Vastgoedprijzen Dalen: effect op NAV en vastgoedfonds

Als vastgoed investeerder wil je weten wanneer vastgoedprijzen dalen. Het betekent niet automatisch dat de huurinkomsten of uitkering van een vastgoedfonds direct even sterk afnemen. De eerste financiële gevolgen zijn meestal zichtbaar in de waarde van de vastgoedportefeuille, de nettovermogenswaarde en de verhouding tussen schuld en vastgoedwaarde.

Voor beleggers in vastgoedfondsen is vooral de samenhang tussen deze factoren relevant. Een fonds met weinig schuld kan een waardedaling doorgaans anders opvangen dan een fonds met veel vreemd vermogen. Daarbij kan een fonds ondanks een lagere NAV nog steeds voldoende huurinkomsten ontvangen om periodieke uitkeringen te doen.

Wij leggen uit hoe dit mechanisme werkt, waar de kwetsbaarheid ontstaat en welke cijfers u bij een vastgoedfonds kunt controleren.

Vastgoedprijzen dalen: wat gebeurt er in een vastgoedfonds?

Wanneer de marktwaarde van vastgoed afneemt, wordt de vastgoedportefeuille bij een nieuwe waardering lager gewaardeerd. Daardoor daalt in beginsel ook het vermogen dat na aftrek van schulden voor de fondsbeleggers overblijft.

Dat vermogen wordt vaak aangeduid als de NAV, oftewel Net Asset Value of nettovermogenswaarde.

In vereenvoudigde vorm geldt:

1. NAV = waarde van de bezittingen minus de verplichtingen van het fonds

De NAV per participatie ontstaat vervolgens door de nettovermogenswaarde te delen door het aantal uitstaande participaties.

Een belangrijk onderscheid is dat een lagere vastgoedwaarde geen directe uitstroom van geld hoeft te veroorzaken. Het betreft in eerste instantie een waardeverandering op de balans. De operationele kasstroom uit huur kan tegelijkertijd grotendeels intact blijven.

Juist dit verschil tussen waarde en kasstroom is essentieel bij het beoordelen van een vastgoedfonds.

Hoe beïnvloeden dalende vastgoedprijzen de NAV van een vastgoedfonds?

Schuld versterkt het effect van een waardeverandering op het eigen vermogen van het fonds. Het geleende bedrag verandert namelijk niet automatisch wanneer de waarde van het vastgoed daalt.

Een eenvoudig voorbeeld maakt dit duidelijk.

In dit vereenvoudigde voorbeeld leidt een daling van de vastgoedwaarde met 10% tot een daling van de NAV van ongeveer 16,7%.

Daalt het vastgoed 20%, dan daalt de NAV van €60 miljoen naar €40 miljoen: een afname van ongeveer 33,3%.

Het verschil ontstaat door de financiële hefboom van de schuld.

Waarom kan de NAV harder dalen dan de vastgoedprijs?

De schuldeiser heeft in het voorbeeld steeds een vordering van €40 miljoen. De volledige waardedaling komt daardoor in eerste instantie voor rekening van het eigen vermogen.

Hoe hoger de schuld ten opzichte van de vastgoedwaarde, hoe groter dit effect doorgaans wordt.

Daarom zegt een indicatief fondsrendement op zichzelf relatief weinig over het totale risicoprofiel. De financieringsstructuur hoort altijd naast de uitkering en vastgoedkwaliteit te worden bekeken.

Vastgoedprijzen dalen: wat gebeurt er met de schuld van het vastgoedfonds?

De nominale schuld neemt door een lagere taxatiewaarde meestal niet automatisch toe. Wel stijgt de schuld als percentage van de vastgoedwaarde.

Deze verhouding wordt vaak weergegeven met de Loan-to-Value, afgekort LTV.

Bij €40 miljoen schuld op €100 miljoen vastgoed bedraagt de LTV 40%. Wanneer dezelfde portefeuille nog maar €80 miljoen waard is, stijgt de LTV zonder extra lening naar 50%.

Dat kan gevolgen hebben voor de financiële ruimte van het fonds.

Hogere LTV kan schuldconvenanten onder druk zetten

Financieringsovereenkomsten kunnen voorwaarden bevatten waaraan een fonds moet blijven voldoen. Een maximale LTV is hiervan een veelvoorkomend voorbeeld.

Wanneer vastgoedwaarden voldoende dalen, kan de beschikbare marge tot zo'n grens kleiner worden.

Dat betekent niet automatisch dat een bank het vastgoed opeist of dat het fonds direct in problemen komt. De precieze gevolgen hangen af van de financieringsovereenkomst.

Mogelijke maatregelen zijn extra aflossing, het aanhouden van meer kasmiddelen, het beperken van uitkeringen, verkoop van vastgoed of aanvullende afspraken met de financier.

Herfinanciering wordt belangrijker bij lagere vastgoedprijzen

Ook de looptijd van de schuld verdient aandacht.

Een lening die pas over meerdere jaren afloopt, geeft een ander financieringsprofiel dan een groot leningbedrag dat binnen twaalf maanden moet worden geherfinancierd.

Bij herfinanciering kijkt een financier opnieuw naar onder meer de vastgoedwaarde, huurinkomsten en schuldpositie. Een lagere vastgoedwaarde kan dan betekenen dat een kleiner bedrag kan worden geleend.

Het fonds kan daardoor eigen middelen nodig hebben om een deel van de bestaande financiering af te lossen.

Dalen vastgoedprijzen betekent niet automatisch een lagere uitkering

Een veelgemaakte denkfout is dat een dalende vastgoedwaarde direct moet leiden tot een even grote daling van de periodieke uitkering.

Dat hoeft niet.

De uitkering van een vastgoedfonds wordt in belangrijke mate bepaald door de beschikbare kasstroom. Deze ontstaat onder andere uit huurinkomsten, verminderd met exploitatiekosten, rentelasten, beheer, onderhoud, belastingen, reserveringen en eventuele aflossingen.

Wanneer vastgoedprijzen dalen terwijl bezettingsgraad, huurinkomsten en financieringskosten relatief stabiel blijven, kan de operationele kasstroom voorlopig grotendeels intact blijven.

Wanneer komt de uitkering van een vastgoedfonds wel onder druk?

Een waardedaling wordt voor de uitkering relevanter wanneer meerdere ontwikkelingen samenkomen.

Denk aan hogere rentelasten, leegstand, dalende huurinkomsten, noodzakelijke renovaties, extra aflossingen of beperkingen vanuit financieringsvoorwaarden.

Ook kan een fonds besluiten meer cash binnen het fonds te houden om de balans te versterken.

Een periodieke uitkering is daarom nooit los te beoordelen van de kasstroom en de schuldpositie.

Een uitkeringspercentage van bijvoorbeeld historisch of indicatief 5% tot 7% zegt onvoldoende wanneer niet duidelijk is uit welke kasstromen deze uitkering wordt betaald en hoeveel financiële ruimte daarna overblijft.

Wat gebeurt er met vastgoedwaarderingen wanneer de rente stijgt?

Vastgoedprijzen kunnen om verschillende redenen dalen. Een belangrijke factor is de rendementseis die kopers aan vastgoed stellen.

Wanneer beleggers een hoger rendement eisen voor vergelijkbaar vastgoed, neemt de marktwaarde bij gelijkblijvende huurinkomsten doorgaans af.

Dit maakt vastgoed indirect rentegevoelig.

Een hogere marktrente kan daarnaast op twee manieren druk veroorzaken. De vastgoedwaardering kan dalen én variabel gefinancierde of opnieuw af te sluiten schulden kunnen duurder worden.

Daarom beoordelen wij waarderingsrisico en financieringsrisico bij voorkeur samen.

NAV is niet hetzelfde als beschikbare cash

Een lagere NAV betekent dat de geschatte nettovermogenswaarde van het fonds is afgenomen. Het betekent niet dat hetzelfde bedrag op dat moment daadwerkelijk uit de kas van het fonds verdwijnt.

Andersom betekent een positieve NAV evenmin dat alle waarde direct beschikbaar is voor beleggers.

Vastgoed moet eerst worden verkocht om de onderliggende waarde volledig liquide te maken. Daarbij kunnen verkoopkosten, belastingen, schuldaflossingen en marktontwikkelingen een rol spelen.

Vooral bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen verdient daarom ook de liquiditeitsregeling aandacht.

De theoretische NAV per participatie is niet automatisch het bedrag dat u op ieder gewenst moment kunt opnemen.

Waarom taxaties van vastgoedfondsen soms vertraagd reageren

Niet-beursgenoteerd vastgoed wordt meestal periodiek gewaardeerd. Daardoor kan de gerapporteerde NAV achterlopen op actuele veranderingen in de vastgoedmarkt.

De frequentie van waarderen verschilt per fonds.

Daarbij kunnen taxaties gebaseerd zijn op transacties, huurcontracten, marktrendementen en verwachtingen rond toekomstige kasstromen.

Bij snel veranderende marktomstandigheden kan hierdoor enige tijd zitten tussen een verandering op de vastgoedmarkt en de verwerking daarvan in de fondswaardering.

Controleer daarom hoe vaak vastgoed wordt getaxeerd, wie de waardering uitvoert en welke methode wordt gebruikt.

Welke cijfers zijn belangrijk als vastgoedprijzen dalen?

Wie verschillende vastgoedfondsen vergelijkt, kan verder kijken dan het aangeboden uitkeringspercentage.

Deze gegevens geven samen meer inzicht dan één afzonderlijk rendementspercentage.

Niet-beursgenoteerd vastgoedfonds versus REIT bij dalende vastgoedprijzen

Bij een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds wordt de participatiewaarde doorgaans afgeleid van periodieke waarderingen van de onderliggende portefeuille.

Bij een beursgenoteerde REIT ontstaat daarnaast iedere handelsdag een beurskoers. Die koers kan boven of onder de berekende NAV liggen.

Daardoor kunnen beursgenoteerde vastgoedbeleggingen op korte termijn sterker bewegen dan de onderliggende vastgoedwaarderingen.

👉 Voor REIT’s is een broker of beleggingsplatform nodig. Wij beleggen zelf via MEXEM voor aandelen, ETF’s en REIT’s. Binnen onze eigen vergelijking geldt dit als de beste en goedkoopste broker, met lage kosten, veel functionaliteiten, een groot beleggingsaanbod en Nederlandse klantenservice. Tarieven en voorwaarden kunnen wijzigen en dienen daarom altijd vooraf te worden gecontroleerd.

Conclusie: vastgoedprijzen dalen vooral via NAV en leverage door

Wanneer vastgoedprijzen dalen, zijn de gevolgen voor een vastgoedfonds meestal eerst zichtbaar in de NAV en de verhouding tussen schuld en vastgoedwaarde.

Door schuld kan een relatief beperkte waardedaling procentueel sterker doorwerken in het eigen vermogen. De nominale schuld blijft meestal gelijk, maar de LTV stijgt en de ruimte richting financieringsvoorwaarden kan afnemen.

De periodieke uitkering hoeft ondertussen niet direct te dalen zolang huurinkomsten en operationele kasstromen voldoende blijven. Op langere termijn kunnen hogere rente, herfinanciering, leegstand of noodzakelijke aflossingen alsnog invloed krijgen.

Daarom kijken wij bij een vastgoedfonds niet alleen naar de aangeboden uitkering, maar ook naar NAV, LTV, schuldlooptijden, rentelasten, uitkeringsdekking en liquiditeitsvoorwaarden.

👉 Volg Onze Gratis REIT Portefeuille. Ontvang elke 2 weken een update met potentievolle vastgoed- en REIT-aandelen. Ontdek de gratis portefeuille.

Disclaimer: Dit artikel bevat op geen enkele wijze koopadvies en dient louter ter inspiratie voor nader onderzoek. Vastgoedfondsbeleggen geeft geen beleggingsadvies. Wij zijn geen professioneel beleggingsadviseur en niet op de hoogte van uw persoonlijke financiële situatie. Beleggen kent risico's tot geld verlies, en blijft uw eigen verantwoordelijkheid. Lees de volledige disclaimer. Dit artikel kan affiliate links bevatten, dit zijn partnerlinks waarvoor wij eventueel een vergoeding krijgen voor klikgedrag. Dit kost u niks extra’s (vaak krijgt u zelfs korting via onze links).