Vastgoed Vooruitzichten: Ontwikkelingen en Kansen in 2025
De vastgoedsector kijkt na een periode van tumultueuze veranderingen vooruit naar 2025 met een voorzichtig optimisme. Na een veelbelovend jaar in 2024, waarin de vastgoedsector veel veerkracht en groei liet zien, kijkt de markt nu met gematigd optimisme vooruit naar 2025. Toch is het geen kwestie van achteroverleunen en genieten: macro-economische ontwikkelingen en nieuwe regelgeving houden de sector scherp en dwingen beleggers om alert te blijven.
De vastgoedmarkt na de renteverhoging
Laten we eerst eens terugkijken op het jaar 2023. Dat jaar was een beproeving voor vastgoedbeleggers. De Europese Centrale Bank ging agressief te werk om de inflatie te beteugelen door de rente te verhogen, wat leidde tot een scherpe daling van de prijzen van vastgoed. Deze monetaire verkrapping sorteerde effect: de inflatie daalde weliswaar, maar bleef hardnekkig boven het doel van 2 procent. De inflatie schommelt nog steeds tussen de 2,4 en 2,6 procent, voornamelijk door stijgende dienstenprijzen als gevolg van hogere lonen.
In juni 2024 kwam het eerste teken van verlichting: een renteverlaging. Analisten verwachten dat de rente in de rest van het jaar en 2025 verder zal dalen, wat gunstig is voor een sector die voor een groot deel drijft op geleend kapitaal.
Toch is er een addertje onder het gras: de herfinanciering van vastgoedleningen die vóór 2022 werden afgesloten tegen de historisch lage rente. Deze leningen lopen in 2024 en 2025 af en moeten tegen aanzienlijk hogere rentes worden geherfinancierd, wat een strop om de nek van veel vastgoedbeleggers kan betekenen. Dit dwingt sommige beleggers mogelijk tot verkoop, hoewel een massale uitverkoop onwaarschijnlijk is vanwege de sterke huurinkomsten en de krapte op de vastgoedmarkt.
De verwachting voor de vastgoedmarkt 2025
De vastgoedmarkt heeft in 2024 veerkracht getoond en beweegt zich met voorzichtig optimisme richting 2025. Na de stevige klappen van 2023 en een gedeeltelijk herstel in 2024, tonen de verwachtingen voor 2025 een bescheiden groei. Commercieel vastgoed als geheel laat een groei van 1 procent zien, terwijl residentieel vastgoed op een solide plus van 3 procent uitkomt. Retailvastgoed maakt na jaren van daling eveneens een stap vooruit met een verwachte groei van 2 procent.
De kantorenmarkt blijft echter worstelen; de vraag naar ruimte neemt af, en verouderde panden verliezen terrein, resulterend in een verwacht verlies van 2 procent. Logistiek en industrieel vastgoed, de onbetwiste favoriet, zet zijn opmars voort met een verwachte stijging van 2 procent. Beleggers zullen alert moeten blijven op macro-economische risico's en hun strategieën daarop afstemmen, terwijl ze profiteren van de kansen die het herstel biedt.
De huursector onder druk: de impact van de Wet betaalbare huur
Met de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 kreeg de verhuurmarkt een flinke dreun te verwerken. De nieuwe wet, die huurprijzen van woningen tot 186 punten aan banden legt met een maximum van €1.158 per maand, raakt een substantieel deel van de markt. De overheid houdt het op 113.000 woningen die van het vrije naar het gereguleerde segment schuiven, maar insiders zoals UvA-professor Marc Francke zien dit aantal eerder richting een kolossale 420.000 gaan. De impact? Een stevige waardedaling van gemiddeld 15,4 procent voor woningen die na vertrek van huurders doorverhuurd worden.
Niet verrassend kiezen veel beleggers nu voor een uitpondstrategie. Zodra de huurder vertrekt, gaat het pand met strik en al de verkoopmarkt op. De huurwoningsector ondergaat daarmee een gedaantewisseling, en al gaat die transformatie langzaam, het effect is niet mis: een stijgende druk op de huurprijzen van vrije sector woningen.
Kantorenmarkt: tussen overschot en duurzaamheid
De kantorenmarkt bevindt zich in een unieke tweespalt. Enerzijds is er een overschot aan oudere, niet-duurzame kantoren die moeite hebben huurders aan te trekken. Anderzijds is er een schreeuwend tekort aan moderne, duurzame kantoren op toplocaties. Deze situatie wordt verder bemoeilijkt door de verplichting van energielabel C voor kantoren sinds januari 2023, een maatregel die het einde betekent voor veel verouderde panden.
Het thuiswerken, dat sinds de pandemie aan populariteit won, blijft ook in 2024 een dempende factor voor de vraag naar kantoorruimte. Vooral grote bedrijven anticiperen op krimp, terwijl het mkb soms juist ruimte zoekt om te groeien. Ondanks deze tegenstellingen zet de trek naar energiezuinige kantoren de markthuren voor nieuwe panden onder druk omhoog.
Retail-vastgoed: het einde van een neerwaartse spiraal?
Na een decennium van dalende cijfers lijkt er eindelijk licht aan het einde van de tunnel voor het retail-vastgoed. De sector, die sinds 2012 stelselmatig met dalende huren en een onverbiddelijke verschuiving naar online winkelen werd geconfronteerd, laat tekenen van herstel zien.
De gemiddelde huur van winkelpanden stijgen weer, een signaal dat een nieuw evenwicht gloort tussen fysieke winkels en digitale platforms. Toch is de champagne nog niet ontkurkt: de leegstand is weliswaar met 6,5 procent nog onder de piek van 7,5 procent in 2021, maar recente faillissementen – denk aan namen als Big Bazar en het iconische Scotch & Soda – hebben hun sporen nagelaten.
Het vooruitzicht voor retail-vastgoed balanceert dan ook op het randje van hoop en vrees. Aan de ene kant biedt de stabilisatie van de huren een broodnodige adempauze voor beleggers, maar tegelijkertijd blijft het aantal winkels in de winkelstraten dalen; waar er in 2012 bijvoorbeeld nog zo’n 15.000 kledingwinkels prijkten, zijn dat er nu slechts 11.000. Toch kiezen ketens zoals Uniqlo strategisch voor flagship stores op toplocaties, om klanten een unieke winkelervaring te bieden die online niet te evenaren is.
Maar de markt blijft kwetsbaar. De inflatie, economische onzekerheid en het veranderlijke consumentengedrag hangen als donkere wolken boven het herstel. Ook de toegenomen faillissementen, die de ooit lage leegstand weer licht hebben opgeschroefd, kunnen snel roet in het eten gooien. En laten we de invloed van stijgende huurprijzen niet vergeten: wat voor beleggers een teken van herstel is, kan voor retailers de druppel zijn die het faillissementsbekertje doet overlopen.
Logistiek en industrieel vastgoed
Logistiek en industrieel vastgoed blijft de ster binnen de vastgoedsector, aangedreven door structurele krapte die de huurprijzen hoog houdt, vooral op A-locaties. Ondanks economische onzekerheden, zoals mogelijke krimp in de industrie en de haperende handel met partners als Duitsland, kan de markt lichte tegenwind weerstaan zonder significante waardeverliezen.
Toch kent de sector uitdagingen. Netcongestie en weerstand tegen de verdozing van het landschap bemoeilijken nieuwbouw, waardoor beleggers de focus verleggen naar herontwikkeling en kleinere bedrijfsunits. Deze kleinere projecten zijn minder gevoelig voor vertragingen door vergunningen en procedures en bieden kansen in een markt waar vraag en aanbod uit balans blijven.
Verwachtingen van vastgoedfondsen in 2025
Met de vastgoedmarkt die in 2025 naar een voorzichtige heropleving kijkt, is de blik gericht op de prestaties van de grootste vastgoedfondsen zoals Corum Investments, SynVest en Vondellaan Vastgoed. Deze fondsen hebben hun sporen verdiend door strategisch in te spelen op marktontwikkelingen en zullen zich moeten positioneren om optimaal te kunnen profiteren van de verwachte trends.
Corum Investments, dat bekendstaat om zijn brede geografische spreiding en gediversifieerde portefeuille, kan de lichte groei in het residentiële segment met beide handen aangrijpen. De sector, met een verwachte stijging van 3 procent in 2025, biedt Corum ruimte om zijn strategie rond uitponden en opkomende huurtrends verder uit te bouwen.
De effecten van de Wet betaalbare huur blijven een factor, maar met de juiste focus op panden in de vrije sector en het benutten van de schaarste kan Corum zijn rendement stabiel houden, ondanks een markt die nog steeds onder druk staat.
Meer informatie over Corum Investments? Lees meer via deze link
SynVest, dat een stevige voet in de kantorenmarkt heeft, staat wel voor een uitdaging. Met een verwachte daling van 2 procent in kantoorpanden in 2025, zal SynVest creatief moeten zijn om waarde te behouden. Het vinden van kansen in de renovatie van oudere panden en de transformatie naar moderne, duurzame werkplekken kan het verschil maken.
SynVest zal slim moeten anticiperen op de blijvende populariteit van hybride werken en de vraag naar flexibele en energiezuinige ruimtes, terwijl het de balans bewaart in een markt die nog steeds worstelt met overschotten en verouderde gebouwen.
Meer informatie over SynVest? Lees meer via deze link
Vondellaan, dat zich sterk richt op industrieel en logistiek vastgoed, kan profiteren van een markt die ondanks economische onzekerheden solide blijft. Met een verwachte groei van 2 procent voor dit segment in 2025, blijft Vondellaan in een relatief comfortabele positie.
De krapte in het aanbod en de aanhoudende vraag naar kleinere bedrijfsunits en strategisch gelegen opslagruimtes kunnen voor hen een troefkaart zijn. Het fonds zal echter goed moeten inspelen op de complexiteit van herontwikkelingsprojecten en de weerstand tegen grootschalige nieuwbouw. De focus op duurzaamheid en efficiëntie zal hierbij doorslaggevend zijn om winstgevendheid te waarborgen in een markt die evolueert richting hogere standaarden.
Meer informatie over Vondellaan? Lees meer via deze link
Met de toenemende krapte op de vastgoedmarkt neigen wij over het algemeen om toch positief gestemd te zijn voor 2025. We zijn ook benieuwd naar jouw mening. Wat verwacht jij voor de vastgoedmarkt in het aankomende jaar? Laat het even weten in de reacties.
