Herfinancieringsrisico bij Vastgoed, Vastgoedfonds en REIT: zo beoordeelt u de schuld en rente
Herfinancieringsrisico bij vastgoed, vastgoedfonds en REIT: wat het is en hoe u het beoordeelt
Herfinancieringsrisico is één van de meest onderschatte risico’s binnen vastgoedbeleggen. Niet omdat het ingewikkeld moet zijn, maar omdat het vaak pas zichtbaar wordt wanneer de rente stijgt, banken strenger worden of waarderingen dalen. Dan kan het ineens snel gaan: hogere rentelasten drukken de kasstroom, herfinanciering wordt duurder, en dividend of uitkeringen komen onder druk. Bij beursgenoteerde REIT’s ziet u dat soms direct terug in de koers. Bij niet beursgenoteerde vastgoedfondsen merkt u het vaak later, maar het mechanisme is hetzelfde.
In dit artikel leggen wij uit wat herfinancieringsrisico precies betekent, welke signalen u kunt lezen in rapportages, welke kengetallen en tabellen echt relevant zijn, en hoe u de risico’s van verschillende vastgoedfondsen en REIT’s eerlijk vergelijkt. Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.
Wat is herfinancieringsrisico?
Herfinancieringsrisico is het risico dat een vastgoedeigenaar of fonds op het moment dat een lening afloopt, geen nieuwe financiering kan krijgen tegen acceptabele voorwaarden. In de praktijk zijn er drie vormen die elkaar vaak versterken.
De eerste is rentestijging. Als een lening afloopt en opnieuw gefinancierd moet worden, kan de nieuwe rente aanzienlijk hoger liggen dan de oude rente. Dat raakt direct de kasstroom.
De tweede is beschikbaarheid van krediet. Zelfs als u bereid bent een hogere rente te betalen, kan de bank of geldverstrekker minder willen uitlenen door strengere eisen of door slechter sentiment in de vastgoedmarkt.
De derde is waardedaling. Bij dalende vastgoedwaarden verslechtert vaak de verhouding tussen schuld en waarde, waardoor de maximale lening die u mag hebben lager wordt. U moet dan extra eigen vermogen inbrengen, bezittingen verkopen of het uitkeringsbeleid aanpassen.
Deze drie factoren leiden tot één kernvraag: hoeveel “ruimte” zit er in de financieringsstructuur om schokken op te vangen?
Waarom is herfinancieringsrisico juist bij vastgoed zo belangrijk?
Vastgoed is kapitaalintensief. Dat betekent dat schuld een normaal onderdeel is van het verdienmodel. Schuld is niet per definitie slecht, maar het maakt een portefeuille gevoelig voor rente, herfinancieringsmomenten en waarderingen.
Daar komt bij dat vastgoedinkomsten meestal relatief voorspelbaar zijn, maar niet onbeperkt flexibel. Huurindexatie kost tijd, leegstand kan oplopen, en herverhuur vraagt vaak investeringen. Als de rentelast sneller stijgt dan de huur, ontstaat druk op de vrije kasstroom en dus op dividend.
Verschil tussen REIT’s en niet beursgenoteerde vastgoedfondsen
Bij REIT’s is de marktwaardering dagelijks zichtbaar. Dat maakt de volatiliteit hoger, maar het heeft ook een voordeel: problemen worden vaak eerder ingeprijsd. U ziet meestal sneller wanneer de markt verwacht dat herfinanciering pijn gaat doen.
Bij niet beursgenoteerde vastgoedfondsen is de waardering vaak gebaseerd op periodieke taxaties en het uitstapmechanisme is meestal minder liquide. Hierdoor kan het rustiger voelen, maar de onderliggende realiteit van schuld en herfinanciering blijft bestaan. Het vraagt dus extra discipline om de financieringsparagraaf en de looptijden van leningen echt te lezen, juist omdat de koers u minder waarschuwingen geeft.
Veel beleggers combineren verschillende vormen van vastgoed om spreiding te krijgen. Denk aan beursgenoteerde REIT’s en vastgoed ETF’s voor liquiditeit, naast niet beursgenoteerde vastgoedfondsen zoals SynVest, Corum Investments, Vondellaan, Annexum en Fortus (minimale inleg Fortus is 100.000 euro) voor een andere structuur en vaak een ander ritme in rapportage en uitstap.
De debt maturity ladder: uw belangrijkste tabel
Als u één onderdeel in het jaarverslag of kwartaalrapport serieus wilt nemen, dan is het de looptijdverdeling van de schuld. Deze wordt vaak gepresenteerd als een tabel per jaar: hoeveel schuld vervalt in 2026, 2027, 2028, enzovoort. Dit noemen beleggers vaak de debt maturity ladder.
Waar let u op?
Ten eerste op concentratie. Als een groot deel van de schuld in één jaar afloopt, heeft het fonds een “refinancing wall”. Dat kan prima zijn in een gunstige kredietmarkt, maar het is kwetsbaar in een periode van stress.
Ten tweede op timing. Schuld die afloopt in de komende 12 tot 24 maanden is relevanter dan schuld die pas over 6 jaar afloopt, zeker wanneer de renteomgeving onzeker is.
Ten derde op de relatie met vastgoedtype. Sommige vastgoedsegmenten zijn cyclischer en kennen sneller wisselende bezettingsgraden. Dan is een geconcentreerde herfinancieringspiek extra risicovol.
Rentegevoeligheid: vast, variabel en hedges
Na de looptijd is rentegevoeligheid meestal de tweede grote factor. U wilt weten welk deel van de schuld een vaste rente heeft en welk deel variabel is. Variabele rente betekent dat de rentelast kan stijgen zonder dat er een herfinanciering nodig is, wat direct doorwerkt in de kasstroom.
Veel partijen gebruiken rentehedges, zoals swaps of caps, om variabele rente te beperken. Dat verlaagt de gevoeligheid, maar het is geen magie. Hedges hebben looptijden, kosten, en soms herwaarderingseffecten. Belangrijk is dat u begrijpt wanneer hedges aflopen en wat er daarna gebeurt.
Een praktische benadering is om te kijken naar de “average interest rate” en te lezen of het management aangeeft wat een renteverhoging van bijvoorbeeld 1 procentpunt zou doen met de winst of cashflow. Sommige REIT’s geven dit als sensitiviteitsanalyse.
Interest coverage en fixed charge coverage: kan men de rente dragen?
Herfinancieringsrisico gaat niet alleen over het verkrijgen van een nieuwe lening, maar ook over de betaalbaarheid van rente in de tussentijd. Daarom kijken wij altijd naar interest coverage. Deze ratio geeft in eenvoudige woorden aan hoeveel ruimte er is om rentelasten te betalen uit de operationele verdiencapaciteit.
Een dalende interest coverage is vaak een vroeg signaal dat het dividend kwetsbaarder wordt, zelfs als de bezettingsgraad nog prima is. De reden is simpel: rente gaat voor dividend.
Sommige partijen rapporteren fixed charge coverage, waarin naast rente ook andere vaste financieringslasten worden meegenomen. Dat kan nuttig zijn als er bijvoorbeeld veel vaste leaseverplichtingen of preferente uitkeringen bestaan.
Loan to Value: hoe dicht zit de schuld tegen de waarde?
Loan to Value, vaak afgekort als LTV, is één van de bekendste risico-indicatoren bij vastgoed. Het laat zien hoeveel schuld er is ten opzichte van de vastgoedwaarde.
Bij herfinanciering is LTV vaak direct relevant omdat geldverstrekkers limieten hanteren. Als waarderingen dalen, stijgt de LTV automatisch. Dat kan leiden tot strengere voorwaarden, extra aflossingen of beperkingen op uitkeringen.
Het cruciale punt is dat LTV niet op zichzelf staat. Een hogere LTV kan draaglijk zijn bij zeer stabiele huurders en lange contracten, terwijl een lagere LTV alsnog riskant kan zijn als veel schuld snel afloopt of als de cashflow volatiel is.
Convenanten: de kleine letters die grote gevolgen kunnen hebben
In leningcontracten staan vaak convenanten. Dat zijn afspraken over ratio’s die het fonds moet blijven halen, zoals maximale LTV, minimale interest coverage of minimale waarde van onderpand.
Bij schending van convenanten kan een lender strengere voorwaarden eisen, extra zekerheden vragen of in extreme gevallen versneld aflossing verlangen. Veel beleggers kijken vooral naar de headline cijfers, maar convenanten zijn vaak de echte “triggers” in stresssituaties.
Wij vinden het daarom belangrijk dat u niet alleen leest wat de ratio’s nu zijn, maar ook wat de marges zijn tot covenant limits. Een ratio die net binnen de grens valt, is een heel ander risicoprofiel dan een ratio met ruime buffer.
De cost of debt en de herfinancieringsspread
Een praktische manier om herfinancieringsrisico te voelen, is te kijken naar de gemiddelde rente op bestaande schuld en deze te vergelijken met de huidige marktrente voor vergelijkbare vastgoedfinanciering. Het verschil daartussen is de pijn die bij herfinanciering kan ontstaan.
Als een portefeuille nog grotendeels gefinancierd is tegen 2 tot 3 procent en herfinanciering straks richting 5 tot 6 procent gaat, dan is de kans groot dat de kasstroom per aandeel of per participatie onder druk komt, tenzij huren snel meestijgen of er actief wordt afgelost.
Dit is ook waarom managementcommentaar over “weighted average maturity” en “weighted average interest rate” waardevol is. Het vertelt u hoeveel tijd men heeft voordat het nieuwe renteniveau volledig doorwerkt.
Een praktisch leesplan voor jaarverslagen en factsheets
Als u niet veel tijd wilt besteden, werkt deze volgorde vaak het beste.
Eerst leest u de debt maturity ladder. U wilt weten waar de piek zit en hoe groot die is.
Daarna kijkt u naar het percentage vaste rente, variabele rente en eventuele hedges.
Vervolgens checkt u interest coverage en LTV, inclusief de trend over meerdere perioden.
Daarna zoekt u naar convenanten en de beschikbare headroom.
Tot slot leest u het managementcommentaar over herfinanciering, omdat daar vaak de echte strategie staat: verlengen, aflossen, assets verkopen, of equity ophalen.
Deze aanpak geeft u vaak meer inzicht dan tien pagina’s marktcommentaar.
Wat gebeurt er met dividend of uitkeringen als herfinanciering duurder wordt?
De prioriteit in vastgoed is meestal helder: de financieringsstructuur moet gezond blijven. Dat betekent dat in een moeilijke markt eerst wordt gekeken naar kosten, investeringen, en pas daarna naar uitkeringen. Dit kan zich vertalen in:
Lagere dividendgroei of een dividendstop
Tijdelijke verlaging van dividend
Meer focus op asset sales om schuld te verlagen
Uitgifte van nieuwe aandelen of participaties, wat verwatering kan geven
Strengere inkoopregels bij niet beursgenoteerde fondsen, als liquiditeit beschermd moet worden
Dit is geen doembeeld, maar een realistische beschrijving van wat er kan gebeuren wanneer de “prijs van geld” stijgt en waarderingen onder druk staan.
Waar vindt u dit terug bij niet beursgenoteerde vastgoedfondsen?
Bij niet beursgenoteerde fondsen staat financieringsinformatie vaak in:
Jaarverslagen of halfjaarrapportages
Factsheets met LTV en gemiddelde looptijd schuld
Prospectus of informatiememorandum met financieringsbeleid
Toelichtingen over renterisico en hedgingbeleid
Omdat de koers niet dagelijks beweegt, is het extra belangrijk om deze documenten daadwerkelijk te openen en niet alleen op het gecommuniceerde uitkeringspercentage te sturen.
Tot slot: de kernvraag die u uzelf wilt stellen
Herfinancieringsrisico is uiteindelijk geen abstract begrip. Het is één concrete vraag: hoeveel financiële ruimte is er als de wereld tegenzit? Wie die ruimte kan lezen in looptijden, rentegevoeligheid, interest coverage, LTV en convenanten, kijkt door het dividendrendement heen naar de echte kwaliteit van de vastgoedcashflow.
