Vaste of variabele rente bij vastgoedfinanciering: verschillen en risico’s
Bij vastgoedfinanciering bepaalt de rentevorm hoe voorspelbaar de financieringskosten zijn. Dat raakt niet alleen eigenaren van verhuurd vastgoed, maar ook beleggers in vastgoedfondsen en REIT’s. Een fonds kan namelijk leningen hebben waarvan de rentelasten rechtstreeks doorwerken in de beschikbare kasstroom en mogelijke uitkeringen.
Wat is het verschil tussen vaste en variabele rente bij vastgoedfinanciering?
Vaste rente bij vastgoedfinanciering
Bij vaste rente blijft het afgesproken rentepercentage gelijk gedurende de rentevaste periode. Daardoor zijn de rentelasten over die periode beter te begroten. Daalt de marktrente, dan profiteert de lening niet automatisch mee. Bij vervroegd aflossen kunnen bovendien vergoedingen gelden.
De rentevaste periode is niet noodzakelijk gelijk aan de looptijd van de lening. Zodra de renteafspraak eindigt, kan een nieuw tarief gelden.
Variabele rente bij vastgoedfinanciering
Variabele rente wordt periodiek aangepast. Vaak bestaat zij uit een referentierente, zoals Euribor, plus een afgesproken opslag. Stijgt de referentierente, dan kunnen de rentelasten toenemen. Bij een daling kunnen ze afnemen. Hoe vaak de rente verandert en of de opslag kan wijzigen, staat in de financieringsvoorwaarden.
Vaste of variabele vastgoedrente: de belangrijkste verschillen
Een vaste rente geeft meer voorspelbaarheid over de hoogte van de rentelasten binnen de afgesproken periode, maar beperkt de mogelijkheid om van rentedalingen te profiteren. Een variabele rente biedt die mogelijkheid wel, terwijl een rentestijging sneller op de kasstroom drukt.
Geen van beide vormen is automatisch goedkoper. De uitkomst hangt af van het aanvangstarief, latere rentebewegingen, de looptijd, bijkomende kosten en eventuele aflossingen.
Rekenvoorbeeld: invloed van variabele rente op de vastgoedkasstroom
Stel dat een vastgoedfonds € 1 miljoen leent tegen een fictieve rente van 4%. Bij een gelijkblijvende schuld bedraagt de jaarlijkse rente € 40.000. Stijgt een variabele rente naar 6%, dan worden de jaarlijkse lasten € 60.000: € 20.000 meer.
Bij een rente die voor dezelfde periode op 4% is vastgezet, ontstaat die verhoging gedurende de rentevaste periode niet.
Het rekenvoorbeeld is uitsluitend illustratief en laat aflossing, belastingen, overige kosten en veranderingen in huurinkomsten buiten beschouwing.
Welke risico’s en kosten verdienen aandacht?
Naast het rentepercentage zijn de risico-opslag, afsluitkosten, voorwaarden voor vervroegd aflossen en eventuele kosten voor renteafdekking van belang. Met een renteplafond of renteswap kan een fonds de blootstelling aan rentebewegingen beperken, maar dergelijke afspraken brengen eigen kosten en voorwaarden mee.
Ook bij vaste rente blijft herfinancieringsrisico bestaan. Als een lening afloopt, kan een nieuwe financiering duurder worden of minder beschikbaar zijn. Een hoge schuld ten opzichte van de vastgoedwaarde versterkt de kwetsbaarheid.
Wat betekent de rentevorm voor vastgoedfondsen, vastgoedobligaties en REIT’s?
Bij vastgoedfondsen en REIT’s is rente een financieringslast. Hogere rentekosten kunnen de ruimte voor onderhoud, reserves en periodieke uitkeringen verkleinen.
Een vaste rente op fondsschulden betekent daarom niet dat de uitkering aan beleggers vaststaat. Wij bespreken de bredere samenhang in ons artikel over renterisico bij vastgoedfondsen.
Bij vastgoedobligaties kan juist de rentevergoeding voor de belegger vast zijn. Ook dan blijven betalingsproblemen en verlies van inleg mogelijk.
Wie beursgenoteerd vastgoed onderzoekt, koopt REIT’s doorgaans via een broker of beleggingsplatform, niet via een vastgoedhypotheek. Wij beleggen zelf via MEXEM in aandelen, ETF’s en REIT’s. Binnen onze eigen vergelijking beoordelen wij MEXEM als beste en goedkoopste broker, op basis van lage kosten, veel kosteloze functies, een zeer groot beleggingsaanbod en uitgebreide Nederlandstalige klantenservice, ook bij het openen van een rekening. Deze beoordeling is afhankelijk van de gehanteerde vergelijkingscriteria. Controleer actuele tarieven en voorwaarden.
Hoe beoordeelt u het renterisico van een vastgoedfonds?
Controleer welk deel van de schuld een vaste of variabele rente heeft, wanneer rentevaste perioden aflopen en hoeveel schuld vervolgens moet worden geherfinancierd.
Bekijk daarnaast of de huurinkomsten voldoende ruimte laten voor rente, aflossingen, onderhoud en reserves. Het jaarverslag en de fondsdocumentatie kunnen hierover informatie geven.
Conclusie: kijk verder dan het rentetarief
Het onderscheid tussen vaste en variabele rente bij vastgoedfinanciering draait om de verdeling van renterisico over de tijd. Voor indirecte vastgoedbeleggers tellen vooral de financieringsmix, looptijden en buffers, niet alleen de huidige rente.
👉Wie deze uitgangspunten beter wil begrijpen, vindt verdere uitleg in onze Gratis cursus, te downloaden op onze website.
Disclaimer: Dit artikel bevat op geen enkele wijze koopadvies en dient louter ter inspiratie voor nader onderzoek. Vastgoedfondsbeleggen geeft geen beleggingsadvies. Wij zijn geen professioneel beleggingsadviseur en niet op de hoogte van uw persoonlijke financiële situatie. Beleggen kent risico's tot geld verlies, en blijft uw eigen verantwoordelijkheid. Lees de volledige disclaimer. Dit artikel kan affiliate links bevatten, dit zijn partnerlinks waarvoor wij eventueel een vergoeding krijgen voor klikgedrag. Dit kost u niks extra’s (vaak krijgt u zelfs korting via onze links).
