W 8BEN invullen Nederland REIT: 15% vs 30% bronbelasting uitgelegd

W 8BEN invullen Nederland REIT: stappenplan voor REIT’s en Amerikaanse vastgoed ETF’s

Wie in Nederland belegt in Amerikaanse REIT’s of een Amerikaanse vastgoed ETF, krijgt vrijwel altijd te maken met Amerikaanse bronbelasting op dividend. Dat is geen detail, maar een structureel verschil in netto cashflow. Het W 8BEN formulier is in de praktijk het document waarmee u aan uw financiële instelling laat zien dat u buiten de VS belastingplichtig bent en dat u mogelijk recht heeft op een lager verdragspercentage.

In dit artikel leggen wij rustig en praktisch uit wat het W 8BEN formulier doet, wanneer u 15% in plaats van 30% bronbelasting ziet, hoe u het formulier stap voor stap invult, welke fouten wij het vaakst zien, en wanneer uw financiële instelling dit (deels) automatisch voor u regelt. Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.

Wat is het W 8BEN formulier en waarom is dit relevant voor REIT’s?

Het W 8BEN formulier is een IRS formulier voor niet Amerikaanse personen. U gebruikt het om uw buitenlandse status en uw belastingresidentie te verklaren richting de partij die het dividend uitkeert of verwerkt (meestal uw financiële instelling). U stuurt dit formulier niet naar de Amerikaanse belastingdienst, maar geeft het aan de partij die het van u opvraagt. (Belastingdienst)

Waarom dit specifiek relevant is voor REIT’s en Amerikaanse vastgoed ETF’s: deze beleggingen keren doorgaans dividend uit. Op dat dividend wordt vaak direct bronbelasting ingehouden voordat u het nettobedrag ontvangt. Als u geen geldig W 8BEN hebt ingediend, kan de inhoudingsplichtige standaard 30% inhouden. (Belastingdienst)

15% versus 30% bronbelasting: wat verandert er voor Nederlandse beleggers?

De Amerikaanse standaardregel voor veel soorten Amerikaans broninkomen (waaronder dividend) is 30% inhouding voor buitenlandse personen, tenzij een lagere wet- of verdragsrate van toepassing is.

Nederland heeft een belastingverdrag met de VS. Voor dividend geldt daarin in veel gevallen een maximum bronbelasting van 15% voor inwoners van Nederland. Het verdrag noemt dit expliciet bij dividend en maakt ook expliciet dat bij uitkeringen door onder meer een Real Estate Investment Trust de 15% route (in plaats van de 5% route voor bepaalde grote deelnemingen) leidend is. (Belastingdienst)

Een eenvoudig rekenvoorbeeld maakt het verschil concreet. Stel dat u op jaarbasis $1.000 bruto dividend ontvangt uit Amerikaanse REIT’s en vastgoed ETF’s:

Bij 30% bronbelasting ontvangt u netto ongeveer $700.
 Bij 15% bronbelasting ontvangt u netto ongeveer $850.

Het verschil is in dit voorbeeld $150 per jaar op dezelfde bruto uitkering. Op lange termijn kan dat het verschil zijn tussen “netto cashflow die u voelt” en “netto cashflow die teleurstelt”, zeker als u deze beleggingen gebruikt als onderdeel van een vastgoed-inkomensstrategie.

Wanneer regelt uw financiële instelling dit automatisch?

In de praktijk zien wij twee situaties:

1. Tijdens het openen van een rekening wordt u digitaal door een belastingformulier geleid (vaak W 8BEN voor particulieren). Bij sommige partijen is dit een standaard onderdeel van de onboarding voor niet Amerikaanse klanten.
2. U moet het formulier later actief invullen of opnieuw bevestigen, bijvoorbeeld bij een wijziging in uw gegevens of wanneer het formulier verloopt.

Belangrijk is dat het uiteindelijk uw verantwoordelijkheid blijft dat uw gegevens kloppen en dat uw documentatie geldig is. De IRS instructies beschrijven ook dat een W 8BEN in de regel geldig blijft tot en met de laatste dag van het derde opvolgende kalenderjaar (tenzij er een relevante wijziging is in uw omstandigheden).

Stappenplan: W 8BEN invullen als Nederlandse belegger in REIT’s en vastgoed ETF’s

Het W 8BEN formulier kan per financiële instelling als pdf of als digitaal “wizard” scherm verschijnen. De velden zijn inhoudelijk vergelijkbaar. Wij beschrijven hieronder de logische invulling voor de meeste particuliere beleggers in Nederland.

Stap 1: Verzamel vooraf uw basisgegevens

U voorkomt onnodige fouten als u dit klaarzet:
 Naam zoals geregistreerd bij uw financiële instelling, geboortedatum, woonadres, postadres (als dit afwijkt), en uw Nederlandse fiscale identificatiegegevens die uw instelling vraagt om uw belastingresidentie te onderbouwen.

Stap 2: Deel I invullen (Identification of Beneficial Owner)

U vult hier in wie de uiteindelijk gerechtigde is tot het dividend.

Naam en land van staatsburgerschap.
 Permanent residence address: uw woonadres in Nederland.
 Mailing address: alleen als dit afwijkt.

Let op: het is meestal geen goed idee om hier een “care of” adres of een postbus te gebruiken als permanent adres, omdat dit bij controles of interne checks vragen kan oproepen.

Stap 3: Taxpayer identification nummers

Veel Nederlandse beleggers lopen hier vast, omdat het formulier onderscheid maakt tussen Amerikaanse en niet Amerikaanse identificatienummers. Welke invulling correct is kan per situatie verschillen en uw instelling kan aanvullende eisen stellen. Volg daarom altijd het invulscherm of de instructies van uw instelling, en bespreek twijfelgevallen met een fiscalist. Ons doel is dat u begrijpt waarom dit veld bestaat: het ondersteunt de claim dat u belastingresident bent buiten de VS.

Stap 4: Deel II invullen (Claim of Tax Treaty Benefits)

Hier verklaart u dat u inwoner bent van Nederland voor verdragsdoeleinden en dat u voor dividend het verdragspercentage wilt toepassen.

Voor de meeste particuliere Nederlandse beleggers in Amerikaanse REIT’s geldt dat het verdrag een maximum bronbelasting van 15% op dividend noemt. Het dividendartikel in het verdrag is Artikel 10, en daarin wordt de 15% grens expliciet genoemd; het verdrag noemt ook expliciet REIT uitkeringen in dit kader. (Belastingdienst)

In een digitaal invulproces selecteert u vaak eenvoudig “Netherlands” als treaty country en wordt het tarief automatisch toegepast. In een papieren variant kan gevraagd worden om artikelnummer, lid en tarief. Vul dit alleen in als u zeker weet wat uw instelling bedoelt, omdat een verkeerd artikel of een verkeerd type inkomen tot afwijzing kan leiden.

Stap 5: Deel III (Certification) ondertekenen en datum

Zonder ondertekening is het formulier niet bruikbaar. Bij digitale processen is dit vaak een vinkje plus een datum. Bij papier is het een echte handtekening. De IRS instructies zijn ook helder dat u het formulier tijdig aan de inhoudingsplichtige moet geven; zonder formulier kan 30% inhouding van toepassing zijn.

Stap 6: Noteer de geldigheid en plan een controle

Een W 8BEN blijft doorgaans geldig tot en met de laatste dag van het derde opvolgende kalenderjaar, tenzij er een relevante wijziging is in uw situatie.
 Praktisch betekent dit: zet ergens een rustige herinnering om te controleren of uw documentatie nog actueel is, zeker als u verhuist, uw naam wijzigt of uw fiscale residentie verandert.

Veelgemaakte fouten die wij bij W 8BEN zien (en hoe u ze voorkomt)

De fouten hieronder veroorzaken in de praktijk het vaakst “terugval naar 30%” of vertraging in verwerking.

Verkeerde versie van het formulier

Particulieren gebruiken doorgaans W 8BEN. Belegt u via een buitenlandse entiteit, dan is W 8BEN niet bedoeld en kan W 8BEN E passend zijn. De IRS instructies zeggen expliciet dat W 8BEN niet bedoeld is voor buitenlandse entiteiten die verdragsvoordelen claimen.

Geen geldige documentatie bij gezamenlijke rekeningen

Bij gezamenlijke rekeningen kan de inhoudingsplichtige eisen dat alle rekeninghouders de juiste formulieren aanleveren; anders kan het tarief ongunstiger uitvallen.

Verkeerd land of onlogische adresinformatie

Een mismatch tussen uw adres, uw land van belastingresidentie en uw gekozen verdragland kan ertoe leiden dat de claim niet geaccepteerd wordt.

Vergeten te vernieuwen

Omdat een W 8BEN meestal meerdere jaren geldig is, vergeten veel beleggers dat het op termijn verloopt. Dan ziet u ineens weer hogere inhouding op dividend totdat de documentatie opnieuw is bevestigd.

Geldt W 8BEN alleen voor dividend, of ook voor verkoopopbrengsten?

In veel gevallen is de inhouding waar particuliere beleggers het meest van merken dividendinhouding. Bij verkoopopbrengsten van Amerikaanse effecten is er in de praktijk meestal geen vergelijkbare standaard bronbelasting zoals bij dividend, maar sommige partijen benoemen expliciet dat actuele documentatie (zoals W 8BEN) relevant is om bepaalde vormen van inhouding op opbrengsten te voorkomen.

Wij zouden dit onderwerp vooral praktisch benaderen: als u in Amerikaanse REIT’s en vastgoed ETF’s belegt, wilt u dat uw status en verdragstoepassing administratief “goed staat”, zodat dividendverwerking voorspelbaar blijft.

Hoe past dit binnen vastgoed beleggen?

Amerikaanse REIT’s en vastgoed ETF’s kunnen een liquide aanvulling zijn naast bredere spreiding in vastgoed. Sommige beleggers combineren dit met niet beursgenoteerde vastgoedfondsen zoals SynVest, Corum Investments, Vondellaan, Annexum en Fortus (minimale inleg Fortus is 100.000 euro), omdat die vaak andere huursegmenten en ritmes van uitkeren hebben. Wie daarnaast internationale REIT’s wil vergelijken en aankopen, doet dat via een broker.

Wij beleggen zelf via de broker MEXEM omdat wij dit als beste en goedkoopste broker zien, met lage kosten en een bereikbare klantenservice bij het openen van een beleggingsaccount.

Wie de basis rustig wil nalopen, kan onze Gratis cursus (te downloaden op onze website) gebruiken.

Tot slot: wat wij u aanraden om vandaag te controleren

Controleer in uw accountomgeving of uw belastingdocumentatie voor de VS op “geldig” staat, en of uw land van belastingresidentie correct is ingevuld. Als u 30% inhouding ziet op Amerikaanse REIT dividenden terwijl u in Nederland belastingresident bent, is dat vaak een signaal dat de verdragsclaim niet (meer) actief is of dat er een mismatch in gegevens zit. De standaardregel is immers 30%, terwijl het verdrag voor veel dividendgevallen 15% noemt.

Wilt u dat wij hierna ook het vervolgartikel schrijven over “Amerikaanse dividendbelasting terugvragen vanuit Nederland bij REIT’s”, inclusief wat in de praktijk wel en niet haalbaar is?