$25M op 23... Een Minder Bekende Vastgoed Strategie en Haar Beste Lessen
In de Verenigde Staten zijn er jonge beleggers die in korte tijd een vastgoedportefeuille van tientallen miljoenen hebben opgebouwd. Hun succesverhalen – vaak met creatieve financieringsvormen zoals seller financing (verkopersfinanciering) – trekken wereldwijd de aandacht. Toch is het belangrijk om dergelijke strategieën te vertalen naar de Nederlandse context. Want in Nederland gelden andere regels, risico’s en kansen.
Voor ons als vastgoedbeleggers is vooral interessant wat we kunnen leren uit deze aanpak: hoe kijkt men naar risico, hoe gaat men om met financiering, en welke lessen zijn wél toepasbaar als U in vastgoedfondsen of vastgoedobligaties wilt beleggen?
Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.
Wat is verkopersfinanciering en waarom werkt dit niet in Nederland?
De Amerikaanse beleggers uit het voorbeeld hebben hun groei grotendeels gefinancierd via verkopersfinanciering. Dat houdt in dat de verkoper van een pand zelf fungeert als bank en een deel van de koopsom financiert. Dit kan soms zelfs met lage of geen eigen inleg.
In Nederland komt dit nauwelijks voor. Banken en notarissen spelen een centrale rol bij vastgoedtransacties, en de regels rond hypotheken en financiering zijn strikter. Voor particuliere beleggers is het hierdoor vrijwel onmogelijk om met nul euro eigen geld grote complexen aan te kopen.
Wat U hieruit kunt meenemen is niet de letterlijke financieringsvorm, maar wel het principe: slimme structuren zoeken die passen bij uw situatie. Voor vastgoedfondsen betekent dit dat U via collectief beleggen toegang krijgt tot projecten die normaal gesproken alleen voor institutionele beleggers bereikbaar zijn. Denk bijvoorbeeld aan zorgvastgoed, supermarktvastgoed of huurwoningen.
Lessen die wél relevant zijn voor Nederlandse vastgoed beleggers
Hoewel de Amerikaanse casus ver van onze praktijk staat, zijn er meerdere lessen die waardevol zijn voor vastgoedbeleggers in Nederland.
1. Eerst de deal, dan de financiering
De jonge beleggers benadrukken steeds: eerst de deal, dan de schuld, dan het eigen vermogen. In andere woorden: een goed vastgoedobject dat stabiel rendeert, vindt altijd financiering. Dit geldt ook voor vastgoedfondsen. Een fonds dat kan aantonen dat het vastgoed langdurig verhuurd is aan solide huurders, krijgt makkelijker financiering en kan daardoor stabielere uitkeringen doen.
2. Cashflow is belangrijker dan waardestijging
Waar in aandelen vaak koerswinst centraal staat, draait vastgoed om cashflow. De Amerikanen kwamen erachter dat de echte winst niet zit in snelle doorverkoop of herfinanciering, maar in het langdurig bezitten van vastgoed met stabiele huurinkomsten. Voor beleggers in Nederlandse vastgoedfondsen is dit exact dezelfde kern: maandelijkse of kwartaaluitkeringen vormen de basis van uw rendement.
3. Schaalgrootte verlaagt risico
In de video wordt benadrukt dat tien of twintig appartementen minder risicovol zijn dan één of twee, omdat leegstand of wanbetaling beter opgevangen kan worden. Dit principe is in Nederland herkenbaar: een vastgoedfonds dat tientallen of honderden objecten bezit, heeft een veel betere risicospreiding dan wanneer U zelf één appartement koopt om te verhuren.
Hoe vertaalt dit zich naar vastgoedfondsen in Nederland?
Wie in Nederland in vastgoed wil beleggen zonder zelf huurders en onderhoud te regelen, komt al snel uit bij vastgoedfondsen. Deze fondsen werken vaak met duidelijke criteria: stabiele huurders, lange huurcontracten en sectoren zoals zorg, supermarkten of woningen.
Partijen zoals SynVest, Corum Investments, Vondellaan, Annexum en Fortus (waarbij de minimale inleg 100.000 euro bedraagt) richten zich op dit type belegging. Zij bundelen vermogen van meerdere beleggers om grootschalige objecten te kopen. Zo profiteert U indirect van dezelfde schaalvoordelen waarover de Amerikaanse beleggers spraken.
Een veilige manier om te profiteren van vastgoed?
Het belangrijkste verschil tussen de Amerikaanse “no money down”-strategieën en de Nederlandse praktijk is het risicoprofiel. In Nederland zijn creatieve constructies vrijwel uitgesloten, en dat is misschien maar goed ook. Voor beleggers die stabiliteit zoeken, bieden vastgoedfondsen of vastgoedobligaties een veel transparantere en beheersbare route.
Zelf beleggen wij via de broker MEXEM, die wij als beste en goedkoopste broker ervaren. Tegelijkertijd vinden wij vastgoedfondsen interessant omdat zij toegang geven tot professioneel beheerde objecten die wij zelf niet zouden kunnen kopen.
Conclusie: wat kunnen Nederlandse beleggers meenemen?
De Amerikaanse succesverhalen zijn inspirerend, maar moeilijk toepasbaar in Nederland. Toch zijn de lessen universeel: focus op stabiele cashflow, kies voor schaalgrootte en zorg dat de kwaliteit van de deal vooropstaat. Voor U als Nederlandse vastgoedbelegger is de meest praktische vertaalslag beleggen in vastgoedfondsen met een bewezen trackrecord. Daarmee combineert U de voordelen van professioneel vastgoedbeheer met de spreiding die zorgt voor rust en betrouwbaarheid in uw portefeuille.
