Beginnen Investeren in Vastgoedfondsen? 5 Stappen [2024]

Beginnen met investeren in vastgoedfondsen? Vastgoedfonds beleggen neemt in populariteit toe. En voor goede redenen. Het is een van de weinige echte passieve investeringen. U heeft geen tijd noch kennis nodig, en toch bieden vastgoedfondsen hoog rendement. Maar hoe te beginnen? En in welke vastgoedfondsen kunt u het beste beleggen?

In dit artikel leert u alles over het wat en hoe investeren in vastgoedfondsen. Laten we beginnen!

Hoe Investeren in Vastgoedfondsen? Beginnen in 5 Stappen

Beginnen met vastgoedfondsen? In 5 stappen kunt u een goed begin maken met investeren in vastgoedfondsen. Na deze stappen weet u exact hoe, waarbij u een goede basis legt voor lange termijn vermogensopbouw.

1. Bepaal uw risicoprofiel

Beginnen met investeren in vastgoedfondsen doet u waarschijnlijk niet voor het hoogste rendement. In dit geval zijn vastgoedaandelen of andere risicovollere assets een betere keuze. Nee. U wilt waarschijnlijk beginnen met vastgoedfondsen, omdat zij een lager risicoprofiel kennen.

Veel beginnende beleggers maken de fout om te rederneren vanuit rendement. Wij geven u als tip om te beginnen vanuit uw risicoprofiel. Ook vastgoedfondsen hebben verschillende risicoprofielen.

Het risicoprofiel houdt in tot welke mate u bereidt bent om geld te verliezen. Stel dat u 10.000 euro wilt investeren. Het is oké als dit verloren gaat, maar in ruil voor dit risico wil je wel potentieel hoger rendement. In dit geval zijn risicovolle activa als cyclische aandelen, groeiaandelen of zelfs crypto aannemelijk.

Investeren in vastgoedfondsen kent lager risico dan bovengenoemde voorbeelden. Maar ook een vastgoedfonds is niet zonder risico. Bestudeer daarom goed de brochure en andere informatie.

Het risico bij een vastgoedfonds kunt u bepalen aan de hand van:

1. De minimale inleg om te beginnen
2. Garanties, zoals vastgoedfondsen met zekerheid op onderpand
3. De mate van diversificatie binnen de vastgoedportfolio (10 huizen vs. 1000 huizen)
4. De bezettingsgraad (ook wel filling rate genoemd)
5. Kernratio’s zoals cashreserves, schuldenposities, et cetera
6. Strategie en deskundigheid van management

Voorbeeld: Briqwise biedt gegarandeerd 6% rendement met zekerheid op onderpand. Het risico is daardoor aanzienlijk lager. Een nadeel is helaas dat de minimale inleg €100.000 bedraagt.

Ander voorbeeld: bij SynVest kunt u instappen vanaf €100 per maand. De inleg wordt verdeeld over een indrukwekkende vastgoedportfolio. Lager risico dan bij aandelen, maar wel hoger in vergelijking tot een fonds als Briqwise. Ter compensatie biedt SynVest een potentieel hoger rendement tussen de 7 – 8,5%.

2. Bepaal uw (maandelijkse) inleg

Om het risico bij investeren in vastgoedfondsen te verlagen, kunt u ook beginnen bij twee of meerdere fondsen. Een rekening openen is vrij eenvoudig. Dat brengt geen additionele kosten met zich mee. Wel neemt de complexiteit toe (twee accounts is meer dan één…). Maar hierdoor reduceert u wel het risico.

De tweede stap om te beginnen is om uw (maandelijkse) inleg te bepalen.

Er zijn twee belangrijke principes:

1. Beleg alleen met geld dat je 100% kan missen. Ga ervan uit dat het geld verloren gaat, dan bent u voorbereidt op het ergste scenario
2. U kunt in één keer al uw kapitaal storten

Principe 1 mag nooit worden overschreden. Principe 2 benodigd wat uitleg. Hierbij gaat het er om dat vastgoedfondsen niet-beursgenoteerd zijn. Ze kennen geen koersschommelingen, zoals dit wel met aandelen het geval is. Bij aandelen kunnen beginnende beleggers daarom kiezen tussen alles in één keer beleggen (lump-slump) of maandelijks beleggen (dollar costing averaging).

Bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen hoeft u deze keuze in timing niet te maken. U kunt beter al uw vermogen in één keer beleggen, opdat u direct dividend ontvangt over de totale inleg. Aanvullend daarop kunt u maandelijks investeren. Maar let op: alleen met geld dat u 100% kunt missen.

Let op: een Real Estate Investment Trust (REIT) is wel beursgenoteerd en kent daardoor wel het risico op koersverlies.

Tip: u kunt uw lange termijn vermogen berekenen met onze gratis vastgoed tools. Naast de rekentool vindt u ook een voorbeeld van een vastgoedportfolio. Zo kunt u direct beginnen met investeren in vastgoedfondsen!

3. Kies de beste vastgoedfondsen

Hoe investeren in vastgoedfondsen is redelijk eenvoudig. Veel belangrijker is dat u eerst het beste begin maakt. Dit doet u door te kiezen voor de beste vastgoedfondsen.

 Wat de beste is, is afhankelijk van uw risicoprofiel en het gewenste dividend. Sommige fondsen bieden een hoger dividend op haar onroerend goed beleggingen. Dit kan te maken hebben met beleid, of met het risicoprofiel. En andere fondsen bieden wellicht lager rendement, maar zij bieden wel garanties zoals zekerheid tot onderpand.

Begin met investeren in vastgoedfondsen op basis van wat bij u past. In de loop der tijd kan dit veranderen. Wellicht bent u momenteel in de twintig of dertig. In dit geval kan het logisch zijn om wat meer risico te nemen. Immers, in ruil daarvoor kunt u potentieel hoger rendement behalen. En als het fout gaat, heeft u de tijd om dit recht te zetten.

Wanneer u pensioen nadert zal een ander begin met vastgoedfondsen wenselijk zijn. In dit geval wilt u een beperkter deel investeren. In aanvulling daarop kunt u merendeel investeren in lager-risico assets, zoals obligatie ETF’s en/of spaardeposito’s.

4. Diversifieer

De vierde stap bij beginnen met beleggen in vastgoedfondsen is om altijd te diversifiëren. U kunt dan wel het gevoel hebben het beste vastgoedfonds te kiezen. De gouden regel is om nooit op één paard te gokken. Beleggen kent altijd risico’s tot geld verlies. Een beleggingsfonds kan slechte investeringen realiseren, zij kan failliet gaan, of het management kan fraude plegen.

Diversificatie houdt in dat u risicospreiding aanbiedt.

Stel. U investeert in twee vastgoedfondsen. Beide actief in appartementen binnen de regio Noord-Holland. Dit voorbeeld is geen diversificatie.

Wat is diversificatie wel? Wel nu, het houdt in dat u geld investeert in verschillende soorten assets die complementair zijn.

Een voorbeeld is om te investeren in een vastgoedfonds actief in Nederlandse woningen, en een vastgoedfonds actief in Duits commercieel onroerend goed.

Een nog beter voorbeeld is om te investeren in deze twee vastgoedfondsen, en dit aanvullen met investeringen in obligaties (ETF’s), aandelen (ETF’s), grondstoffen (ETF’s), et cetera.

Bekijk onze gratis vastgoed tools ter voorbeeld van risicospreiding middels een beleggingsportfolio. Of zie de Insider Weekly voor inspiratie tot aandelenportfolio met 10 – 15% jaarlijks rendement.

5. Herinvesteer dividend in vastgoedfondsen én overige beleggingen

U heeft uw risicoprofiel en (maandelijkse) inleg bepaald. U heeft een selectie van de beste vastgoedfondsen gemaakt. En u gaat diversifiëren middels een beleggingsportfolio.

Dit is de basis om te beginnen met investeren in vastgoedfondsen.

De laatste stap is om beleggingsaccounts te openen, geld te storten, en vermogen voor u te laten werken. In dit laatste geval hoeft u enkel nog het dividend/rendement te herinvesteren. Herinvesteren leidt tot samengestelde rente. Ook wel compound interest genoemd. Dit is de katalysator voor exponentieel rendement op de lange termijn. Als een sneeuwbal die steeds groter en groter wordt.

Waarschijnlijk begint u klein. Dat is goed. Niemand wordt zomaar rijk. Maar wie geduldig genoeg is, kan altijd rijk worden.

Begin met investeren in een vastgoedfonds. Herinvesteer de winst (het dividend) in een tweede vastgoedfonds (risicospreiding). Herinvesteer de winst van beide fondsen nu binnen een beleggingsportfolio (diversificatie). Denk aan dividendaandelen en Exchange Traded Funds (ETF’s).

Hoe werkt investeren in vastgoedfondsen? De praktijk

Als beginner is het spannend en vraagt u zichzelf af hoe investeren in vastgoedfondsen werkt. Geen zorgen. De werkwijze is bijzonder simpel. Dit is nu eenmaal dé kracht van vastgoedfondsen. U kunt online geld investeren, dividend realiseren, en vervolgens dit dividend herinvesteren of uitkeren als passief inkomen.

Dit is hoe investeren in vastgoedfondsen werkt:

1. Kies een vastgoedfonds op basis van uw risicoprofiel. Via onze homepagina of het menu kunt u Nederlandse vastgoedfondsen vergelijken
2. Keuze gemaakt? Maak een beleggingsaccount aan
3. Verifieer uw beleggingsaccount op basis van ID/paspoort
4. Na goedkeuring kunt u een bedrag overmaken. Beleg alleen met geld dat je 100% kan missen op de lange termijn
5. Na enkele maanden zult u het eerste (voorschot)dividend ontvangen. U kunt dit meestal automatisch herinvesteren, of uitkeren en vervolgens herinvesteren in andere beleggingen

Dit is hoe het werkt. Er zijn geen bijzondere aandachtspunten. In vergelijking tot aandelen of complexe financiële instrumenten, is het beginnen met investeren in vastgoedfondsen snel en eenvoudig geregeld.

Voorbeelden van beleggen in vastgoedfondsen

Hieronder behandelen we enkele voorbeelden tot hoe investeren in vastgoedfondsen. Er zijn veel mogelijkheden. Deze voorbeelden bieden op geen enkele wijze een persoonlijk advies, en zijn puur illustratief en ter vermaak.

Voorbeeld 1. Een klein bedrag investeren

Bob wilt graag beginnen met beleggen in vastgoed. Hij heeft geen kennis en wilt er ook niet veel tijd aan besteden. Daarnaast wilt hij ook niet veel risico lopen, en is hij tevreden met een lager doch aantrekkelijk dividend. Bob besluit om te investeren in vastgoedfondsen.

Hij start met een klein maandelijks bedrag. Daarom kiest hij voor de meer toegankelijke vastgoedfonds met lage instapdrempel. Hij legt iedere maand 250 euro in. Het gemiddelde dividend is op een termijn van 20 jaar naar verwachting 7%. Over 20 jaar heeft hij potentieel €123.849 vermogen gerealiseerd.

Voorbeeld 2. Risicovolle vastgoedfondsen

Sara is bovengemiddeld intelligent, heeft een goed inkomen en wilt graag meer actief investeren in vastgoedfondsen. Ze houdt wel van enige spanning, en kan het ingelegde geld 100% missen. Ze kiest voor beursgenoteerde vastgoedfondsen. Ook wel Real Estate Investment Trusts (REIT’s) genoemd. Zij maakt deze keuze omdat zij lange termijn investeren wilt combineren met meer korte termijn handelen. Ook wel swing trading genoemd.

Zij verdiept zich eerst goed in de materie. Ze ontdekt dat REIT’s volatiel zijn. Ze verdiept zich daarom in zowel fundamentele- als technische analyse. Ze koopt REIT’s op basis van bedrijfsstrategie, maar hanteert een actieve aan- en verkooptactiek.

Ze verwacht op de lange termijn een rendement van 11% te kunnen realiseren. Bij gunstig economisch klimaat kan dit ook 13% zijn. Maar bij te veel fouten kan het ook zomaar 5% zijn.

Voorbeeld 3. Vermogen opbouwen voor pensioen

Henk heeft jarenlang hard gewerkt en nadert zijn pensioen. Zijn vermogen is redelijk groot, maar heeft het wel nodig voor pensioen. Henk moet en wilt daarom weinig risico nemen. Hij kiest bewust voor defensieve vastgoedfondsen met lager risico. Het verwachtte rendement is ook lager, maar alsnog aantrekkelijker dan obligaties. Denk aan 5 – 6% rendement per jaar.

Omdat Henk zijn geld niet kan missen voor pensioen, maakt hij bewust de keuze om een deel van zijn geld te diversifiëren in laag-risico activa. Denk aan obligatie ETF’s en spaardeposito. Ook houdt hij een deel cash aan voor financiële noodgevallen. In totaal streeft hij gemiddeld naar 4% rendement, waarbij zijn vermogen blijft staan voor minstens 5 jaar.

Dit zijn drie voorbeelden van hoe u kunt investeren in vastgoedfondsen.

Verschil in soorten vastgoedfondsen

Er is een verschil in soorten vastgoedfondsen. Kennis hebben van deze verschillen brengt u in de positie om risico’s in te schatten. Verdiep u daarom altijd goed in de strategie en de portfolio van het desbetreffende fonds.

De meer stabiele vastgoedfondsen bieden een mix aan diverse onroerend goed. Zij investeren niet louter in huurwoningen, maar verspreiden het risico over andere soorten onroerend goed. Er zijn echter ook fondsen die zich specialiseren in één soort onroerend goed. En deze specialisatie kan leiden tot hoger rendement. Maar het risico is wellicht iets hoger, omdat het soort onroerend goed minder relevant kan worden. Een voorbeeld hiervan zijn kantoorruimtes.

Residentieel vastgoed

Onder residentieel vastgoed vallen particuliere woningen. Denk aan huurwoningen, appartementen en villa’s. Vrijwel alle fondsen investeren een deel van haar vermogen in residentieel vastgoed. Het voordeel hieraan is dat er relatief veel objecten aangekocht kunnen worden. Met name huurwoningen en appartementen in grote steden lijken minstens waardevast te zijn. Ook kan men een hoge huurgraad behouden (fill rate). Dit verhoogt de kans op aantrekkelijke cashflow. Een nadeel aan fondsen met veel residentieel vastgoed, is dat de managementkosten hoger kunnen zijn omwille de vele huurders.

Commercieel onroerend goed

Commercieel onroerend goed is een andere soort. Stel dat een fonds 5 miljoen ter beschikking heeft. Hiervan kunnen zij wellicht 20 woningen kopen. Of zij kunnen daar 5 commerciële panden van kopen. Over het algemeen is de huur uit commercieel onroerend goed hoger. Ook wordt er doorgaans gewerkt met lange termijn contracten. Dit zijn twee grote voordelen.

Aan de andere kant is het risico hoger. Als één van de 5 huurders haar contact opzegt, betekent dit 20% minder cashflow op dat moment. Goed presterende vastgoedfondsen hebben vaak veel posities in commercieel onroerend goed, in balans met vermogen in residentieel vastgoed. Een voorbeeld van een vastgoedfonds in commercieel onroerend goed is Corum Investments.

Zorgwoningen en zorginstellingen

Zorgwoningen en zorginstellingen zijn een aparte soort aan vastgoed. Wilt u beginnen met investeren in vastgoedfondsen die relatief lager risico bieden? In dit geval kunt u een fonds overwegen met een deel van haar vermogen geïnvesteerd in zorgcomplexen. Met name zorginstellingen kunnen interessant zijn. Een huisarts of fysiotherapeut blijft meestal jarenlang in eenzelfde pand gevestigd. Of het kan een lange termijn contract met de overheid zijn. Deze kenmerken leiden tot meer stabiliteit in cashflow.

Een voorbeeld van een vastgoedfonds in zorgwoningen en zorginstellingen is Cortese.

Recreatief vastgoed

Tot slot kunt u beleggen in recreatief vastgoed. U kunt zelf een woning kopen en dit bijvoorbeeld te huur aanbieden op Airbnb. Een bedrijf waar u overigens ook aandelen van kunt kopen. Deze manier van beleggen is echter niet voor beginners. Al is het maar opdat u een groot vermogen nodig heeft voor het opkopen van een (of meerdere) vakantiehuizen.

Meestal zijn vastgoedfondsen niet primair gericht op recreatief vastgoed. Er zijn wel andere manieren. Naast het zelf kopen, kunt u bijvoorbeeld ook investeren in een vakantiepark. Dan koopt u een woning op een vakantiepark. Denk aan Centerparks of Europarcs. In dit geval besteedt u alles uit en zorgen zij voor de huurders. Meestal bieden ze enige garantie aan op rendement. Dit is echter niet hoog. Denk aan 5% per jaar, wat overigens ook lager of hoger kan zijn.

In veel gevallen kunt u wellicht beter kiezen voor een gediversifieerd vastgoedfonds. De beste vastgoedfondsen die wij vergelijken hebben een aantoonbaar gemiddeld rendement van 7 – 9% per jaar gerealiseerd. Dat is behoorlijk hoog voor een passieve investering waar u nauwelijks kennis voor nodig hebt.

Conclusie over beginnen met beleggen in vastgoedfondsen

Na dit artikel weet u niet alleen hoe investeren in vastgoedfondsen werkt. U weet ook waarom. En zo gek is het nog niet! Vastgoedfondsen zijn een passieve belegging. U heeft geen tijd of kennis nodig. En in ruil daarvoor ontvangt u een vrij hoog rendement. Dit kan 5% zijn, maar bepaalde fondsen hebben aantoonbaar 8% gerealiseerd.

Beginnen met vastgoedfondsen is ook bijzonder eenvoudig. U maakt een account aan en investeert. Vervolgens heeft u veel geduld nodig.

Waarom belegd niet iedereen in dit soort fondsen? Vaak zien we dat mensen maar een gedeelte erin investeren. Diversificatie is sowieso heel belangrijk. Maar er is ook een ander aspect. Vastgoedfondsen zijn misschien wat saai. Aandelen daarentegen zijn dagelijks in beweging. Dit geeft een bepaalde kick. Maar daarbij moet u weten dat het gemiddelde rendement op de aandelenmarkt rond de 8 tot 10% ligt. Denk aan de S&P 500. En veel beginnende aandelenbeleggers presteren slechter dan het gemiddelde.

Dus wellicht is het slim om passief te beleggen in vastgoedfondsen. Saai, maar stabiel. Doe dit wel met geld wat u 100% kan missen, want ook vastgoedfondsen kunnen in waarde verminderen of failliet gaan.

Vragen of opmerkingen? Stel ze hieronder en wij helpen u verder.

Disclaimer: beleggen kent risico’s tot geld verlies. Wij geven nooit persoonlijk beleggingsadvies. Gegeven informatie is louter ter vermaak.