Investeren in Vastgoedontwikkeling: Kansen en Risico’s bij Vastgoedontwikkelaars en Fondsen

Vastgoedontwikkeling speelt een cruciale rol binnen de vastgoedsector. Waar traditionele vastgoedfondsen vaak beleggen in bestaand vastgoed zoals zorgwoningen, supermarkten of kantoren, richten ontwikkelaars zich op het creëren van nieuwe waarde. Dit kan gaan om de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar woningen, de aanleg van complete woonwijken of de realisatie van zorgvastgoed. Voor beleggers biedt dit kansen op aantrekkelijk rendement, maar er zijn ook hogere risico’s verbonden aan projectontwikkeling, zoals vertragingen, stijgende bouwkosten of tegenvallende verkoop.

In Nederland zien wij een toenemende behoefte aan betaalbare en duurzame woningen. Vastgoedontwikkelaars spelen hierop in door projecten te realiseren die maatschappelijke impact combineren met financieel rendement. Voor particuliere beleggers kan deelname via een fonds of obligatieconstructie een manier zijn om te profiteren van deze dynamiek, zonder zelf direct bij de bouw betrokken te zijn.

Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.

Investeren in Vastgoedontwikkeling en Onroerend Goed Ontwikkelaars

Wij lichten vijf partijen uit die interessant kunnen zijn voor verder onderzoek. Elk van deze ontwikkelaars of fondsen opereert met een ander profiel en risiconiveau, wat beleggers inzicht geeft in de breedte van vastgoedontwikkeling.

Tip: wilt u onderstaande REIT’s kopen en heeft u nog geen broker? Zelf beleggen wij via de broker MEXEM, die toegang biedt tot internationale vastgoedfondsen en REIT’s. Daarmee is het mogelijk om eenvoudig te spreiden over ontwikkelaars in de Verenigde Staten en Azië, naast Nederlandse vastgoedfondsen.

1. Fortus (Nederland)

Fortus biedt particuliere beleggers toegang tot het Fortus Bridge Fonds, dat kortlopende obligaties uitgeeft aan investeerders. Dit fonds verstrekt leningen aan ervaren projectontwikkelaars die leegstaand vastgoed transformeren naar duurzame koopwoningen en zorgvastgoed. Kenmerkend zijn de vaste rente-uitkeringen (tussen 7 en 8,5% afhankelijk van de inleg) en de sterke zekerheden, zoals een eerste hypotheekrecht en persoonlijke borgstellingen. De minimale inleg is echter hoog: €100.000. Voor vermogende beleggers kan dit fonds interessant zijn vanwege de combinatie van maatschappelijk rendement (meer woningen in Nederland) en een relatief stabiele kasstroom.

Bekijk hier meer informatie over Fortus, een Nederlands vastgoedfonds.

Tip: download de gratis brochure voor alle noodzakelijke informatie.

2. AMREP Corporation (Verenigde Staten)

AMREP Corporation is een relatief kleine speler met een marktkapitalisatie van circa 115 miljoen dollar. Het bedrijf is actief in grondontwikkeling en woningbouw, met een focus op New Mexico. Het bezit grote grondposities en mineralenrechten, en verkoopt kavels aan woningbouwers of ontwikkelt zelf woningen.

Financiële positie
AMREP valt op door een sterke balans: het bedrijf heeft bijna geen schulden (slechts 68.000 dollar) en ruim 39 miljoen dollar in kas. Dit maakt het een financieel robuuste partij die minder kwetsbaar is voor rentestijgingen. De winstgevendheid is redelijk, met een nettomarge van ruim 25% en een Return on Equity van 10%.

Risico’s
Omdat AMREP een kleine speler is met slechts 49 medewerkers, is het bedrijf sterk afhankelijk van de lokale vastgoedmarkt. De resultaten kunnen volatiel zijn door de cyclische aard van de Amerikaanse woningmarkt. Daarnaast keert AMREP geen dividend uit, waardoor beleggers volledig afhankelijk zijn van koersstijging en toekomstige winstgroei.

Relevantie voor beleggers
 Voor Nederlandse vastgoedbeleggers kan AMREP interessant zijn als speculatieve toevoeging binnen een internationale portefeuille. Het bedrijf is te vergelijken met een micro-cap ontwikkelaar: veel grondposities, weinig schulden, maar ook afhankelijk van een beperkte geografische markt. Het is dus geen stabiele cashflowgenerator zoals Nederlandse vastgoedfondsen, maar eerder een optie voor lange termijn groei.

3. Forestar Group Inc. (Verenigde Staten)

Forestar Group is een middelgrote speler (marktkapitalisatie circa 1,4 miljard dollar) en gespecialiseerd in de ontwikkeling van residentiële kavels. Het bedrijf ontwikkelt infrastructuur en verkoopt bouwrijpe kavels aan nationale woningbouwers. Forestar is grotendeels eigendom van D.R. Horton, de grootste woningbouwer van de Verenigde Staten, wat zorgt voor schaalvoordelen en stabiele afzet.

Financiële positie
Forestar realiseerde in de afgelopen twaalf maanden circa 1,54 miljard dollar omzet en ruim 162 miljoen dollar nettowinst. Het aandeel wordt verhandeld tegen een relatief lage koers/winstverhouding (circa 9,8), wat duidt op een conservatieve waardering. De balans is wel stevig gefinancierd: de schuldenpositie bedraagt 883 miljoen dollar, wat neerkomt op een Debt/Equity-ratio van ruim 50%.

Risico’s
Het bedrijf keert geen dividend uit, waardoor het vooral gericht is op waardegroei. Door de hoge schuldgraad en afhankelijkheid van de cyclische woningmarkt kan Forestar kwetsbaar zijn bij een economische terugval. Ook is het bedrijf gevoelig voor stijgende rente en vertragingen in woningbouwprojecten.

Relevantie voor beleggers
Voor Nederlandse beleggers kan Forestar aantrekkelijk zijn vanwege de koppeling met D.R. Horton en de grote schaal. Daarmee heeft Forestar een sterke positie in een markt met structureel woningtekort. Dit maakt het een interessante groeipositie binnen vastgoedontwikkeling, zij het zonder directe dividenduitkering.

4. Henderson Land Development (Hongkong/China)

Henderson Land is een van de grootste vastgoedontwikkelaars in Hongkong en China, met een marktkapitalisatie van meer dan 17 miljard dollar. Het bedrijf is actief in meerdere segmenten: woningontwikkeling, commercieel vastgoed, retail, hotels en zelfs energievoorzieningen.

Financiële positie
Henderson Land genereert een omzet van bijna 3 miljard dollar en een nettowinstmarge van ruim 26%. Het bedrijf beschikt over een sterke kaspositie (2,37 miljard dollar), maar draagt ook een zeer hoge schuld (ruim 20 miljard dollar). De koers/winstverhouding is relatief hoog (circa 38), maar beleggers ontvangen daar een hoog dividendrendement van circa 6,6% voor terug.

Risico’s
De grootste risico’s liggen in de geopolitieke situatie in Hongkong en China. Regelgeving rond vastgoed kan plots veranderen, en de vraag naar vastgoed is sterk afhankelijk van de economische situatie in de regio. Daarnaast is de schuldgraad hoog, wat bij stijgende rente een last kan worden.

Voor Nederlandse beleggers kan Henderson Land interessant zijn als hoog dividend belegging in Aziatisch vastgoed. De spreiding over verschillende segmenten en het hoge dividendrendement maken het aantrekkelijk. Tegelijk is het van belang de geopolitieke risico’s en afhankelijkheid van de Chinese markt mee te wegen.

5. Howard Hughes Holdings (Verenigde Staten)

Howard Hughes Holdings is een unieke speler die zich richt op de ontwikkeling van grootschalige master planned communities (MPC’s) in de VS, waaronder in Houston, Las Vegas en Phoenix. Het bedrijf ontwikkelt complete gemeenschappen, inclusief woningen, kantoren, retail en voorzieningen.

Financiële positie
Het bedrijf behaalt een omzet van circa 1,8 miljard dollar en een nettowinst van ruim 227 miljoen dollar. De balans laat zien dat Howard Hughes flink leunt op schuldfinanciering (ruim 5,2 miljard dollar schuld tegenover 1,45 miljard dollar cash). De koers/winstverhouding ligt rond 15, wat redelijk in lijn is met de sector.

Risico’s
Projecten van Howard Hughes hebben een zeer lange doorlooptijd en vereisen hoge investeringen. Dat maakt het bedrijf gevoelig voor rentestijgingen, economische recessies en schommelingen in de vastgoedmarkt. Er wordt geen dividend uitgekeerd, waardoor het rendement volledig afhangt van de waardegroei van de ontwikkelde gebieden.

Voor Nederlandse beleggers die willen profiteren van langjarige waardegroei in de Amerikaanse woningmarkt kan Howard Hughes een interessante optie zijn. Het model van complete gemeenschapsontwikkeling creëert duurzame waarde, maar het is minder geschikt voor beleggers die direct inkomen zoeken, zoals via dividendfondsen of obligaties.

Risico’s bij investeren in projectontwikkeling van onroerend goed

Investeren in vastgoedontwikkeling kan aantrekkelijk zijn vanwege de kans op hogere rendementen, vaak oplopend tot 7–9% netto. Toch kent deze vorm van beleggen duidelijk meer risico’s dan stabiele vastgoedfondsen die werken met bestaande huurpanden en langdurige huurcontracten.

Het grootste risico zit in de bouw- en ontwikkelingsfase. Projecten zijn afhankelijk van vergunningen, aannemers en planning. Wanneer kosten oplopen of de bouw vertraging oploopt, staat uw kapitaal langer vast en kan het rendement lager uitvallen.

Daarnaast is er een belangrijk markt- en verkooprisico. De uiteindelijke winst komt vaak pas bij verkoop van woningen of kantoren na oplevering. In periodes van hogere rente of dalende koopkracht kan dit traject moeizaam verlopen. Dat maakt deze beleggingen minder voorspelbaar dan vastgoedfondsen met stabiele huurinkomsten.

Ook financieringsrisico speelt een grote rol. Ontwikkelaars werken vaak met kortlopende leningen. Bij stijgende rentes lopen de kosten snel op, en herfinanciering kan lastig zijn. Dit kan leiden tot liquiditeitsproblemen of zelfs gedwongen verkopen.

Een ander aandachtspunt is het concentratierisico. Ontwikkelingsfondsen investeren vaak in enkele projecten op specifieke locaties. Als de lokale vraag tegenvalt of regels veranderen (zoals stikstof- en duurzaamheidseisen in Nederland), kan dit de rendabiliteit van het hele fonds aantasten.

Daarbij komt het juridisch en politiek risico. Veranderende wet- en regelgeving kan projecten vertragen of onmogelijk maken. Dit geldt zowel in Nederland als in internationale markten zoals Hongkong of de Verenigde Staten.

Verder is er het waarderingsrisico. De waarde van een ontwikkelingsproject wordt gebaseerd op verwachtingen van toekomstige verkoopopbrengsten. Als aannames te optimistisch zijn, kan de gerealiseerde waarde tegenvallen.

Ten slotte moet u rekening houden met liquiditeitsrisico. Investeren in vastgoedontwikkeling gebeurt vaak via gesloten fondsen of obligatiefondsen, wat betekent dat u uw geld voor meerdere jaren vastzet. Tussentijds uitstappen is meestal niet mogelijk.

Samenvattend is beleggen in vastgoedontwikkeling vooral geschikt voor beleggers die hogere risico’s accepteren in ruil voor potentieel meer rendement

Wel of niet beleggen in vastgoedontwikkeling en -ontwikkelaars?

Voor Nederlandse beleggers die normaal kiezen voor vastgoedfondsen zoals SynVest, Corum Investments, Vondellaan of Annexum, kan vastgoedontwikkeling een aanvullende strategie zijn. Ontwikkeling biedt doorgaans een hoger potentieel rendement, maar ook grotere onzekerheden. Het kan daarom verstandig zijn om dergelijke beleggingen te combineren met stabielere vastgoedfondsen in zorgvastgoed of huurwoningen.

Wilt u een gebalanceerde portefeuille opbouwen met vastgoedfondsen en vastgoedontwikkeling, dan is het belangrijk goed te kijken naar spreiding, looptijd en de mate van risico. Waar fondsen als Fortus vooral zekerheid en cashflow bieden via obligaties, zijn ontwikkelaars als Howard Hughes en Forestar meer gericht op lange termijn groei en waardevermeerdering.

Heeft u nog geen broker voor het kopen van REIT's? Op onze website kunt u de beste beleggingsplatformen vergelijken voor een weloverwogen keuze. 

Let op: geen advies! Beleggen kent risico’s tot geldverlies.