Uitstappen vastgoedfonds: zo werkt inkoopregeling en liquiditeitsrisico

Uitstappen bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen: wat u vooraf wilt begrijpen

Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen kunnen aantrekkelijk zijn voor beleggers die vastgoed als stabiele vermogenspijler zien, zonder zelf panden te moeten kopen, verhuren en beheren. Tegelijk is het belangrijk dat u vooraf goed begrijpt hoe uitstappen werkt. Juist omdat u niet simpelweg op een beurs op een knop drukt om te verkopen, speelt liquiditeit een grotere rol. Wie dit onderwerp pas bekijkt op het moment dat er een reden is om uit te stappen, loopt het risico op teleurstelling of onnodige tijdsdruk.

Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.

Wat betekent uitstappen bij een niet beursgenoteerd vastgoedfonds?

Bij een niet beursgenoteerd fonds bestaat er meestal geen continue marktprijs en geen dagelijkse handel. Dat betekent dat uitstappen vaak verloopt via een regeling van het fonds zelf, bijvoorbeeld een inkoopregeling waarbij het fonds participaties terugkoopt. Soms bestaat er daarnaast een beperkte secundaire mogelijkheid, zoals overdracht aan een andere belegger, maar dit is lang niet altijd structureel georganiseerd.

De kern is dat de liquiditeit niet vanzelfsprekend is. Het fonds moet de terugkoop financieren, en dat kan alleen als er voldoende instroom is, voldoende kaspositie, of de mogelijkheid om vastgoed te verkopen of (her)financieren.

Wie spreiding zoekt binnen vastgoed, volgt vaak zowel beursgenoteerde REIT’s en vastgoed ETF’s als niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. In dat bredere landschap vinden wij aanbieders zoals SynVest, Corum Investments, Vondellaan, Annexum en Fortus (minimale inleg Fortus is 100.000 euro) inhoudelijk interessant om te blijven volgen.

Ieder van dit fonds hanteert andere (variaties) bij uitstappen. De een is meer flexibel, de ander hanteert hogere kosten, et cetera. Hieronder leggen we helder uit waar u op moet letten bij het in- en uitstappen bij een vastgoedfonds.

De inkoopregeling uitgelegd in begrijpelijke taal

Een inkoopregeling is een mechanisme waarbij het fonds participaties van beleggers terugkoopt tegen voorwaarden die vooraf zijn vastgelegd. In de praktijk ziet u vaak dat een fonds periodiek momenten heeft waarop inkoop mogelijk is, met een maximum per periode. Dit maximum is bedoeld om te voorkomen dat te veel uitstappers tegelijk de kasstromen verstoren.

Het is belangrijk om te begrijpen dat een inkoopregeling geen garantie is dat u altijd op het gewenste moment volledig kunt uitstappen. Het is eerder een structuur die liquiditeit probeert te bieden, binnen de grenzen van verantwoord beheer.

Waarom kunnen wachttijden ontstaan?

Wachttijden ontstaan meestal door één van deze oorzaken.

Ten eerste omdat het fonds per periode maar een beperkt percentage kan inkopen. Als meer beleggers uitstappen dan de limiet toelaat, ontstaat er een wachtrij.

Ten tweede omdat het fonds liquiditeit beschermt. In perioden van marktonrust kan het management ervoor kiezen om extra voorzichtig te zijn met kasstromen, bijvoorbeeld omdat herfinanciering duurder is of omdat er onzekerheid is over waarderingen.

Ten derde omdat het fonds het geld niet direct beschikbaar heeft. Vastgoed is illiquide. Als er extra geld nodig is voor grote uitkoop, kan dat betekenen dat er tijd nodig is voor verkoop van een object, herfinanciering of het afbouwen van een buffer.

Opschorting van inkoop: wanneer kan dat gebeuren?

Veel fondsen houden zich het recht voor om inkoop tijdelijk op te schorten, bijvoorbeeld bij uitzonderlijke marktomstandigheden. Dit klinkt zwaar, maar het mechanisme is logisch: als vastgoedwaarderingen onzeker zijn of kredietmarkten verslechteren, kan gedwongen liquiditeit creëren leiden tot ongunstige verkopen of te veel druk op de balans.

Als inkoop wordt opgeschort, is het meestal een signaal dat het fonds liquiditeit en stabiliteit wil beschermen. Voor u als belegger kan het echter betekenen dat u langer moet wachten dan u vooraf had verwacht. Daarom vinden wij dit één van de belangrijkste onderdelen om vóór instap al goed te lezen.

Uitstappen tegen welke prijs?

Bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen is de terugkoopprijs vaak gekoppeld aan de intrinsieke waarde, meestal de NAV, met regels over hoe en wanneer die NAV wordt vastgesteld. Het moment van taxatie en de peildatum kunnen dus invloed hebben op de uitstapprijs.

Daarnaast kunnen er kosten of vergoedingen gelden bij uitstappen, zoals een uitstapvergoeding, verwerkingskosten of een korting bij snelle uitstap binnen een bepaalde termijn. Het doel daarvan is vaak om achterblijvende beleggers te beschermen tegen transactiekosten die ontstaan door de uitstap van anderen.

Welke kosten en beperkingen ziet u in de praktijk?

U ziet in de praktijk vaak een combinatie van de volgende elementen.

Een minimale looptijd of een lock up periode, waarin uitstappen niet of beperkt mogelijk is.
 Een periodieke inkoopmogelijkheid met een maximum volume per periode.
 Een uitstapvergoeding of andere kosten, vooral bij kortere beleggingshorizon.
 Een clausule dat inkoop bij uitzonderlijke omstandigheden kan worden opgeschort.

De exacte invulling verschilt per aanbieder en fondsstructuur. Wij vinden het daarom verstandig dat u deze onderdelen expliciet opzoekt in het prospectus, de voorwaarden en het meest recente jaarverslag.

Secundaire markt bij vastgoedfondsen: bestaat die altijd?

Sommige fondsen faciliteren een overdracht tussen beleggers, maar dit is geen vanzelfsprekendheid. Een secundaire markt werkt alleen als er kopers zijn, en de prijs en snelheid kunnen variëren.

Als er geen formele secundaire markt is, kan een overdracht alsnog mogelijk zijn, maar vaak is dit dan een individueel proces dat tijd kost en waarbij het fonds voorwaarden kan stellen. In de praktijk is dit voor veel beleggers minder voorspelbaar dan een heldere inkoopregeling.

Welke vragen wilt u vooraf stellen?

Als u vooral rust zoekt, helpt het om uitstap vooraf in simpele vragen te vangen.

1. Hoe vaak kan inkoop plaatsvinden en wat is het maximum per periode.
2. Wat zijn de redenen en voorwaarden voor opschorting van inkoop.
3. Hoe wordt de uitstapprijs bepaald en wat is de peildatum van de NAV.
4. Welke uitstapkosten gelden, en hoe veranderen die door de tijd.
5. Welke liquiditeitsbuffer houdt het fonds aan en waarom.
6. Welke invloed kan herfinanciering en rente hebben op het inkoopbeleid.

Deze vragen zijn niet bedoeld om alles dicht te timmeren, maar om uw verwachtingen realistisch te maken.

Wanneer past een niet beursgenoteerd vastgoedfonds minder goed?

Niet-beursgenoteerde fondsen passen vaak minder goed als u op korte termijn zeker weet dat u het geld nodig kunt hebben, of als u de flexibiliteit wilt houden om snel te kunnen herschikken. Ook passen ze minder goed als u zich onrustig voelt bij het idee dat uitstappen weken of maanden kan duren, afhankelijk van marktomstandigheden.

Wij zien dat veel beleggers dit oplossen door een combinatie te maken: een deel in minder liquide vastgoed, en een deel in meer liquide beleggingen, zodat er altijd een financiële buffer is zonder dat u gedwongen wordt op een ongunstig moment uit te stappen.

Voor onze beursgenoteerde posities gebruiken wij zelf een broker en wij beleggen via mexem, omdat wij dit als beste en goedkoopste broker zien op basis van kosten en markttoegang, zonder dat dit betekent dat het voor iedereen de juiste keuze is.

Tot slot

Uitstappen is bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen geen detail, maar een kernonderdeel van het risicoprofiel. Wie vooraf begrijpt hoe inkoopregelingen, prijsbepaling, kosten en mogelijke opschorting werken, voorkomt verrassingen en belegt met meer rust. Het belangrijkste is dat uw verwachtingen aansluiten bij de structuur van het fonds.

Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.