Convenanten vastgoedfinanciering: 5 afspraken uitgelegd

Bij beleggen in vastgoedfondsen en vastgoedobligaties kijken veel beleggers naar het rendement, de schuldgraad en de periodieke uitkeringen. Minder bekend zijn de convenanten bij vastgoedfinanciering. Dit zijn financiële en contractuele afspraken tussen vastgoedondernemingen en hun financiers.

Deze afspraken bepalen bijvoorbeeld hoeveel een vastgoedfonds maximaal mag lenen, hoeveel inkomsten beschikbaar moeten blijven voor rentebetalingen en wanneer aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn.

Voor beleggers bieden convenanten extra inzicht in de financiële positie van een vastgoedfonds. Wij leggen uit welke afspraken voorkomen, hoe u deze terugvindt in fondsrapportages en wat een overschrijding kan betekenen voor uw belegging.

Wat zijn convenanten bij vastgoedfinanciering?

Convenanten zijn contractuele voorwaarden waaraan een vastgoedonderneming gedurende de looptijd van een financiering moet voldoen. Ze worden doorgaans vastgelegd in overeenkomsten met banken of andere kredietverstrekkers.

Een financier kan bijvoorbeeld bepalen dat de totale lening niet hoger mag zijn dan 65% van de onderliggende vastgoedwaarde. Ook kan worden afgesproken dat de operationele inkomsten voldoende moeten blijven om de rentelasten te betalen.

Het doel is om financiële risico's te begrenzen en de financier mogelijkheden te geven om in te grijpen wanneer de afgesproken voorwaarden niet worden nageleefd.

Voor particuliere vastgoedbeleggers is vooral het onderscheid tussen twee begrippen relevant.

1. Financiële convenanten stellen meetbare eisen aan bijvoorbeeld de schuldenlast, rentedekking en beschikbare kasstroom.
2. Niet-financiële convenanten bevatten andere verplichtingen, zoals het aanleveren van jaarcijfers, onderhouden van onderpand of verkrijgen van toestemming voordat extra schulden worden aangegaan.

Niet iedere vastgoedfinanciering bevat dezelfde afspraken. De inhoud hangt af van de financier, vastgoedportefeuille, kredietwaardigheid en juridische structuur.

Welke financiële convenanten bij vastgoedfinanciering zijn belangrijk?

1. Loan-to-value (LTV): de maximale financieringsgraad

De loan-to-value geeft de verhouding weer tussen de uitstaande financiering en de waarde van het vastgoed waarop de berekening betrekking heeft.

Een fonds met € 10 miljoen aan vastgoed en € 6 miljoen aan bijbehorende leningen heeft een LTV van 60%.

Wanneer de financier een maximale LTV van 65% voorschrijft, bedraagt de ruimte tot de grens vijf procentpunten.

Bij waardedalingen kan deze ruimte snel verdwijnen, zelfs wanneer de onderneming geen aanvullende schulden aangaat.

De exacte berekening hangt af van de leningsovereenkomst. Zo kunnen waarderingsmethoden, toegestane correcties en de afbakening van schulden verschillen.

👉Voor een uitgebreide uitleg over deze verhouding verwijzen wij naar ons bestaande artikel over loan-to-value bij vastgoedfinanciering.

2. Interest coverage ratio (ICR): minimale rentedekking

De interest coverage ratio laat zien in hoeverre inkomsten voldoende zijn om rentelasten te betalen.

Bij vastgoedfinanciering wordt hiervoor vaak gekeken naar de netto operationele inkomsten uit vastgoed, afgezet tegen de rentelasten. De contractuele definitie kan hiervan afwijken.

Stel dat een vastgoedportefeuille jaarlijks € 600.000 aan operationele inkomsten genereert en € 350.000 aan rente betaalt.

De rentedekking bedraagt dan ongeveer 1,71.

Bij een contractueel vereiste rentedekking van minimaal 1,50 bestaat nog enige financiële ruimte.

Wanneer de huurinkomsten dalen of de rentelasten stijgen, kan deze ruimte afnemen. Een vastgoedfonds kan daardoor een convenant overschrijden zonder dat het direct betalingsproblemen heeft.

3. Debt service coverage ratio (DSCR): rente en aflossing

De debt service coverage ratio vergelijkt de beschikbare kasstroom met de totale schuldendienst. Die bestaat doorgaans uit rente en verplichte aflossingen.

Een DSCR van 1,20 betekent dat tegenover iedere euro aan verschuldigde rente en aflossing ongeveer € 1,20 aan beschikbare kasstroom staat.

Bij een daling van huurinkomsten, hogere onderhoudskosten of oplopende financieringslasten kan deze verhouding verslechteren.

Voor beleggers die waarde hechten aan periodieke inkomsten is dit een relevant controlepunt. Een beperkte kasstroombuffer kan immers gevolgen hebben voor de financiële ruimte waaruit uitkeringen worden betaald.

4. Minimale liquiditeit en financiële reserves

Sommige financieringsovereenkomsten bevatten aanvullende eisen aan de beschikbare liquiditeit.

Een vastgoedonderneming kan bijvoorbeeld verplicht zijn een bepaalde geldreserve aan te houden voor rentebetalingen, onderhoud of onverwachte tegenvallers.

Ook kunnen afspraken gelden over minimale solvabiliteit, aanvullende financiering of verplichte aflossingen.

Dergelijke voorwaarden beperken soms de financiële bewegingsvrijheid van het fonds, maar kunnen tegelijkertijd voorkomen dat beschikbare middelen volledig worden uitgekeerd terwijl toekomstige verplichtingen bestaan.

5. Beperkingen op uitkeringen en extra schulden

Een financier kan voorwaarden stellen aan het uitkeren van geld aan aandeelhouders of fondsdeelnemers.

Zo kan een financieringsovereenkomst bepalen dat uitkeringen alleen zijn toegestaan wanneer bepaalde financiële ratio's worden gehaald.

Andere afspraken kunnen betrekking hebben op het aangaan van nieuwe leningen, verkopen van vastgoed of verstrekken van aanvullende zekerheden.

Voor beleggers is dit relevant omdat een fonds winstgevend kan zijn, terwijl een financieringsafspraak toch beperkingen stelt aan de beschikbare uitkeringsruimte.

Praktijkvoorbeeld: wat gebeurt er bij overschrijding van een convenant?

Een fictief vastgoedfonds bezit een portefeuille met huurwoningen en supermarktvastgoed.

De financiering kent de volgende uitgangspunten:

Door een waardedaling van 10% stijgt de LTV van 60% naar ongeveer 66,7%. Daarmee wordt de contractuele grens van 65% overschreden, aangenomen dat de waardedaling volgens de financieringsovereenkomst in de berekening moet worden verwerkt.

De financier kan vervolgens, afhankelijk van de contractvoorwaarden, aanvullende maatregelen verlangen.

Denk aan gedeeltelijke aflossing, extra onderpand, beperkingen op uitkeringen of aanpassing van de financieringsvoorwaarden.

Om bij een vastgoedwaarde van € 9 miljoen opnieuw een LTV van 65% te bereiken, zou de schuld in dit vereenvoudigde voorbeeld met minimaal € 150.000 moeten dalen.

Belangrijk: een overschrijding betekent niet automatisch dat een vastgoedfonds failliet gaat of dat de financier de lening onmiddellijk opeist. Daarvoor zijn de concrete contractvoorwaarden bepalend.

Dit voorbeeld laat vooral zien waarom een beperkte financiële buffer gevolgen kan hebben voor de bewegingsruimte van een vastgoedfonds.

Hoe kunt u convenanten controleren in fondsrapportages?

Bij het beoordelen van een vastgoedfonds kunnen beleggers verschillende documenten raadplegen. Denk aan jaarverslagen, tussentijdse rapportages, prospectussen en toelichtingen op financieringen.

Wij onderscheiden daarbij vijf controlepunten.

1. Welke convenanten zijn contractueel vastgelegd?

Controleer welke financiële grenzen gelden en op welk niveau deze worden gemeten.

Een vastgoedfonds kan bijvoorbeeld financieringen hebben binnen afzonderlijke vastgoedvennootschappen. De convenanten van deze vennootschappen hoeven niet gelijk te zijn aan de financiële ratio's van het totale fonds.

2. Hoeveel ruimte bestaat tot de afgesproken grens?

Een fonds met een LTV van 60% en een maximum van 65% heeft minder ruimte tot de grens dan een fonds met dezelfde financieringsvoorwaarden en een LTV van 45%.

Dit verschil wordt ook wel covenantruimte genoemd.

Bij rentedekking en schuldendienst geldt hetzelfde uitgangspunt: niet alleen het voldoen aan de norm is relevant, maar ook hoeveel ruimte overblijft wanneer inkomsten of vastgoedwaarden tegenvallen.

3. Hoe vaak worden de convenanten getoetst?

Sommige financiële afspraken worden per kwartaal of halfjaar gecontroleerd. Andere zijn afhankelijk van een jaarlijkse taxatie of specifieke gebeurtenissen.

De rapportagedatum, toetsfrequentie en gebruikte vastgoedwaardering bepalen mede hoe actueel de gepresenteerde cijfers zijn.

4. Zijn er eerdere overschrijdingen geweest?

Een overschrijding kan aanleiding geven tot aanvullende afspraken met de financier.

Soms verleent een financier tijdelijk toestemming om van een afspraak af te wijken. Dit wordt een waiver genoemd.

Ook kan een herstelperiode worden overeengekomen.

Bij de beoordeling van een fondsrapportage is daarom relevant of eerdere overschrijdingen zijn gemeld, welke maatregelen zijn getroffen en of inmiddels opnieuw aan de voorwaarden wordt voldaan.

5. Welke gevolgen gelden voor uitkeringen en herfinanciering?

Beleggers kunnen nagaan of een overschrijding leidt tot beperkingen op uitkeringen, extra aflossingen of hogere financieringskosten.

Ook is relevant wanneer de lening afloopt. Een vastgoedfonds kan op dit moment aan alle convenanten voldoen en toch problemen ondervinden bij toekomstige herfinanciering.

Niet alle financieringsdocumenten zijn openbaar. Wanneer specifieke afspraken ontbreken in de fondsrapportage, kan aanvullende toelichting van de fondsbeheerder nodig zijn.

Wat betekenen convenanten voor vastgoedfondsen, vastgoedobligaties en REIT's?

Convenanten bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen

Bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen worden convenanten veelal afgesproken tussen de fondsstructuur of onderliggende vastgoedvennootschap en de financierende partij.

Deze afspraken kunnen invloed hebben op het beheer, de schuldgraad en het uitkeringsbeleid.

Voor beleggers is vooral relevant of financieringsverplichtingen de beschikbare kasstroom beperken en hoeveel ruimte aanwezig blijft voor tegenvallers.

Convenanten bij vastgoedobligaties

Bij vastgoedobligaties is onderscheid nodig tussen convenanten van de obligatie zelf en afspraken met andere financiers.

Obligatiehouders kunnen bepaalde rechten hebben op basis van hun obligatievoorwaarden. Dat betekent echter niet automatisch dat zij dezelfde rechten hebben als een bank met een eerste hypotheekrecht.

Wanneer meerdere financiers betrokken zijn, speelt ook de rangorde van schuldeisers een rol.

Een convenant dat een bank beschermt, biedt dus niet vanzelfsprekend dezelfde bescherming aan obligatiehouders.

Convenanten bij beursgenoteerde REIT's

Beursgenoteerde vastgoedondernemingen en REIT's publiceren doorgaans financiële informatie over hun schulden, financieringsstructuur en belangrijke financieringsvoorwaarden.

Hierdoor kunnen beleggers ontwikkelingen in schuldgraad, liquiditeit en rentedekking volgen.

👉Voor het aankopen van beursgenoteerde REIT's speelt daarnaast de keuze van een broker of beleggingsplatform een rol.

Wij beleggen zelf via MEXEM voor aandelen, ETF's en REIT's. Binnen onze eigen vergelijking positioneren wij deze aanbieder als beste en goedkoopste broker vanwege de lage kosten, vele gratis functionaliteiten, het brede beleggingsaanbod en de Nederlandse klantenservice, die ook ondersteuning biedt bij het aanmaken van een beleggingsaccount. Tarieven en voorwaarden kunnen wijzigen en verschillen per product. Deze platformkeuze staat los van de kwaliteit van de financieringsconvenanten van een REIT.

Welke kosten en risico's ontstaan bij convenantoverschrijding?

Een convenantoverschrijding kan financiële gevolgen hebben, ook wanneer de vastgoedonderneming haar rente en aflossing nog betaalt.

Afhankelijk van de leningsovereenkomst kunnen aanvullende taxatiekosten, juridische kosten, hogere renteopslagen of kosten voor herstructurering ontstaan.

Een financier kan daarnaast verlangen dat beschikbare kasmiddelen worden gebruikt voor aflossing in plaats van uitkering aan beleggers. Een dergelijke regeling wordt ook wel een cash sweep genoemd.

Voor fondsdeelnemers kunnen de gevolgen zichtbaar worden in lagere of tijdelijk opgeschorte uitkeringen, een daling van de fondswaarde of beperktere uitstapmogelijkheden.

Bij ernstige financieringsproblemen kan uiteindelijk ook verlies van ingelegd vermogen ontstaan.

Convenanten verminderen bepaalde financieringsrisico's niet automatisch. Hun praktische waarde hangt af van de vastgelegde grenzen, financiële buffers, beschikbare zekerheden en mogelijkheden om afspraken daadwerkelijk af te dwingen.

Conclusie: convenanten geven inzicht in financieringsrisico's

Convenanten bij vastgoedfinanciering maken duidelijk welke financiële afspraken een vastgoedonderneming met haar financiers heeft gemaakt. Vooral maximale loan-to-value, minimale rentedekking, schuldendienst en uitkeringsbeperkingen bieden relevante informatie.

Voor beleggers is niet alleen belangrijk of een vastgoedfonds momenteel aan deze voorwaarden voldoet, maar ook hoeveel financiële ruimte overblijft wanneer vastgoedwaarden dalen, huurinkomsten teruglopen of financieringskosten stijgen.

Wij beschouwen convenanten daarom als een aanvullend controlepunt naast vastgoedkwaliteit, kosten, liquiditeit, schuldgraad en uitkeringsbeleid.

👉Voor verdere verdieping in risicospreiding en het beoordelen van beleggingsvoorwaarden is ook onze Gratis cursus, te downloaden op onze website, beschikbaar.

Disclaimer: Dit artikel is uitsluitend informatief en bevat geen koopaanbeveling. Beleggen kent risico’s, waaronder verlies van inleg, en blijft uw eigen verantwoordelijkheid. Vastgoedfondsbeleggen geeft geen beleggingsadvies. Dit artikel kan partnerlinks bevatten; hiervoor kunnen wij een vergoeding ontvangen, zonder extra kosten voor U. Lees onze volledige disclaimer.