Agree Realty (ADC) Aandelen Analyse Kopen of Niet? Defensieve groeikampioen met een premium waardering

Agree Realty Corporation (NYSE: ADC) is een beursgenoteerde REIT (Real Estate Investment Trust) gespecialiseerd in net lease-retail vastgoed in de VS. ADC staat bekend om zijn uitzonderlijk stabiele en kwalitatieve portefeuille, met een focus op essentiële, e-commerce-bestendige huurders zoals Walmart, Home Depot, Tractor Supply en TJX Companies. Dankzij sterk leiderschap, discipline in kapitaalallocatie en een conservatieve financiële aanpak heeft ADC zichzelf gepositioneerd als één van de meest robuuste REITs op de markt.

Met een consistente maandelijkse dividenduitkering, sterke balans en bovengemiddelde kredietwaardigheid is Agree Realty uitgegroeid tot een favoriete keuze onder defensieve vastgoedbeleggers. Dit artikel biedt een diepgaande analyse van ADC in 2025, inclusief groeivooruitzichten, waardering, risico’s en positionering ten opzichte van sectorgenoten als Realty Income en NNN REIT.

Agree Realty (ADC): Stabiele REIT met groeipotentieel en maandelijkse dividenden in 2025

Onderstaande aandelen analyse is louter ter inspiratie en geen beleggingsadvies noch -koopadvies. Het betreft hier een bundeling van aandelen vanuit meerdere aandelen screeners, met name op factoren gebaseerde beleggingsstrategie die krachtige computeralgoritmes gebruikt om aandelen te analyseren en te rangschikken. Het model evalueert aandelen op basis van waarde, groei, winstgevendheid, winstherzieningen en prijsmomentum in vergelijking met sectorgenoten. Deze factoren worden gewogen om de voorspellende nauwkeurigheid te optimaliseren, waarbij de best beoordeelde aandelen een “Strong Buy” rating krijgen.

Een belangrijk onderdeel van deze methodologie is momentum, wat betekent dat aandelen met sterke prijstrends een hogere rating krijgen. Hoewel deze benadering in het verleden beter heeft gepresteerd dan de markt - de S&P 500 in 12 van de laatste 13 jaar - brengt het ook een verhoogd risico met zich mee. Tijdens marktdalingen, paniekverkopen of correcties hebben momentumaandelen de neiging om sneller te dalen dan de bredere markt, wat leidt tot een hogere volatiliteit.

Dit systeem is typisch geschikt voor een beleggingshorizon van 6-12 maanden, afgestemd op groeitrends op de korte tot middellange termijn. Beleggers moeten echter hun eigen fundamentele onderzoek uitvoeren om de beste bedrijven te identificeren, omdat het kwantitatieve model geen kwalitatieve aspecten beoordeelt, zoals de kwaliteit van het management of de duurzaamheid van het bedrijf op de lange termijn. Deze handmatige selectie is wat wij doen voor onze groeiaandelen, value aandelen en dividend aandelen.

Ondanks de inherente volatiliteit hebben aandelen met een hoge factor-score in de loop der tijd superieure gemiddelde rendementen laten zien. De kwantitatieve benadering kan een waardevol hulpmiddel zijn, maar moet worden aangevuld met grondige due diligence om succes op lange termijn te garanderen.

Agree Realty (ADC) Aandelen Analyse 1. Kwaliteit boven kwantiteit: een best-in-class portefeuille

Agree Realty bezit 2.422 retailvastgoedobjecten in alle 50 Amerikaanse staten, goed voor meer dan 50 miljoen vierkante meter bruto verhuurbare oppervlakte. De portefeuille kenmerkt zich door:

• 99,2% bezettingsgraad per Q1 2025.
• Gemiddelde resterende huurtermijn van 8 jaar.
• 68,3% investment-grade huurders.
• Diversificatie over essentiële retailsegmenten: supermarkten (10%), bouwmarkten (9%), tankstations (7,8%) en discount retail (6,5%).

De focus van ADC ligt op zogenaamde "omni-channel defensieve" huurders: bedrijven die zowel fysieke als online aanwezigheid combineren en bestand zijn tegen e-commerce disruptie. Voorbeelden hiervan zijn Tractor Supply, Walmart, AutoZone en Dollar General.

Het management van ADC streeft naar voortdurende kwaliteitsverbetering door actief risicovolle huursegmenten af te bouwen. In 2024 verkocht het bedrijf diverse panden met huurders zoals Big Lots, Walgreens en Regal Cinemas, en verving deze door stabielere huurders als Aldi en Murphy USA.

TIP : Wil je de laagste transactiekosten met beleggen ? Wij beleggen zelf via MEXEM , deze broker is zowel zeer goedkoop als uitgebreid met een groot aanbod van aandelen, ETF's, opties, etc. en veel functies. Na een effectieve beleggen bij DEGIRO zijn we deels over gestopt. DEGIRO is relatief goedkoop voor ETF's kopen in eurovaluta. MEXEM is relatief heel goedkoop voor internationale aandelen zoals uit Amerika. Het kan echter zijn dat een andere broker beter bij jouw verleden is, maar uit onze ervaring zijn dit de twee betere keuzes voor zowel Nederlander als België.

2. Sterke financiële positie en strategische flexibiliteit

ADC beschikt over een robuuste balans, met kredietratings van BBB+ (S&P) en Baa1 (Moody’s), wat zeldzaam is voor REITs in deze sector. De belangrijkste financiële kengetallen:

• Netto schuld / EBITDA: 3,4x (pro forma Q1 2025).
• Rentedekkingsgraad (EBITDA/interest): ruim boven 5x.
• Geen grote schuldenaflossingen tot 2028.
• $2,6 miljard aan directe liquiditeit, inclusief $1,3 miljard aan ongebruikte forward equity capacity.

Dankzij deze conservatieve financieringsstructuur kon ADC in maart 2025 succesvol $400 miljoen ophalen via obligaties met een looptijd van 10 jaar tegen een rente van slechts 5,35%. In de huidige renteomgeving is dat een gunstig tarief, dat de solide reputatie van het bedrijf onderstreept.

3. Strategische acquisities met aantrekkelijke rendementen

Agree Realty is een actieve koper van net lease-vastgoed. In 2024 werd voor $950 miljoen geïnvesteerd in nieuwe objecten, met een gemiddelde cap rate van 7,3%. De doelstelling voor 2025 is ambitieus:

• Investeringen tussen $1,3 en $1,5 miljard.
• Gemiddelde cap rate van nieuwe deals: 7,3%.
• Gemiddelde WACC: circa 5,6%, wat resulteert in een healthy spread van 170 basispunten.

De investeringen zijn voornamelijk gericht op sale-and-leaseback deals met grote retailers, nieuwe ontwikkelingsprojecten en strategische overnames van stand-alone gebouwen in groeimarkten zoals Texas, Florida en de Carolinas. Dit stelt ADC in staat om AFFO per aandeel jaarlijks te laten groeien, met een verwachte groei van 3,5% in 2025.

4. Dividendzekerheid en maandelijkse uitkering

Een belangrijk voordeel van Agree Realty is de maandelijkse dividenduitkering, die aantrekkelijk is voor beleggers die zoeken naar stabiele cashflow.

• Jaarlijks dividend (FWD): $3,07 per aandeel.
• Dividendrendement (FWD): ca. 4,12%.
• AFFO payout ratio: circa 72%, wat ruimte biedt voor verdere verhogingen.
• 5-jaars CAGR dividendgroei: 5,58%.
• 6 achtereenvolgende jaren van dividendverhoging.

ADC is een van de weinige REITs die op maandelijkse basis dividend uitkeert. Deze cashflow is bijzonder aantrekkelijk voor beleggers die periodiek inkomen wensen, zoals gepensioneerden of FIRE-investeerders.

5. Waardering en marktperceptie in 2025

De huidige koers van ADC ligt rond de $74,55, met een verwachte AFFO van $4,26 voor 2025. Dit impliceert een P/AFFO-ratio van 17,5x. Hoewel dit hoger is dan het sectorgemiddelde van 13–14x, is deze premium waardering gerechtvaardigd op basis van:

• Hogere kwaliteit huurdersbestand.
• Lagere leverage.
• Stabielere inkomsten.
• Consistente dividendgroei.

ADC heeft bovendien een lage volatiliteit (24M Beta = 0,19) en presteert historisch beter dan concurrenten in periodes van economische onzekerheid.

6. Vergelijking met sectorgenoten: O en NNN vs. ADC

Om de positie van Agree Realty te begrijpen, is het waardevol om een vergelijking te maken met Realty Income (O) en NNN REIT (NNN):

Hoewel de yield van ADC iets lager is dan die van O of NNN, compenseert dit door hogere groei, sterkere balans en betere huurderskwaliteit. Voor beleggers met een lange horizon en lage risicobereidheid is ADC hierdoor een aantrekkelijker alternatief.

7. Risicoanalyse: wat kan misgaan?

Hoewel ADC bekend staat als defensieve REIT, zijn er enkele risico’s:

• Hogere rente: kan druk zetten op waarderingen van REITs in het algemeen.
• Cap rate compressie: als de spreads tussen cap rates en financieringskosten krimpen, daalt het rendement op nieuwe investeringen.
• Concentratie in retail: ondanks sterke huurders blijft het een sector die blootstaat aan veranderingen in consumentengedrag.
• Verwachtingen al ingeprijsd: bij tegenvallende resultaten kan het aandeel disproportioneel dalen gezien de hoge waardering.

Desondanks is ADC beter gepositioneerd dan concurrenten dankzij zijn proactieve risicobeheer en conservatieve balansbeleid.

TIP: wil je ook eenvoudig en passief beleggen in vastgoed en alternatieven voor risicospreiding? Bekijk dan eens Nederlandse vastgoedfondsen zoals SynVest, Corum Investments, Vondellaan Vastgoed, en Thuisborg. Dit kan een mooie aanvulling zijn op een gediversifieerde beleggingsportfolio, met een gemiddeld rendement van circa 6  tot 9% afhankelijk van de tijdsperiode.

Ook Capler, een nieuw Nederlands fonds voor niet-beursgenoteerde bedrijven, kan mogelijk interessant zijn met een gemiddeld rendement vanaf circa 9%.

8. Technische analyse en koersmomentum

• 3M koers: -1,39%
• 6M: -0,15%
• 9M: -2,79%
• 1Y: +22,37%

ADC heeft een zwakke korte termijn performance laten zien, maar toont een sterk herstel over 12 maanden. De 200-daagse SMA ligt rond de $74,39, vrijwel gelijk aan de huidige koers, wat erop wijst dat het aandeel technisch neutraal is.

9. Institutioneel vertrouwen

ADC heeft een sterke aandeelhoudersbasis:

• Institutioneel bezit: 49,59% (127,5 miljoen aandelen).
• Beleggers zoals Vanguard, BlackRock en State Street behoren tot de grootste houders.
• Short interest relatief laag: 10,63%, met 8,8 days to cover.

Dit duidt op vertrouwen van grote professionele beleggers, ondanks de hoge waardering.

10. ESG-initiatieven en toekomstvisie

Agree Realty publiceert jaarlijks een ESG-rapport en onderneemt concrete stappen richting duurzaamheid:

• Zonnepanelen op diverse panden.
• Energiezuinige bouw bij ontwikkelingsprojecten.
• Lokale gemeenschapsinitiatieven en diversiteit op de werkvloer.

Het bedrijf benadrukt lange termijn waardecreatie boven korte termijn winstoptimalisatie.

Conclusie Agree Realty Aandelen Kopen of Niet? een defensieve groeiparel met maandelijkse cashflow

Agree Realty combineert defensieve eigenschappen met gecontroleerde groei. De REIT:

• Levert stabiele maandelijkse inkomsten.
• Heeft een exceptioneel sterke portefeuille met top huurders.
• Beheert zijn balans voorzichtig en strategisch.
• Realiseert bovengemiddelde rendementen, ondanks marktturbulentie.

Hoewel de waardering aan de hoge kant is, biedt ADC een unieke mix van inkomenszekerheid, groeipotentieel en lage volatiliteit. Daarom is ADC bijzonder geschikt voor lange termijn beleggers die stabiliteit en maandelijkse cashflow zoeken.

Beoordeling: BUY voor inkomens- en kwaliteitgedreven beleggers met focus op defensieve REITs in 2025.

Disclaimer: Dit artikel bevat op geen enkele wijze koopadvies en dient louter ter inspiratie voor nader onderzoek. Happy Investors BV geeft geen beleggingsadvies. Wij zijn geen professioneel beleggingsadviseur en niet op de hoogte van uw persoonlijke financiële situatie. Beleggen kent risico's tot geld verlies, en blijft uw eigen verantwoordelijkheid. Lees de volledige disclaimer.