Wat is rendement? Zo werkt rendement bij vastgoed beleggen
Voor wie op zoek is naar stabiel en betrouwbaar passief inkomen, vormt rendement een van de belangrijkste begrippen binnen beleggen. Zeker bij vastgoedbeleggingen is het essentieel om goed te begrijpen wat rendement inhoudt, hoe het werkt en hoe u dit in uw voordeel kunt laten groeien. Dit artikel biedt een heldere en eerlijke uitleg over rendement, met specifieke aandacht voor hoe dit toepasbaar is bij investeren in vastgoedfondsen, vastgoedobligaties en andere vormen van indirect vastgoed.
Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.
Wat is rendement precies?
Rendement is de opbrengst die u ontvangt op een investering. In het geval van vastgoed betekent dit bijvoorbeeld de jaarlijkse huuropbrengsten (netto na kosten), vermeerderd met eventuele waardestijging van het pand of fonds. Voor vastgoedbeleggers die kiezen voor stabiele cashflow, draait het vaak om direct rendement – de inkomsten die periodiek worden uitgekeerd, zoals maandelijkse of kwartaaldividenden vanuit vastgoedfondsen.
Stel, u investeert €50.000 in een vastgoedfonds met een jaarlijks rendement van 6%. Dan ontvangt u elk jaar €3.000 aan inkomsten. Wanneer deze inkomsten opnieuw worden geïnvesteerd, bouwt u vermogen op via rente op rente, ook wel rendement op rendement genoemd.
Hoe werkt rendement op rendement bij vastgoed beleggen?
Het mooie van gespreid beleggen in vastgoed is dat rendement zichzelf kan versterken over tijd. Als u periodiek nieuwe investeringen doet, en eventuele dividenduitkeringen herbelegt, dan ontstaat er een cumulatief effect. Dit is exact het principe van rendement op rendement.
Bijvoorbeeld: u begint met een eenmalige inleg van €10.000 in een vastgoedfonds zoals SynVest of Corum Investments. Vervolgens investeert u elke maand €500 extra. Bij een gemiddeld rendement van 6% kan uw totale vermogen over 20 jaar uitgroeien tot ruim €200.000. Dit zonder dat u zelf actief vastgoed hoeft te beheren.
Veel vastgoedfondsen bieden bovendien de mogelijkheid om periodiek te herinvesteren of dividend te laten accumuleren. Dit maakt het mogelijk om een gespreide vastgoedportefeuille op te bouwen met relatief lage risico’s.
Welke vormen van rendement zijn er bij vastgoed?
Bij vastgoedbeleggingen onderscheiden we grofweg drie vormen van rendement:
1. Direct rendement (huurinkomsten):
De netto huuropbrengst is de kern van vastgoedrendement. Zeker bij fondsen gericht op supermarkten, zorgvastgoed of huurwoningen (zoals Vondellaan of Annexum), ligt de focus op een stabiele huuropbrengst van circa 5–7% per jaar.
2. Indirect rendement (waardestijging):
Sommige fondsen realiseren extra rendement doordat hun vastgoed in waarde stijgt. Dit geldt bijvoorbeeld voor ontwikkelprojecten of bedrijfsruimtes op strategische locaties.
3. Fiscaal rendement:
Afhankelijk van uw persoonlijke situatie en de structuur van het fonds (bijvoorbeeld via box 3 of een holding), kan de fiscale behandeling het netto rendement beïnvloeden.
Hoe verhoogt u het rendement zonder extra risico?
De stelregel luidt: hoe hoger het verwachte rendement, hoe hoger het risico. Toch zijn er manieren om relatief hoog rendement te realiseren met een beheersbaar risicoprofiel. Enkele voorbeelden:
Spreiding over meerdere vastgoedtypes:
Denk aan een combinatie van zorgvastgoed, supermarkten en huurappartementen. Fondsen als Fortus (minimale inleg €100.000), Corum en Annexum bieden vaak zo'n brede spreiding.
Herinvesteren van inkomsten:
Door periodiek bij te storten of dividend te herinvesteren in vastgoedfondsen met maandelijkse uitkering, groeit uw vermogen sneller.
Kiezen voor gesloten vastgoedfondsen met transparante structuur:
Gesloten fondsen hebben vaak een langere looptijd, maar bieden ook een stabieler risicoprofiel. Let hierbij op kostenstructuur, exitmogelijkheden en bezettingsgraad.
Beleggen via een voordelige broker:
Zelf beleg ik via de broker MEXEM, die naar mijn ervaring de beste combinatie biedt van lage kosten en toegang tot internationale vastgoedfondsen en REIT's.
Hoe verhoudt vastgoedrendement zich tot andere vormen van beleggen?
Vergeleken met aandelen of ETF's is vastgoed minder volatiel. Waar aandelenrendement kan schommelen tussen -15% en +30% per jaar, ligt het gemiddelde rendement van vastgoedfondsen doorgaans tussen de 5 en 7%, met een stabieler verloop.
In tegenstelling tot aandelen biedt vastgoed bovendien meer tastbaarheid en voorspelbaarheid. Vooral vastgoedbeleggers zoals u, die geen interesse hebben in koerswinst maar in periodieke uitkering, vinden in vastgoed een betrouwbare basis voor financieel comfort.
Daarnaast zijn vastgoedobligaties en REIT's (zoals beursgenoteerde vastgoedbedrijven) een goede aanvulling op een vastgoedportefeuille. Ook deze instrumenten keren vaak kwartaaldividend uit en zijn geschikt voor wie gespreid wil investeren in onroerend goed zonder actief beheer.
Welke rol speelt tijd bij vastgoedrendement?
Tijd is een van de krachtigste factoren binnen beleggen. Hoe langer u investeert, hoe meer het effect van rendement op rendement zich opstapelt. Dit betekent ook dat vroeg beginnen, regelmatig bijstorten en geduld essentieel zijn.
Veel beleggers onderschatten het groeipotentieel van 20 jaar consistent investeren in vastgoedfondsen. Een voorbeeld:
Een belegging van €25.000 in een fonds met 6% jaarlijks rendement, groeit zonder extra stortingen tot ruim €80.000 in 20 jaar. Met maandelijkse bijstorting van €250 kan dit zelfs oplopen tot meer dan €200.000. Zo bouwt u op rustige en beheerste wijze een vastgoedvermogen op dat bijdraagt aan uw financiële vrijheid.
Duurzaam rendement: ook bij vastgoed?
Duurzaam rendement betekent in deze context vooral: stabiel, herhaalbaar en verantwoord. Het gaat niet enkel om het hoogste mogelijke getal, maar om de mate van zekerheid en voorspelbaarheid.
Vastgoedbeleggingen lenen zich hier uitstekend voor. Of het nu gaat om duurzame woonconcepten, zorgcomplexen of langjarige huurcontracten met supermarkten – dit zijn stuk voor stuk investeringen die bijdragen aan maatschappelijke waarde én aan een solide cashflow.
Let wel: er is altijd risico, zeker bij economische krimp of rentestijgingen. Kies daarom voor transparante vastgoedfondsen met duidelijke rapportages, goede bezettingsgraden en spreiding over sectoren en locaties.
Gemiddeld rendement direct vastgoed
Investeren in vastgoed is voor velen een aantrekkelijke optie. Het voelt allereerst goed om eigenaar te zijn van tastbaar bezit dat niet alleen in waarde kan groeien, maar ook maandelijkse huurinkomsten kan genereren. Laten we eens kijken naar wat de cijfers ons vertellen over de rendementen van deze vorm van investeren in vastgoed.
De laatste twintig jaar heeft de vastgoedmarkt een gestage groei doorgemaakt. Zo is de gemiddelde verkoopprijs van woningen in Nederland gestegen van €204.829 in 2003 naar een indrukwekkende €468.000 in 2024. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse groei van ongeveer 4%. Het is een betrouwbare bevestiging dat vastgoed over de tijd heen over het algemeen in waarde toeneemt.
De huurprijzen tonen ook een vergelijkbare groei. In 2022 was de gemiddelde huurprijs per ongeveer maand €1.184, maar deze ligt naar verwachting nu al rond de €1.400. Deze huurinkomsten zijn cruciaal, want ze vormen de basis van de lopende opbrengst van een vastgoedinvestering.
Een minder zichtbare, maar even belangrijke factor in de rendementsberekening, is de hypotheekrente. Deze rente beïnvloedt de financieringskosten van de aankoop van vastgoed. Hoewel de rente fluctueert, beïnvloedt deze de totale kosten en dus het netto rendement van je investering. Voor het berekenen van het gemiddelde rendement gaan we uit dat 50% van de investering gefinancierd wordt door middel van een hypotheek.
Daarnaast moet je ook rekening houden met onderhoudskosten. Volgens de Vereniging Eigen Huis zijn deze gemiddeld €3.000 per jaar, wat neerkomt op ongeveer 0,70% van de gemiddelde woningwaarde in 2024. Deze kosten zijn essentieel om in je budget te overwegen, omdat ze direct afdoen aan je rendement.
De combinatie van huurinkomsten en waardestijging van het pand maakt vastgoed op het eerste oog tot een aantrekkelijke investering. Het vereist echter wel een realistische kijk op alle kosten, zoals hypotheekrente en onderhoud, om een accuraat beeld te krijgen van het werkelijke rendement.
Al deze factoren bij elkaar geven ons een helder beeld van wat je kunt verwachten bij direct investeren in vastgoed. Als we kijken naar de historische data, zien we dat het gemiddelde rendement tussen de 5% en 6% per jaar ligt. Dit cijfer is een schatting die rekening houdt met zowel huurinkomsten als waardestijgingen, minus de kosten zoals hypotheekrente en onderhoud.
TIP: wil je ook eenvoudig en passief beleggen in vastgoed en alternatieven voor risicospreiding? Bekijk dan eens Nederlandse vastgoedfondsen zoals SynVest, Corum Investments, Vondellaan Vastgoed, en Thuisborg. Dit kan een mooie aanvulling zijn op een gediversifieerde beleggingsportfolio, met een gemiddeld rendement van circa 6 tot 9% afhankelijk van de tijdsperiode.
Ook Capler, een nieuw Nederlands fonds voor niet-beursgenoteerde bedrijven, kan mogelijk interessant zijn met een gemiddeld rendement vanaf circa 9%.
Gemiddeld rendement vastgoedaandelen
Een andere manier om te beleggen in vastgoed is via de beurs in vastgoedaandelen, ook wel REIT’s genoemd. REIT’s zijn bedrijven die vastgoed bezitten en beheren dat inkomen genereert, zoals kantoren, appartementen en winkelcentra. Ze maken het mogelijk voor gewone beleggers om in grote vastgoedprojecten te investeren door aandelen te kopen, net zoals je aandelen van andere bedrijven zou kopen.
REIT’s zijn bijzonder omdat ze verplicht zijn bijna al hun winst, meestal huurinkomsten, uit te keren aan hun aandeelhouders in de vorm van dividenden. Dit maakt het aantrekkelijk voor beleggers die op zoek zijn naar regelmatige inkomsten. Bovendien betalen REIT’s geen vennootschapsbelasting, waardoor er meer rendement voor jou overblijft.
En wat zeggen de cijfers? Volgens een onderzoek van J.P. Morgan behaalden REIT’s tussen 1993 en 2012 een indrukwekkend gemiddeld jaarlijks rendement van 11,2%. Ter vergelijking, de S&P 500 index stond in diezelfde periode op een gemiddelde van 8,1%. Dit laat zien dat vastgoedaandelen wel degelijk het overwegen waard zijn voor vrijwel iedere belegger.
TIP: Wil je de laagste transactiekosten met beleggen? Wij beleggen zelf via MEXEM, deze broker is zowel zeer goedkoop als uitgebreid met een groot aanbod van aandelen, ETF’s, opties, etc. en veel functies. Na jarenlang beleggen bij DEGIRO zijn we overgestapt naar MEXEM. Het kan echter zijn dat een andere broker beter bij jouw past, maar uit onze jarenlange ervaring zijn dit de twee betere keuzes voor zowel Nederlander als Belgie.
Naast aandelen en ETF’s kan je ook investeren in crypto. Wij zijn hier geen voorstander van, maar dat is persoonlijk. Wil je toch investeren in crypto? Doe dit dan zo veilig mogelijk. Kies voor betrouwbare cryptobrokers zoals Bitvavo en Finst. Vergelijk zelf en doe goed onderzoek naar wat voor jou het beste beleggingsplatform is. En let op dat je jouw geld met beleggen kan verliezen, dus wees verstandig.
Als je overweegt om te beleggen in REIT’s, is het wel belangrijk om je eigen onderzoek te doen en te bepalen hoe deze investeringen passen binnen je eigen strategie. Ondanks hun vele voordelen is het essentieel om een duidelijk begrip te hebben van hoe vastgoedaandelen nu echt functioneren en hoe ze kunnen reageren op verschillende economische omstandigheden.
Tip: Onze gratis vastgoed tools kunnen je een heel eind op weg helpen om te beginnen met beleggen in vastgoed.
Gemiddeld rendement vastgoedfondsen
Vastgoedfondsen zijn een uitstekende keuze voor beleggers die willen genieten van de voordelen van vastgoed zonder de complexiteit en het zware werk dat komt kijken bij het rechtstreeks bezitten van panden.
Deze fondsen worden beheerd door experts die alle ins en outs van de vastgoedmarkt kennen, van aankoop en onderhoud tot het beheer van huurders. Als belegger profiteer je van hun kennis en ervaring zonder dat je zelf onderzoek hoeft te doen of veel tijd kwijt bent.
Een ander groot voordeel van vastgoedfondsen is de mogelijkheid tot diversificatie. Met één enkele investering kun je een belang hebben in verschillende soorten vastgoed verspreid over diverse locaties. Deze spreiding vermindert je risico aanzienlijk, omdat je niet afhankelijk bent van de prestaties van één enkel pand of markt.
Tot slot is de financiële drempel om te investeren in vastgoedfondsen veel lager dan die van direct investeren in vastgoed. Je hoeft immers geen groot kapitaal te hebben om te starten; met relatief kleine bedragen kun je al deelnemen, wat vastgoedfondsen toegankelijk maakt voor vrijwel iedere belegger. Vandaag de dag staan twee fondsen in het bijzonder bekend om hun sterke prestaties: Corum Investments en SynVest.
Corum Investments valt vooral op door de kwalitatieve panden die ze bezitten met hele hoge bezettingsgraden. Met een indrukwekkend beheerd vermogen van meer dan vijf miljard euro, verdeeld over honderden panden en huurders in diverse landen, biedt Corum een robuuste basis voor investeerders die stabiliteit waarderen.
Hoewel het rendement misschien niet het hoogste is in vergelijking met andere Nederlandse vastgoedfondsen, compenseert Corum dit met minder risico en consistente cashflows, zoals blijkt uit de hoge fysieke en financiële bezettingsgraad van boven de 97%. Het Corum Origin fonds, bijvoorbeeld, heeft sinds 2012 consequent een rendement van boven de 6% per jaar gerealiseerd.
Aan de andere kant hebben we SynVest, met twee specifieke fondsen die elk een unieke markt bedienen. Het SynVest German RealEstate Fund, al een decennium sterk, focust zich op betrouwbaar vastgoed in de minder competitieve markten van Duitsland's kleinere steden. Dit fonds kiest bewust voor essentieel vastgoed zoals supermarkten en gezondheidscentra, wat resulteert in lage leegstandscijfers en een gezond rendement van 6-7% per jaar.
Het SynVest Dutch RealEstate Fund richt zich volledig op de Nederlandse markt en heeft zich snel opgewerkt tot een van de meeste interessante fondsen voor beleggers die op zoek zijn naar lokale kansen. Dit fonds, dat voornamelijk investeert in onmisbaar vastgoed zoals supermarkten en kantoren, heeft bewezen een aantrekkelijk jaarlijks rendement van 5 - 8,5% te leveren door slimme keuzes in locaties en veel aandacht voor duurzaamheid.
Natuurlijk zijn er nog veel meer vastgoedfondsen beschikbaar. Voor meer informatie verwijzen we je graag door naar onze pagina over de beste vastgoedfondsen.
Gemiddelde rendementen investeren in vastgoed
Direct vastgoed blijft een van de meest populaire manieren om in vastgoed te beleggen. Het biedt niet alleen het gevoel van eigendom van tastbaar bezit, maar stelt beleggers ook in staat om direct huurinkomsten te ontvangen.
Deze vorm van investeren heeft de laatste twintig jaar een mooie groei doorgemaakt met de gemiddelde verkoopprijs van woningen in Nederland die aanzienlijk gestegen is. Historische gegevens tonen aan dat je bij deze investeringsvorm een gemiddeld jaarlijks rendement van 5% tot 6% kunt verwachten. Dit rendement is inclusief de waardestijging van het vastgoed en de huurinkomsten, na aftrek van de onderhoudskosten en hypotheekrente.
Vastgoedaandelen bieden daarnaast ook een aantrekkelijke manier om in vastgoed te investeren, maar dan zonder het bezit van fysiek vastgoed. REIT’s moeten bijna al hun winst, voornamelijk afkomstig uit huurinkomsten, uitkeren aan hun aandeelhouders.
Bovendien genieten REIT’s van een vrijstelling van vennootschapsbelasting, wat betekent dat er meer winst beschikbaar is voor beleggers. Uit onderzoek van J.P. Morgan blijkt dat REIT’s een gemiddeld jaarlijks rendement van 11,2% hebben behaald, aanzienlijk hoger dan dat van de markt.
Vastgoedfondsen bieden tot slot een manier om te genieten van de voordelen van vastgoedbeleggingen zonder de directe verantwoordelijkheden die gepaard gaan met het bezit van vastgoed. Deze fondsen worden beheerd door experts die verantwoordelijk zijn voor alle aspecten van het vastgoedmanagement, van aankoop tot onderhoud en van huurdersbeheer tot verkoop.
Corum biedt een relatief lager risico met een solide track record van rendementen boven de 6% per jaar, terwijl SynVest aantrekkelijke rendementen biedt die kunnen oplopen tot 8,5% per jaar, afhankelijk van het specifieke fonds.
Conclusie: hoe laat u vastgoed rendement voor u werken?
Voor vastgoedbeleggers is het doel vaak helder: een stabiele, voorspelbare bron van inkomen zonder actief beheer. Rendement vormt hierbij de kern. Door verstandig te investeren in vastgoedfondsen met gespreid bezit en solide huurders, kunt u op lange termijn rendement op rendement realiseren.
Gebruik vastgoed als instrument om financiële vrijheid te bereiken – niet als doel op zich. Want zoals altijd geldt: het is niet het geld dat gelukkig maakt, maar wat u ermee kunt doen. Bijvoorbeeld: meer vrije tijd, minder zorgen en de rust om te genieten van het leven dat u heeft opgebouwd.
Heeft u vragen over rendement binnen vastgoed? Laat het gerust weten.
