Beste Vastgoedfondsen

Beste Vastgoedfondsen 2024 - Kenmerken

Waarom zijn dit de beste vastgoedfondsen van 2024 volgens onze beoordeling? Uit onze jarenlange ervaringen en reviews vergelijken wij de beste vastgoedfondsen op kenmerken. Er zijn verschillende kenmerken, waarbij het belangrijkste element draait om de verhouding tussen risico en rendement. Beleggen in niet-beursgenoteerde vastgoed fondsen doet u niet om een zo hoog mogelijk rendement te behalen. Nee, het draait juist om de verhouding van relatief lager risico en aantrekkelijk én consistent rendement. Hieronder lichten we enkele kenmerken toe.

1. Beste vastgoedfondsen met weinig risico

De beste vastgoedfondsen bieden weinig risico. Beleggen kent altijd risico's tot geld verlies. Door middel van diversificatie en lange termijn beleggen kunt u dit risico significant verkleinen. Daarbij staat vastgoed bekent om haar inflatiebestendigheid en relatief lager risico. Een vastgoedfonds verkleint het risico, omdat uw vermogen wordt verspreidt over meerdere vastgoedobjecten. De beste vastgoedfondsen met weinig risico uit deze vergelijking bieden weliswaar een lager dividend, maar geven wel garanties zoals een vast rendement en eerste recht op hypotheek. 

2. Beste vastgoedfondsen met hoog rendement

Hoe hoger het rendement, hoe hoger het risico. Dat is met vastgoedfondsen niet anders. Desalniettemin slagen enkele van de beste vastgoedfondsen er in om risico's te beheersen én een aantrekkelijk hoog dividend te realiseren. Een jaarlijks rendement van 7 tot 9% bij een vastgoed fonds moet gezien worden als hoog. Indien u behoefte heeft aan hoger rendement, dan zal u moeten uitwijken naar hoger-risico investeringen zoals zelf vastgoed kopen, of beursgenoteerde activa waaronder (vastgoed) aandelen en/of ETF's. 

Wij zijn van mening dat het verstandig is om minimaal twee vastgoedfondsen op te nemen in uw beleggingsportfolio, en dit verder aanvullen met andere beleggingen buitenom de vastgoedmarkt. Let erop dat naast dividend u ook aanspraak kunt maken op kapitaalwinst. Vastgoedfondsen werken met een interne koers. Deze kan in waarde vermeerderen op de lange termijn. Dan spreken we over koerswinst.

3. De minimale inleg

 De minimale inleg verschilt per vastgoed fonds. Typisch gezien hanteren de beleggingsfondsen die garanties aanbieden, zoals vast rendement en eerste recht op hypotheek, een hogere minimale inleg vanaf 100.000 euro. Andere aanbieders hanteren juist een lage minimale inleg, vanaf 100 tot 1000 euro. Dit laatste is aantrekkelijk voor wie wilt investeren in vastgoed met weinig geld. Indien u weinig kapitaal heeft wordt het bijzonder lastig om een vastgoedobject te kopen. In dit geval zijn de beste vastgoedfondsen een prima keuze om te beginnen.

4. Lage kosten

Een laatste kenmerk van een goed vastgoedfonds is dat zij lage kosten hanteert. Een partij kan wel hoog rendement beloven, maar als de kosten ook hoog zijn dan houdt u netto weinig over. In ieder vergelijk dient u te kijken naar het potentieel nettorendement. Hiervoor dient u het gerealiseerde rendement te verrekenen met de eenmalige- en jaarlijkse kosten. 
Eenmalige kosten bestaan vaak uit een percentage, zoals 2% over het totale investeringsbedrag bij aanvang. Heel belangrijk is om te bepalen hoe hoog de uitstapkosten zijn. Uitstapkosten worden verrekend op moment dat u wilt stoppen bij het vastgoedfonds. U verkoopt uw belang en keert het kapitaal aan uzelf uit. De beste vastgoedfondsen rekenen lage uitstapkosten.
Een volledig overzicht van actuele kosten vindt u in de brochure van het vastgoedfonds.

Let er op dat u niet volledig uw vermogen in vastgoedfondsen investeert. Succesvol beleggen gebeurt op basis van risicospreiding. Zelfs de beste vastgoedfondsen kennen reële risico's, waarbij de meest ernstige het faillissement is. Risicospreiding wordt gerealiseerd door het investeren in andere assets. Denk hierbij aan aandelen, grondstoffen, obligaties en spaartegoeden, et cetera. Op onze website vindt u ook informatie over dit soort materie.

Hoe kies ik het beste vastgoedfonds? 

Het evalueren en financieel waarderen van vastgoedfondsen is een belangrijke stap voor het bepalen wat de beste vastgoedfondsen zijn. Hieronder staan enkele belangrijke factoren die u moet overwegen bij het evalueren van een vastgoedfonds om te bepalen of dit het beste bij uw beleggingsprofiel aansluit: 

• Objectieve criteria: Er zijn verschillende objectieve criteria die u kunt gebruiken om een vastgoedfonds te evalueren, waaronder het rendement op investeringen, de cashflow en de gemiddelde leeftijd van het vastgoed. De beste vastgoedfondsen hebben niet altijd het hoogste rendement. Het beste vastgoedfonds kan ook betekenen dat het een lager doch stabiel rendement heeft met weinig tot lage risico's.

• Beheerder: Een ervaren en gekwalificeerde beheerder is essentieel voor het succes van een vastgoedfonds. Het is belangrijk om te controleren of de beheerder een goede reputatie heeft, ervaring heeft met soortgelijke fondsen en beschikt over de juiste kwalificaties. Betrouwbare vastgoedfondsen hebben doorgaans een lange staat van dienst

• Kostenstructuur: De kostenstructuur van een vastgoedfonds kan sterk variëren. U moet letten op de kosten van het beheer, de transactiekosten en de verkoopkosten. Hoge kosten kunnen een negatief effect hebben op uw rendement op investeringen. De uitstapkosten zijn een belangrijk aandachtspunt bij beleggen in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Als participant kunt u meestal gratis instappen, maar rekent het fonds wel kosten voor uitstappen. Dit om kosten te dekken van administratie en verschuiving van het vermogen (allocatie).

• Beleggingsstrategie: Elk vastgoedfonds heeft zijn eigen beleggingsstrategie. Sommige fondsen richten zich bijvoorbeeld op commercieel vastgoed, terwijl andere zich richten op residentieel vastgoed. Het is belangrijk om te begrijpen welke beleggingsstrategie het fonds hanteert en of deze past bij uw eigen beleggingsdoelen.

• Diversificatie: Een diversificatie van het vastgoedportfolio is belangrijk voor een vastgoedfonds. Door te investeren in verschillende soorten vastgoed en in verschillende regio's kan het fonds de risico's spreiden en het rendement op investeringen maximaliseren.

• Financiële gezondheid: U moet de financiële gezondheid van een vastgoedfonds beoordelen voordat u besluit te investeren. U moet letten op de winstgevendheid, de cashflow en de schuldenlast van het fonds.

• Rendement op investeringen: Het rendement op investeringen is een belangrijke factor bij het beoordelen van een vastgoedfonds. U moet letten op de historische rendementen van het fonds en op de projecties voor de toekomst. Een vastgoedfonds met veel pieken en dalen is wellicht niet de beste keuze wanneer u opzoek bent naar stabiliteit en voorspelbaarheid.

• Marktcondities: De marktcondities hebben een belangrijke invloed op het succes van een vastgoedfonds. U moet letten op de economische trends, de vastgoedprijzen en de vraag naar vastgoed in de regio's waar het fonds actief is.

In het algemeen moet u bij het evalueren van een vastgoedfonds de tijd nemen om de nodige onderzoeken te doen. Door de bovenstaande factoren te overwegen, kunt u de beste vastgoedfondsen vinden die aansluiten bij uw persoonlijke wensen en behoeften.

Welke soorten vastgoedfondsen zijn er?

Er zijn verschillende soorten vastgoedfondsen beschikbaar voor beleggers, elk met hun eigen kenmerken en risico's. Hieronder worden enkele van de meest voorkomende soorten vastgoedfondsen besproken:

• Open-end vastgoedfondsen: Dit type fonds biedt beleggers de mogelijkheid om op elk moment aandelen te kopen en verkopen, waardoor het gemakkelijk is om te beleggen en te diversifiëren in vastgoed. Het fonds heeft doorgaans meerdere eigendommen en kan verschillende soorten vastgoed bevatten, zoals kantoren, winkels, industriële panden en woningen. Het fonds heeft meestal ook een vastgoedbeheerder die verantwoordelijk is voor het beheer van de activa van het fonds.

• Gesloten vastgoedfondsen: Dit type fonds heeft een beperkte periode waarin beleggers aandelen kunnen kopen en verkopen, meestal enkele jaren. Na de initiële periode wordt het fonds gesloten en kunnen beleggers hun aandelen alleen verkopen aan andere beleggers op een secundaire markt. Dit type fonds wordt vaak gebruikt voor investeringen in grotere en complexere vastgoedprojecten, zoals winkelcentra, hotels of meergezinswoningen.

• Exchange Traded Funds (ETF's): Dit zijn fondsen die op beurzen worden verhandeld en die worden gebruikt om te beleggen in vastgoed. ETF's hebben doorgaans lage kosten en zijn populair vanwege hun liquiditeit. De ETF's hebben meestal een mandje van vastgoedaandelen die een bepaalde index volgen, zoals de FTSE EPRA/NAREIT-index.

• Private REIT's: REIT staat voor Real Estate Investment Trust. Een Private REIT zijn fondsen die niet op de beurs worden verhandeld en vaak alleen beschikbaar zijn voor geaccrediteerde investeerders. Ze investeren meestal in commercieel vastgoed, zoals winkelcentra, kantoorgebouwen en appartementencomplexen. Private REIT's kunnen hogere rendementen bieden, maar hebben doorgaans hogere kosten en minder liquiditeit dan open-end fondsen.

• Publieke REIT's: Dit type vastgoedfonds is vergelijkbaar met open-end vastgoedfondsen, maar wordt op beurzen verhandeld. Publieke REIT's investeren vaak in commercieel vastgoed, zoals winkelcentra, kantoorgebouwen en appartementencomplexen.

Hoeveel (maandelijks) investeren in vastgoed? 

Veel beginnende beleggers vragen zich af hoeveel maandelijks investeren in vastgoed verstandig is. Het enige correcte antwoord is: investeer alleen een maandelijks of periodiek bedrag wat u kunt missen. Het grote voordeel aan vastgoedfondsen, is dat u met een klein bedrag maandelijks of periodiek kunt beleggen. De minimale inleg is vaak vanaf 100 euro. Kunt u een klein bedrag per maand of kwartaal missen? Overweeg dan de volgende stappen om te bepalen hoeveel u kunt en wenst te investeren in vastgoed en vastgoedfondsen. 

Hoeveel u maandelijks moet investeren in vastgoed hangt af van verschillende factoren, waaronder uw financiële doelen, uw beschikbare kapitaal, de prijzen van vastgoed in uw gewenste locatie, uw beleggingsstrategie en uw risicobereidheid. Hier zijn enkele stappen die u kunt volgen om een idee te krijgen van hoeveel u maandelijks kunt investeren:

1. Stel uw financiële doelen vast: Bepaal wat u wilt bereiken met uw vastgoedinvesteringen, zoals passief inkomen genereren, vermogensgroei, of pensioenplanning. Dit zal u helpen bepalen hoeveel u moet investeren.

2. Budgetanalyse: Beoordeel uw huidige financiële situatie, inclusief uw inkomsten en uitgaven. Zorg ervoor dat u een duidelijk beeld heeft van hoeveel geld u elke maand kunt toewijzen aan vastgoedinvesteringen zonder uw financiële stabiliteit in gevaar te brengen.

3. Onderzoek de vastgoedmarkt: Onderzoek de vastgoedmarkt in het gebied waar u wilt investeren. Kijk naar de prijzen van onroerend goed, huurinkomsten en potentiële waardestijgingen om een idee te krijgen van hoeveel u moet investeren. Deze stap is relevant voor wanneer u gaat beleggen in onroerend goed. Wanneer u kiest voor gespreide vastgoedfondsen, dan is het doen van onderzoek naar vastgoedlocaties niet van belang. In dit geval kijkt u goed naar de risicospreiding, strategie en kosten van het fonds (zoals hierboven uitgelegd).

4. Bepaal uw beleggingsstrategie: Overweeg of u wilt investeren in residentieel vastgoed, commercieel vastgoed, huurwoningen, vakantiewoningen, enzovoort. Uw beleggingsstrategie zal van invloed zijn op hoeveel u moet investeren.

5. Maak een financieel plan: Stel een gedetailleerd financieel plan op waarin u aangeeft hoeveel u elke maand wilt investeren. Houd hierbij rekening met de kosten van het onroerend goed, financieringskosten, onderhoudskosten en eventuele leegstandskosten.

6. Risicoanalyse: Overweeg uw risicobereidheid en bepaal of u bereid bent om meer te investeren om een hoger rendement te behalen of dat u de voorkeur geeft aan een conservatievere aanpak.

7. Consulteer een financieel adviseur: Het kan nuttig zijn om advies in te winnen bij een financieel adviseur of vastgoedspecialist om u te helpen bij het opstellen van uw investeringsplan.

Het is belangrijk om te onthouden dat vastgoedinvesteringen risico's met zich meebrengen, en het is verstandig om gedegen onderzoek te doen en professioneel advies in te winnen voordat u grote financiële verplichtingen aangaat. Hoeveel u maandelijks kunt investeren, moet altijd in overeenstemming zijn met uw financiële situatie en doelen.

Kleine bedragen beleggen in vastgoed

Het grote voordeel aan vastgoedfondsen is dat u kunt beleggen met weinig geld in vastgoed. Beginnen kan vaak al met een klein bedrag, zoals vanaf 100 euro. Nu denkt u wellicht dat dit geen nut heeft, maar de kracht van kleine bedragen beleggen in vastgoed ligt op de lange termijn potentie. 

Stel dat u ervoor kiest om 100 euro per maand te investeren in vastgoedfondsen. Om te berekenen hoeveel 100 euro per maand beleggen oplevert bij een jaarlijkse rentevoet van 8% en een looptijd van 20 jaar, kunt u de toekomstige waarde van een reeks periodieke stortingen berekenen met behulp van de formule voor samengestelde interest:

FV = PV * ((1 + r)^n - 1) / r

Waarbij:

- FV de toekomstige waarde is van de belegging
- PV de periodieke storting is (100 euro per maand)
- r de maandelijkse rentevoet is (8% gedeeld door 12 maanden, dus 0,08 / 12 = 0,00667)
- n het aantal periodieke stortingen is (20 jaar maal 12 maanden, dus 20 * 12 = 240 maanden)

Laten we dit berekenen:

FV = 100 * ((1 + 0,00667)^240 - 1) / 0,00667

FV ≈ 35.822,83 euro

Dus, als u 100 euro per maand belegt met een jaarlijkse rentevoet van 8% gedurende 20 jaar, zou uw belegging naar verwachting groeien tot ongeveer 35.823 euro. 

Nu zien we de kracht van lange termijn beleggen in vastgoed. Na 20 jaar spreken we over 35.000 euro. Na 30 jaar, bij 8% rendement, is dit echter al 133.243 euro. En na 40 jaar is dit zelfs 289.667 euro. Let hierbij wel op het feit dat er geen belastingen en inflatie zijn meegerekend. Ook is beleggen geen lineaire ontwikkeling, maar zitten er af en toe wat pieken en dalen in afhankelijk van de risicospreiding. 

Stel dat 30 jaar een klein bedrag investeren in vastgoedfondsen tegen gemiddeld genomen 8% rendement. 

Bij een maandelijkse inleg van 250 euro levert dit op: 332.807 euro

Bij een maandelijkse inleg van 400 euro levert dit op: 665.615 euro

Bij een maandelijkse inleg van 500 euro levert dit op: 832.019 euro

Bij een maandelijkse inleg van 600 euro levert dit op: 998.423 euro

Bij een maandelijkse inleg van 750 euro levert dit op: 1.248.634 euro

Conclusie: investeren met kleine bedragen of weinig geld in vastgoed kan op de lange termijn leiden tot veel welvaart en rijkdom. De belangrijkste parameters zijn hoeveel u maandelijks investeert, het gemiddelde rendement (waarbij 8% haalbaar is), en vooral hoe lang u investeert (de looptijd of horizon van de beleggingen). 

Indien u zelf wilt bereken wat u vermogen kan worden, download onze gratis vastgoed tools met daarbij een rekentool voor vermogen ontwikkeling. Deze vindt u via het menu, onder 'Gratis Tools'.