Vastgoed portefeuille opbouwen: Tips voor stabiele cashflow met spreiding

Vastgoed portefeuille opbouwen met vastgoedfondsen: een rustige aanpak voor stabiele cashflow

Veel vastgoedbeleggers zoeken geen spannend koersverhaal. U zoekt vooral voorspelbaarheid, spreiding en een cashflow die past bij een rustig vermogensplan. Toch zien wij dat veel portefeuilles onnodig kwetsbaar worden opgebouwd: te veel in één fonds, te weinig liquiditeit, te veel focus op een hoog uitkeringspercentage, en te weinig aandacht voor risico’s zoals herfinanciering en uitstapvoorwaarden.

In dit artikel leggen wij uit hoe wij een vastgoedportefeuille zouden opbouwen met vastgoedfondsen als kern, aangevuld met beursgenoteerde vastgoedbeleggingen voor flexibiliteit. Het doel is niet om “de hoogste yield” te pakken, maar om een portefeuille te bouwen die in verschillende marktomstandigheden logisch blijft.

Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.

Wat bedoelen wij met een vastgoedportefeuille?

Een vastgoedportefeuille is een samenhangende set vastgoedbeleggingen die samen één doel dienen: stabiele inkomsten, waardebehoud op lange termijn en spreiding over risico’s. In de praktijk bestaat zo’n portefeuille vaak uit twee bouwstenen.

De kern is bedoeld voor stabiliteit en ritme in uitkeringen.
 De satellieten zijn bedoeld voor flexibiliteit, extra spreiding en liquiditeit.

Met die structuur voorkomt u dat u later gedwongen wordt om op het verkeerde moment uit te stappen, puur omdat u het geld nodig heeft.

Vastgoed portefeuille opbouwen in 7 stappen

Stap 1: begin met uw doel, niet met het rendement

Een vastgoedportefeuille werkt het best als u eerst helder heeft waar u de portefeuille voor gebruikt. Wij zien grofweg drie doelen.

U wilt periodieke cashflow als aanvulling op inkomen of pensioen.
 U wilt vermogen beschermen tegen inflatie op lange termijn.
 U wilt spreiding naast spaargeld, obligaties of aandelen.

Als u vooral cashflow zoekt, dan is de vraag niet alleen “hoeveel procent keert het uit”, maar ook “hoe voorspelbaar is die uitkering” en “hoeveel schommelingen kunt u accepteren”.

Stap 2: kies een kern die past bij rust

Voor de kern zien wij vaak dat niet beursgenoteerde vastgoedfondsen aantrekkelijk kunnen zijn, omdat ze meestal minder koersvolatiliteit laten zien dan beursgenoteerde REIT’s. Dat kan rust geven in uw beleving, maar het blijft belangrijk om eerlijk te kijken naar de echte risico’s: waarderingen, financiering, kosten en uitstapmechanisme.

Waar wij bij de kern op letten

Bij een kernpositie vinden wij vier onderdelen belangrijk.

De kwaliteit en spreiding van de vastgoedportefeuille.
 De schuldpositie en herfinancieringsmomenten.
 De dekking van de uitkering door operationele cashflow.
 De voorwaarden rondom inleg en uitstappen.

Hier zit vaak het verschil tussen een “stabiele uitkering” en een uitkering die alleen stabiel lijkt zolang de markt meewerkt.

Stap 3: voeg liquiditeit toe

Een veelgemaakte fout is om alles in illiquide fondsen te stoppen. Dat kan prima gaan, totdat u een grote uitgave heeft, u wilt heralloceren, of u simpelweg meer controle wilt. Dan wordt uitstappen ineens het centrale thema. En dat geeft stress.

Daarom vinden wij het logisch om een deel van de vastgoedallocatie te beleggen in liquide instrumenten zoals REIT’s of vastgoed ETF’s. Niet omdat die per se “beter” zijn, maar omdat liquiditeit in de praktijk een vorm van risicobeheer is. U kunt sneller bijsturen, u kunt eenvoudiger herverdelen, en u kunt een cashflowbuffer opbouwen zonder dat u een inkoopregeling hoeft af te wachten.

Er bestaat geen perfect percentage dat voor iedereen geldt. Wij zien vooral dat het verstandig is dat u voldoende liquiditeit behoudt zodat u niet afhankelijk wordt van één uitstapmoment. Dat is minder een rendementskeuze en meer een rustkeuze.

Tip: voor illiquide beleggingen op de beurs, zoals REIT’s, Exchange Traded Funds en aandelen, gebruiken wij MEXEM als een van de beste brokers op dit moment. Zij bieden objectief gezien (een van) de laagste kosten, met het grootste assortiment en uitstekende Nederlandse klantenservice. Daarnaast bieden ze gratis beleggingstools aan wat zeer handig is voor wie gevorderd beleggen wilt.

Stap 4: spreiding die verder gaat dan “meerdere fondsen”

Spreiding is pas echt spreiding als het risico verschillend is. Twee fondsen kunnen allebei “vastgoed” zijn, maar alsnog dezelfde gevoeligheden hebben. Wij zouden spreiding vooral bekijken langs deze assen.

Spreiding over vastgoedsegmenten, zoals wonen, zorg, logistiek en retail.
 Spreiding over landen en regio’s, omdat wetgeving en huurmarkten verschillen.
 Spreiding over huurders en contractlooptijden, zodat één probleem niet alles raakt.
 Spreiding over financieringsstructuur, zoals looptijd van schuld en rentevastheid.
 Spreiding over liquiditeit, zodat u altijd een “uitweg” houdt.

Wie spreiding alleen invult als “ik heb drie fondsen”, kan alsnog geconcentreerd zijn in dezelfde huurderssector of dezelfde renteknop.

Actie: doe onderzoek naar de verschillende Nederlandse fondsen. Welke vullen elkaar aan? Ze hebben vaak meerdere fondsen, met een specifieke focus. In de praktijk zien wij dat beleggers voor de kern vaak naar populaire vastgoedfondsen kijken zoals SynVest, Corum Investments, Vondellaan, Annexum en Fortus (minimale inleg Fortus is 100.000 euro). Het is nuttig om alle fondsen te vergelijken en degene te selecteren die het beste aansluiten op uw beleggingsstrategie.

Stap 5: maak cashflow praktisch en voorspelbaar

Cashflow klinkt prettig, maar u voelt het pas als het ritme klopt met uw maandlasten of uw doelen. Wij vinden het daarom verstandig dat u de portefeuille zo inricht dat u niet afhankelijk bent van één uitkeringsmoment.

Als een deel maandelijks uitkeert en een deel per kwartaal, dan kunt u dat organiseren met een bufferrekening. Het doel is dat u uw leefritme niet laat bepalen door de uitkeringskalender van één fonds.

Belangrijk is ook dat u uw cashflowverwachting realistisch houdt. Uitkeringen kunnen veranderen. Niet elke periode is gelijk. Het helpt om te denken in een bandbreedte, niet in een vast bedrag dat altijd “moet” komen.

Stap 6: herbalanceer met discipline, niet met emotie

Een vastgoedportefeuille bouwen is één stap. Het beheren is de echte discipline. Wij zien dat een eenvoudige herbalanceerregel veel rust kan geven, bijvoorbeeld door periodiek te controleren of uw vastgoeddeel niet te groot of te klein is geworden in verhouding tot de rest van uw vermogen.

Bij beursgenoteerde REIT’s en vastgoed ETF’s kan herbalanceren sneller gaan, maar ook emotioneler aanvoelen door koersbewegingen. Bij niet beursgenoteerde fondsen gaat het trager, maar u wilt alsnog periodiek toetsen of de risico’s nog passen bij uw plan.

Stap 7: voorkom de drie klassieke valkuilen

De eerste valkuil is sturen op het hoogste uitkeringspercentage zonder te kijken naar dekking en schuld.
 De tweede valkuil is te weinig liquiditeit, waardoor u later “klem” zit.
 De derde valkuil is te weinig spreiding in huurders en segmenten, waardoor één sectorprobleem uw hele cashflow raakt.

Als u deze drie voorkomt, is de kans groter dat uw portefeuille ook in lastiger jaren rustig blijft functioneren.

Een voorbeeld van een rustige vastgoedportefeuille

Wij zouden een vastgoedportefeuille vaak zien als een kern van niet beursgenoteerde posities die gericht zijn op stabiele huurinkomsten, aangevuld met een kleinere laag beursgenoteerde REIT’s of vastgoed ETF’s voor liquiditeit en aanvullende spreiding. Daarbovenop hoort een cashbuffer die groot genoeg is om onverwachte uitgaven op te vangen, zodat u niet hoeft te verkopen op een ongunstig moment.

Dit is geen vaste blauwdruk, maar een denkraam dat helpt om beslissingen consistent te maken. We raden aan om onze gratis cursussen te volgen. Van financiele vrijheid, beginnen met beleggen tot gevorderd beleggen. 20 – 30 uur cursusmateriaal, met goede inhoud die u tevreden zult stellen en helpen met betere beleggingsresultaten. En dat volledig gratis.

Tot slot

Een vastgoedportefeuille opbouwen met vastgoedfondsen als kern is vooral een oefening in rust en structuur. Het gaat minder om de perfecte selectie, en meer om de combinatie van spreiding, liquiditeit, financieringsrisico en realistische cashflowplanning. Als u dit goed neerzet, hoeft u minder te reageren op de waan van de dag en kunt u vastgoed gebruiken waarvoor het bedoeld is: een begrijpelijke, tastbare pijler binnen een breder vermogensplan.

Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.