Regency Centers (REG) Aandelen Analyse 2025 – Sterke REIT om te Kopen of Niet?
Regency Centers Corporation (ticker: REG) is een toonaangevende beursgenoteerde retail-REIT in de Verenigde Staten, gespecialiseerd in hoogwaardige, grocery-anchored winkelcentra in welvarende voorstedelijke en stedelijke gebieden. Deze focus maakt het bedrijf interessant voor vastgoedbeleggers die zoeken naar stabiele huurinkomsten en defensieve spreiding binnen hun portefeuille.
Hoewel Regency Centers in Amerikaanse dollars noteert en primair actief is in de VS, biedt het indirecte vastgoedbeleggingen met een hoog dividendrendement en een relatief defensief huurdersprofiel. Daarmee kan het een aanvulling zijn op een gespreide vastgoedportefeuille naast Nederlandse vastgoedfondsen zoals SynVest, Corum Investments, Vondellaan, Annexum of Fortus. Zelf beleggen wij onder meer via de broker MEXEM, die ook toegang biedt tot internationale REIT’s zoals REG.
Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.
Regency Centers (REG) aandelen: Bedrijfsprofiel en Strategische Focus
Regency Centers bezit, beheert en ontwikkelt winkelcentra met sterke supermarktankers. Per 31 maart 2025 had het bedrijf belangen in 483 objecten met een totale verhuurbare oppervlakte van 57,7 miljoen vierkante voet, waarvan 96,5% verhuurd. Meer dan 80% van de portefeuille is grocery-anchored, met toonaangevende huurders zoals Publix, Kroger, Albertsons, Whole Foods (Amazon) en TJX Companies.
Voor vastgoedbeleggers is dit belangrijk omdat supermarkten en dagelijkse benodigdheden relatief crisisbestendig zijn. In economisch mindere tijden blijft de vraag naar boodschappen en essentiële diensten stabiel, wat zorgt voor consistente huurinkomsten.
Regency Centers (REG) analyse Financiële Kerncijfers 2025
- Koers (augustus 2025): $71,88
- Dividendrendement (FWD): 3,94%
- Dividend per aandeel: $2,82 (kwartaaldividend $0,705)
- P/FFO (FWD): 15,74
- Marktkapitalisatie: $13,03 miljard
- Bezettingsgraad portefeuille: 96,5%
- FFO-groei verwachting 2025: 4,55%
- Schuldratio (Debt/Equity): 73,57%
De Funds From Operations (FFO) per aandeel – de winstmaatstaf die bij REIT’s belangrijker is dan netto winst – wordt voor 2025 geraamd op $4,54 en voor 2026 op $4,74. Deze stabiele groei, in combinatie met een relatief laag beta (0,49), wijst op een defensief koersverloop.
Groei- en Waarderingsanalyse
Regency laat solide, maar geen explosieve, groei zien. De omzetgroei ligt in 2025 rond 5,9%, met een EBIT-groei van ruim 12%. Dit wordt gedreven door huurverhogingen (gemiddeld +4% op vergelijkbare contracten) en hoge bezettingsgraden.
Qua waardering noteert REG met een P/FFO van 15,74 iets boven het sectorgemiddelde (circa 12,8). Dit betekent dat beleggers bereid zijn een premie te betalen voor de stabiliteit, locatiekwaliteit en kredietwaardigheid (A- rating van S&P en A3 van Moody’s). Voor defensieve vastgoedbeleggers kan die premie gerechtvaardigd zijn, maar het beperkt wel het direct opwaartse koerspotentieel.
Regency Centers (REG) Dividend
Regency heeft een lange historie van dividenduitkeringen en verhoogt sinds 2014 gestaag het dividend, zelfs tijdens de COVID-19-periode. De payout ratio op basis van FFO ligt rond 62%, wat ruimte laat voor toekomstige verhogingen zonder dat de balans in gevaar komt. De 5-jaars CAGR van het dividend bedraagt circa 3,37%.
Voor beleggers die passief inkomen nastreven, is dit dividendrendement aantrekkelijk in combinatie met de defensieve portefeuille. Het rendement is wel lager dan bij sommige Europese vastgoedfondsen, maar daar staat een hogere stabiliteit tegenover.
Balans en Financiële Positie
Per Q1 2025 had Regency $1,2 miljard beschikbaar onder de kredietfaciliteit en slechts 15% van de schuld vervalt in een willekeurig jaar. 89,4% van de bezittingen is onbezwaard, wat flexibiliteit geeft voor herfinanciering of aanvullende investeringen.
De interest coverage ratio van 4,16 en de kredietratings in de A-categorie geven aan dat het bedrijf tegen gunstige voorwaarden kan blijven lenen, zelfs in een omgeving met hogere rentes.
Risico’s voor Vastgoedbeleggers
Ondanks de sterke fundamentals zijn er enkele risico’s:
- E-commerce en online boodschappen
De groei van online supermarkten kan op lange termijn druk zetten op fysieke winkelcentra. - Rentegevoeligheid
Hogere financieringskosten door een langdurig hoog renteniveau kunnen de winstgroei beperken. - Geografische concentratie
Een groot deel van de portefeuille ligt in Californië (22,9%) en Florida (18,9%), wat blootstelt aan lokale economische trends en klimaatrampen. - Projectrisico’s
Lopende ontwikkelingsprojecten van $499 miljoen brengen risico’s met zich mee rond kostenoverschrijdingen en verhuur.
Marktpositie en Concurrentie van Regency Centers (REG)
In vergelijking met sectorgenoten zoals Brixmor (BRX), Federal Realty (FRT) en Kimco (KIM) onderscheidt Regency zich door:
- Hogere bezettingsgraad
- Sterkere kredietrating
- Concentratie op premium-locaties
Wel noteert REG duurder dan veel concurrenten qua P/FFO, wat impliceert dat de markt veel van de stabiliteit heeft ingeprijsd.
Verwachting en Vooruitzicht 2025–2026
De verwachting voor 2025 is een same-property NOI-groei van 3,2% tot 4,0% en een FFO per aandeel tussen $4,52 en $4,58. Voor 2026 wordt lichte groei voorzien naar $4,74 FFO per aandeel.
Gezien de sterke bezettingsgraad, huurdersmix en kredietpositie is het waarschijnlijk dat Regency een stabiel dividend blijft uitkeren en op termijn licht kan verhogen. Koersgroei zal waarschijnlijk beperkt zijn en vooral afhangen van de renteontwikkeling in de VS.
Relevantie voor Nederlandse Vastgoedbeleggers
Voor Nederlandse beleggers die voornamelijk in lokale vastgoedfondsen investeren, kan Regency Centers dienen als internationale spreiding richting defensief Amerikaans retailvastgoed. De combinatie van supermarktankers, kredietwaardige huurders en een solide balans biedt een andere risicodynamiek dan bijvoorbeeld Nederlandse woning- of zorgvastgoedfondsen.
Via een broker met internationale toegang, zoals MEXEM, kan dit type REIT worden toegevoegd aan een portefeuille met vastgoedfondsen als SynVest, Corum of Annexum om zo het geografische en economische risico verder te spreiden.
Conclusie: Regency Centers (REG) REIT kopen of niet?
Regency Centers is een stabiele, defensieve retail-REIT met focus op dagelijkse benodigdheden, sterke huurders en premiumlocaties. Voor vastgoedbeleggers die streven naar betrouwbare inkomsten en internationale diversificatie kan REG interessant zijn, mits men accepteert dat de waardering aan de hoge kant is en het dividendrendement lager ligt dan sommige Europese alternatieven.
Het is vooral een belegging voor wie stabiele huurinkomsten belangrijker vindt dan maximale koersgroei. De premie in waardering weerspiegelt de kwaliteit en het lage risicoprofiel, maar beperkt het opwaarts potentieel.
Disclaimer: dit artikel bevat geen advies. Beleggen kent risico’s tot geld verlies.
