Beleggen in zorgvastgoed: exploitantenrisico en huurdersconcentratie
Beleggen in zorgvastgoed draait niet alleen om het gebouw, de locatie en de vraag naar zorg. Minstens zo belangrijk is de partij die het vastgoed exploiteert en de huur betaalt. Een zorgcomplex kan volledig in gebruik zijn, terwijl de financiële positie van de exploitant toch onder druk staat. Voor beleggers in een zorgvastgoedfonds kan dat rechtstreeks gevolgen hebben voor de huurinkomsten en uiteindelijk voor de periodieke uitkering.
Daarom kijken wij bij beleggen in zorgvastgoed niet alleen naar het aantal panden, maar vooral naar de verdeling van de huurinkomsten over exploitanten. Wie betaalt de huur? Hoe financieel afhankelijk is het fonds van deze partij? En wat gebeurt er wanneer de grootste exploitant tijdelijk of structureel niet meer kan betalen?
Juist het verschil tussen spreiding over gebouwen en daadwerkelijke spreiding van huurinkomsten is essentieel om het risico van zorgvastgoed goed te begrijpen.
Wat is exploitantenrisico bij beleggen in zorgvastgoed?
Exploitantenrisico is het risico dat de organisatie die een zorglocatie exploiteert haar huurverplichtingen niet meer volledig of tijdig kan nakomen.
Bij veel vormen van zorgvastgoed verhuurt een vastgoedfonds een gebouw voor langere tijd aan een zorgorganisatie of andere gespecialiseerde exploitant. Deze partij gebruikt het pand vervolgens voor bijvoorbeeld woonzorg, begeleiding of een andere zorgfunctie.
De vastgoedbelegger ontvangt zijn inkomsten dus niet rechtstreeks omdat er bewoners in het gebouw aanwezig zijn. De huur komt in eerste instantie van de exploitant.
Dat onderscheid is belangrijk. Een gebouw kan operationeel in gebruik blijven, terwijl de exploitant financieel onder druk komt te staan. Wanneer de huurbetalingen hierdoor verminderen of stoppen, kan ook de cashflow van het vastgoedfonds afnemen.
👉 Wilt u passief beleggen in vastgoedfondsen? Bekijk dan hier ons overzicht van beste Vastgoedfondsen. Daar vergelijken wij fondsen op rendement, risico, kosten, looptijd, uitkeringen en spreiding. Ook vindt u daar onze unieke bonussen.
Waarom een bezet zorggebouw niet automatisch een stabiele huur betekent
Bij traditioneel vastgoed wordt leegstand vaak gezien als een van de belangrijkste risico-indicatoren. Bij zorgvastgoed ligt dat genuanceerder.
Een hoge bezettingsgraad van een gebouw zegt namelijk niet automatisch voldoende over de financiële draagkracht van de exploitant. De exploitant moet vanuit zijn totale bedrijfsvoering voldoende inkomsten en financiële ruimte genereren om personeel, zorgactiviteiten, overige kosten én de vastgoedhuur te betalen.
Daarom is naast de fysieke bezetting vooral relevant of de exploitant structureel aan zijn huurverplichtingen kan voldoen.
Wat is huurdersconcentratie bij zorgvastgoed?
Huurdersconcentratie geeft aan welk deel van de huurinkomsten afhankelijk is van één huurder, exploitant of groep van verbonden exploitanten.
Een vastgoedfonds kan bijvoorbeeld twintig zorgobjecten bezitten en daarmee op het eerste gezicht behoorlijk gespreid lijken. Wanneer vijftien van deze locaties echter door dezelfde zorgorganisatie worden geëxploiteerd, blijft een groot deel van de huurinkomsten afhankelijk van één tegenpartij.
Het aantal gebouwen alleen zegt daarom weinig over de werkelijke risicospreiding.
Spreiding over panden is niet hetzelfde als spreiding over exploitanten
Bij het beoordelen van zorgvastgoed kijken wij daarom naar meerdere niveaus van spreiding.
Geografische spreiding vermindert de afhankelijkheid van één lokale vastgoedmarkt. Spreiding over verschillende gebouwen vermindert het effect van problemen bij één specifiek object. Spreiding over meerdere zorgconcepten kan de afhankelijkheid van één type vastgoed verminderen.
Maar voor de stabiliteit van de huurinkomsten is vooral ook spreiding over verschillende onafhankelijke exploitanten relevant.
Tien gebouwen met tien afzonderlijke financieel zelfstandige huurders geven een andere risicostructuur dan tien gebouwen die allemaal aan dezelfde organisatie zijn verhuurd.
Hoe meet u huurdersconcentratie bij een zorgvastgoedfonds?
Een eenvoudige eerste indicator is het percentage van de totale jaarlijkse huur dat afkomstig is van de grootste exploitant.
Daarnaast kunt u kijken naar het gezamenlijke aandeel van bijvoorbeeld de drie grootste huurders. Naarmate een groter deel van de huurinkomsten bij enkele partijen is geconcentreerd, kunnen problemen bij één partij grotere gevolgen hebben voor het fonds.
Let daarbij ook op verbonden ondernemingen. Verschillende namen op huurcontracten betekenen niet automatisch dat sprake is van afzonderlijke economische risico’s. Wanneer meerdere huurders onderdeel zijn van dezelfde groep of afhankelijk zijn van dezelfde moedermaatschappij, kan de werkelijke concentratie hoger zijn dan de huurderslijst suggereert.
Praktijkvoorbeeld van exploitantenconcentratie
Stel dat een zorgvastgoedfonds twintig objecten bezit en jaarlijks €4 miljoen aan bruto huur ontvangt.
Eén exploitant is verantwoordelijk voor 35% van die huur, oftewel €1,4 miljoen per jaar.
Wanneer deze exploitant gedurende zes maanden geen huur zou betalen, valt theoretisch €700.000 aan huurinkomsten weg. Dat staat gelijk aan 17,5% van de totale jaarlijkse bruto huur van het fonds.
Het uiteindelijke effect op beleggers kan groter zijn. De rente op financieringen, beheerkosten en andere vaste lasten lopen namelijk mogelijk gewoon door. Een daling van 17,5% van de bruto huur betekent daarom niet automatisch dat de beschikbare uitkering eveneens precies 17,5% daalt.
Dit voorbeeld laat zien waarom exploitantenconcentratie vooral een cashflowrisico is.
Welke factoren bepalen het exploitantenrisico bij zorgvastgoed?
Niet iedere exploitant met een groot aandeel in de huurinkomsten vormt automatisch hetzelfde risico. De financiële kwaliteit en contractuele positie spelen eveneens een rol.
Financiële draagkracht van de zorgexploitant
Een centrale vraag is of de exploitant voldoende financiële ruimte heeft om de huur structureel te betalen.
Wanneer een fonds hierover informatie publiceert, kunt u onder meer kijken naar de historische betalingsdiscipline, financiële reserves, schuldenpositie en verhouding tussen operationele inkomsten en vaste verplichtingen.
Hoe transparanter deze informatie wordt verstrekt, hoe beter u kunt beoordelen waarop de huurinkomsten van het fonds feitelijk zijn gebaseerd.
Looptijd en voorwaarden van huurcontracten
Een lang huurcontract kan meer voorspelbaarheid bieden, maar de looptijd alleen zegt niet genoeg.
Ook opzeggingsmogelijkheden, indexatie, garanties, verantwoordelijkheden voor onderhoud en eventuele zekerheden zijn relevant. Een langdurig contract heeft immers beperkte waarde wanneer de huurder financieel niet in staat is de verplichtingen na te komen.
Daarom horen contractduur en kredietkwaliteit van de exploitant altijd gezamenlijk te worden bekeken.
Vervangbaarheid van de exploitant
Een ander aandachtspunt is wat er gebeurt wanneer een bestaande zorgorganisatie vertrekt.
Bij regulier vastgoed kan een leeg gebouw soms relatief eenvoudig aan een andere gebruiker worden verhuurd. Zorgvastgoed kan echter specifiek zijn ingericht voor een bepaalde functie. Een nieuwe exploitant kan andere eisen stellen aan indeling, vergunningen, voorzieningen of technische installaties.
Een wisseling van exploitant kan daardoor tijd, investeringen en tijdelijke huurderving veroorzaken.
Wat betekent exploitantenrisico voor de uitkering van een zorgvastgoedfonds?
Periodieke uitkeringen van een vastgoedfonds worden uiteindelijk betaald uit beschikbare financiële middelen. Huurinkomsten vormen daarbij doorgaans een belangrijke basis.
Wanneer een grote exploitant niet betaalt, kan de beschikbare cashflow afnemen. Tegelijkertijd blijven verschillende fondsverplichtingen bestaan, zoals rente, beheer, onderhoud en overige exploitatiekosten.
Een hoge uitkering zegt daarom op zichzelf weinig over de kwaliteit van een zorgvastgoedfonds. Voor risicobewust beleggen is vooral relevant hoe duurzaam de onderliggende huurinkomsten zijn en hoeveel financiële ruimte bestaat wanneer tijdelijk inkomsten wegvallen.
Historische of indicatieve uitkeringen mogen nooit worden gezien als zekerheid voor toekomstige uitkeringen. Een fonds kan de uitkering verlagen of tijdelijk aanpassen wanneer de financiële situatie daarom vraagt.
Welke rol speelt schuld bij exploitantenrisico?
Schuld kan het effect van een probleem bij een exploitant versterken.
Wanneer een vastgoedfonds weinig financieringsverplichtingen heeft, kan een tijdelijke daling van de huurinkomsten mogelijk relatief beter worden opgevangen. Bij een hogere schuld moet daarentegen een groter deel van de inkomsten beschikbaar blijven voor rente en aflossing.
Voor beleggers zijn exploitantenconcentratie en financieringsrisico daarom geen afzonderlijke onderwerpen. Zij kunnen elkaar versterken.
Een fonds met een grote afhankelijkheid van één exploitant én relatief hoge financieringslasten heeft minder financiële bewegingsruimte wanneer de belangrijkste huurder tijdelijk uitvalt.
Welke kosten spelen mee bij beleggen in zorgvastgoed?
Naast exploitantenrisico bepaalt ook de kostenstructuur welk deel van de huurinkomsten uiteindelijk beschikbaar blijft voor beleggers.
Denk aan fondsbeheer, vastgoedbeheer, financieringskosten, onderhoud, transactiekosten, eventuele instap- en uitstapkosten en kosten rondom het opnieuw verhuren of aanpassen van een zorglocatie.
De exacte kosten verschillen per fonds. Daarom kijken wij bij het vergelijken van [vastgoedfondsen] vooral naar de totale kostenstructuur en niet uitsluitend naar het gecommuniceerde uitkeringspercentage.
Een hogere bruto huur of indicatieve uitkering hoeft namelijk niet automatisch tot een hoger nettoresultaat voor beleggers te leiden.
Zorgvastgoed beoordelen: welke informatie wilt u minimaal kennen?
Hoe groot is de grootste exploitant?
Controleer welk percentage van de totale huur door de grootste afzonderlijke exploitant wordt betaald.
Hoe geconcentreerd zijn de drie grootste huurders?
Hiermee krijgt u meer inzicht in de totale afhankelijkheid van een kleine groep partijen.
Zijn huurders werkelijk onafhankelijk van elkaar?
Controleer of verschillende huurders onderdeel zijn van dezelfde onderneming of groep.
Hoe lang lopen de huurcontracten?
Bekijk niet alleen de gemiddelde resterende looptijd, maar ook wanneer grote contracten aflopen en welke opzeggingsvoorwaarden bestaan.
Welke zekerheden zijn afgesproken?
Denk aan borgstellingen, garanties, waarborgsommen of andere contractuele vormen van zekerheid. Zulke maatregelen kunnen risico beperken, maar nemen het risico nooit volledig weg.
Wat gebeurt er wanneer een exploitant uitvalt?
Een fondsdocumentatie hoort duidelijk te maken hoe de beheerder omgaat met wanbetaling, vervanging van exploitanten, tijdelijke leegstand en eventuele aanpassingen aan het gebouw.
Hoeveel schuld heeft het fonds?
Bekijk exploitantenrisico altijd samen met financiering, rentelasten en herfinancieringsrisico.
Niet-beursgenoteerd zorgvastgoed of zorgvastgoed via REIT’s?
Zorgvastgoed kan via verschillende vormen van indirect vastgoed worden benaderd.
Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben doorgaans een andere liquiditeitsstructuur dan beursgenoteerde REIT’s. Bij een niet-beursgenoteerd fonds ligt de nadruk sterker op onderliggende vastgoedwaarde, huurcontracten, looptijd en uitstapvoorwaarden. Een REIT is doorgaans eenvoudiger verhandelbaar, maar kent daarvoor dagelijkse koersschommelingen.
Ook bij een REIT blijft exploitantenconcentratie relevant. Beursnotering neemt tegenpartijrisico niet weg.
Wie beursgenoteerd vastgoed, aandelen of ETF’s gebruikt voor aanvullende spreiding heeft daarvoor een broker of beleggingsplatform nodig. Binnen onze eigen vergelijking wordt MEXEM aangemerkt als beste en goedkoopste broker, met lage kosten, veel functionaliteiten, een groot beleggingsaanbod en Nederlandse klantenservice. Wij beleggen zelf via MEXEM in aandelen, ETF’s en REIT’s. Tarieven, voorwaarden en productbeschikbaarheid kunnen veranderen en moeten daarom altijd actueel worden gecontroleerd.
👉 Wilt u zelf REIT’s, ETF’s of aandelen via één platform vergelijken? Bekijk onze onafhankelijke vergelijking van het beste beleggingsplatform op kosten, aanbod, gebruiksgemak en klantenservice.
Conclusie: bij beleggen in zorgvastgoed is de exploitant minstens zo relevant als het gebouw
Beleggen in zorgvastgoed vraagt om meer dan beoordeling van locaties, vastgoedwaarden en huurcontracten. De stabiliteit van de inkomsten hangt mede af van de financiële positie van de exploitanten die de huur daadwerkelijk betalen.
Vooral huurdersconcentratie verdient aandacht. Een fonds met veel gebouwen kan alsnog sterk afhankelijk zijn van één zorgorganisatie. Wanneer deze partij uitvalt, kunnen huurinkomsten dalen terwijl rente, beheer en andere kosten blijven doorlopen.
Daarom kijken wij bij zorgvastgoed naar de combinatie van exploitantenspreiding, contractkwaliteit, financiële draagkracht, schuld, liquiditeit en vervangbaarheid van huurders. Pas gezamenlijk geven deze factoren een beter beeld van de kwaliteit en kwetsbaarheid van de cashflow.
Sponsored partners (reclame):
MEXEM: ontdek de relatief laagste transactiekosten bij wereldwijd beleggen in aandelen, ETF’s en meer. Professionele beleggingstools en snelle, klantvriendelijke klantenservice. Unieke bonus: Ontvang €100 geld terug op transactiekosten binnen de eerste drie maanden.
Freedom24: ontdek commissievrij ETF beleggen binnen het periodiek ETF-plan, én ontvang persoonlijk advies met een beleggingsplan op maat via hun relatiemanagers. Bekijk meer informatie over Freedom24.
Mintos: simpel en passief beleggen met kleine bedragen vanaf €1? Ontdek Mintos beleggingsplatform voor automatisch investeren met veel risicospreiding, of koop zelf ETF’s vanaf €1 met €0 transactiekosten (commissievrij). Unieke bonus met code GO-HAPPY: Ontvang tot €350 welkomstbonus met de code GO-HAPPY
Disclaimer: Dit artikel bevat op geen enkele wijze koopadvies en dient louter ter inspiratie voor nader onderzoek. Vastgoedfondsbeleggen geeft geen beleggingsadvies. Wij zijn geen professioneel beleggingsadviseur en niet op de hoogte van uw persoonlijke financiële situatie. Beleggen kent risico's tot geld verlies, en blijft uw eigen verantwoordelijkheid. Lees de volledige disclaimer. Dit artikel kan affiliate links bevatten, dit zijn partnerlinks waarvoor wij eventueel een vergoeding krijgen voor klikgedrag. Dit kost u niks extra’s (vaak krijgt u zelfs korting via onze links).
