkels.

Wie kiest voor opslagvastgoed als aanvulling in een gespreide portefeuille, kan profiteren van een niche die inflatiebestendig, flexibel en potentieel stabiel is – mits de risico’s zorgvuldig worden afgewogen.

Let op: dit artikel bevat geen advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.